东莞楼市调控再升级!这种产品在珠海是风口还是坑口?

发布时间:2021-08-03 14:43:59    来源于:珠海房产之窗    作者:房窗君整理

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突然的,楼市调控重拳出击。

史上最严 东莞楼市调控再次升级

8月2日凌晨,东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,正式出台房地产调控新政“莞八条”。

其中的主要内容为:

1、严格购地主体资格审查,非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买;

2、法拍房纳入限购。

3、暂停向个体工商户销售商品住房。

4、社保造假五年不能买房。

5、严格审核购房人首付资金来源。

6、将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

7、建立二手住房成交指导价发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款。

8、对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度。

9、热门楼盘,住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。

换位思考一下,倘若这些细则给珠海楼市用上,那都是降温的猛药。

业内观点分析,“莞八条”的大部分的内容,主要是从需求侧进行调控,通过购房资格、资金成本、限售时间等维度,让有意愿购房的适龄群体推迟购房时间,推动去房地产泡沫。可谓全方面出击,史上最严。

住宅屡遭调控 公寓是新风口还是坑口

如今,全国多地商品住宅限购限贷越来越严,有着不限贷不限购的公寓凭着先天优势杀入市场。

公寓面积较小,总价低,又比较时尚,受到了不少年轻人的喜爱。

那么公寓能买么,到底是新的投资风口还是坑口呢?相信这是很多置业者的疑虑。

我们不妨先看看珠海商业的成交情况:

网签同比增长111.62% 价格稍升5.06%

据珠海中原上半年报告显示,办公市场成交倍增,均价持稳。2021年上半年全市办公网签面积27.25万㎡ (3720套),同比增长111.62%;办公成交均价27890.56元/㎡,同比稍升5.06%。

商业销量同比增长4成

上半年商业市场活跃度提升,销量同比增长逾4成。全市商业签约5.78万㎡ (819套),同比增长41.45%;斗门及金湾为主要成交区域,分别占25.96%、22.06%。

由此可见,珠海今年上半年整个商业环境成交良好。

公寓作为商业地产其中一员,在2021年上半年也取得了一个好成绩。

所以,公寓能买吗?

房窗生先认为可以,但不适合所有人。

那么公寓适合哪些人群?

一 没有房票的投资达人

珠海住宅目前是有数量限购的,在没有住宅的房票后,却依旧想在珠海投资的人,可以考虑投资公寓。

比如:城市的中产阶级,手里有钱却没房票,常见的理财类产品收益率并不乐观,银行理财产品平均收益率不到5%,面对收益率的下行,资产越多的人越要选择更稳健、靠谱的渠道。

二 真正有需求的人

对公司有办公需求的群体,特别是创业有小成就的公司,几个合伙人需要一个舒适的办公环境。

比如:初创型企业办公自用,以LOFT为例,一楼办公区、二楼可以休息,不用趴着睡到手发麻,功能齐全。

融德广场样板房实拍

二楼可以休息

三 过渡期的跳板

作为预算有限的家庭过渡性居住,同样40万左右的首付,比起承担远郊住宅的通勤时间、配套落地的过程和新区发展的风险,部分人更愿意选择公寓来满足居住需求,又能享受主城成熟便捷的配套。

当下社会,租金在房东手里野蛮生长,是白领租客的最大痛点,在城市里拥有一套自己的小房子,婚前过渡居住,婚后保值做房东,就是部分人买公寓的一大原因。

四 功能性延展住房

年轻人都讲究空间和私密,公寓就可以作为一个居住的功能补充。

比如:夫妻俩的小三居住宅,一家人刚刚好,想照顾年迈的父母,但又不想换房,那么选择同小区的公寓给父母住正好解决额外的居住需求,这样既有一定的私人空间,又能及时看顾父母。

买公寓要搞清楚 到底能不能住人

很多时候,渠道公司给你推公寓的时候,不要盲目相信推销人员的一面之词,你必须要搞清楚,这里的“公寓”能不能住人。

因为很多时候,很多商业办公类的房子也会被销售人员统一包装成“公寓”,有些只有自住需求的群体,一听到位置又好,价格又美丽,买了就能搬进去住了,可以开启美妙人生。

其实,这类商业办公类的“公寓”是不能住人的,只能作为写字楼办公使用,根本不能长期居住,如果被当成“住宅”买了就是真的入坑,所以很多时候公寓市场的口碑就被带歪了。

说说公寓的优点

生活配套齐全

一般都位于成熟的商圈内,生活配套齐全,楼下就有商超,非常方便。

得房率高 买一送一

有些产品层高较高,等于买一层送一层,得房率高,但这需要注意总层高要在至少4.5米左右才能让单层更为舒适。

上车门槛低 总价低

相对于周边普通住宅的单价,商住性质的公寓价格较低,但是贷款年限基本在10-15年左右。

精装交付

精装交付,后期只要简单改造,再配上家电、家具即可入住,而且小区环境好,交通方便。

我们也必须明白到公寓房的缺点:

公寓房产权年限短

公寓房产权年限大多为50年或者40年。普通公寓(70年产权,会限购),商务公寓(40年产权),酒店式公寓(40年产权)。

公寓房不能落户

公寓房是在商业用地上建起来的项目,是商业性质的,不符合落户的规定,因此不能落户,也没有学区。

公寓房生活费用高

公寓房由于是商业用地,所以在水、电的使用上是按照商业用水、用电的标准来收取的,会比普通住宅的水电费高。

怎么买到优质且有价值的公寓产品?

如果你确定要买公寓了,那么建议考虑核心地段的公寓产品,核心地段意味着更多的配套、交通便捷和人流量充足。

有调查数据显示,白领客户对公寓各类配套的要求,主要围绕工作通勤和生活的便利性,超过7成和5成的客户考虑交通便利和商业配套。

如果你单纯是想当个房东,那么只有租得出去的公寓才能帮你赚钱。其次,是否有专业物业托管服务是锦上添花。

所以买公寓呢,房窗先生总结,至少要有以下三大要素:

首先,一定要交通便利,靠近城轨站或者其它大型交通配套。

其次,一定要有人流量,要租的出去。

最后,一定要有成熟的商圈和配套。

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