还没有“名分”的凤凰中学,凭什么能带飞香山湖片区?

发布时间:2021-04-01 09:23:00    来源于:珠海房产之窗    作者:

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新香洲的火热,由来已久,不管是一手房还是二手房。

根据中原地产数据报告,新香洲一手住宅2月份均价35863.86元/平,比高价更让人难受的是——有价无货。

二手市场火热,顺理成章。

其中,香山湖板块更甚,一二手倒挂华发四季在某二手平台上最高报价5.7万+/平,与新盘最高拉开了足足将10000+/平的差距。

备受青睐的新香洲,房价是怎么一步一步攀高到如今的位置?

01

从十几年蜕变 看新香洲的前世今生

上世纪90年代末,新香洲还是一片荒凉的小村落,就犹如5年前的航空新城,冷清又寂寥。

用我同事的话说就是,你今天在这里掉了钱包和手机,明天来找,它依旧纹丝不动。

从2003年开始,以体育中心为原点,新香洲正式开展了一场“再造一个香洲”的传奇发展。

此后,打造的几个大盘,比如仁恒星园、华发山庄、五洲花城等,吸引了很多城市新贵,人气逐渐增多。

还有新香洲万家、沃尔玛等大型商超落地,更是为新香洲的人气添了一把火。

新香洲万家

同时,新香洲也开始疯狂建校,对吉大和老香洲的教育资源产生虹吸效应。

从现在来看,教育资源,可以说是新香洲的支柱,让其稳居珠海一哥的地位。

走进新香洲,我们能看到学校分布得非常密集,基本上500米就能看到一所学校,说新香洲以教育起家都不为过。

毕竟,在买房的属性中,除了交通外,最大的痛点就是教育问题。永远不要低估一个中产家庭对孩子教育的投入,在这个前提下,谁能解决得了教育资源问题,谁就能收获购房者的认可。

文园中学周边

楼盘、配套、教育三辆马车齐头并进,用了将近10年时间,新香洲终于从“穷小子”逆袭成了谁都想掺上一脚的“小甜甜”。

02

香山湖片区的火,真的全靠学区?

近两年来,香山湖片区的火热让人不得不侧目。

一手房稀缺,二手房价勇登全区最高点。尤其是有了双凤凰学区的加持和香山湖公园扩建之后,在市区基本上是难逢敌手,连老牌学区房——文园学区房,都难以与其匹敌。

从安居客的数据可以看到,香山湖片区的项目均价最高已经达到了5万/㎡,而文园学区多数项目均价还在2.6-3.7万/㎡的区间,最高的五洲花城均价4万/㎡。

香山湖片区二手房报价

文园学区周边二手房报价

因此,香山湖片区的高价房,引发了不少热议,房窗君在各个平台都有看到不少网友发出了疑问:在珠海那么多学区中,还没有考出过成绩的凤凰学区,凭什么能带火香山湖片区?

其实仔细分析一下,片区的高价,并不能完全算是凤凰学区的锅。

首先,是板块轮动的推助,现在航空新城涨到3万+,北围也迈入了3万时代,主城区房价进行突破显然也不足为奇。

疫情之后,通货膨胀、信贷放水,核心资产对保值增值的重要性显而易见,资金急于寻找“避难所”,有大量刚改需求的新香洲,迅速抢占新房和二手房市场。

而香山湖片区,高房价最根本的支撑,是片区内楼盘楼龄比较新,价格高的盘都在10年之内,比如2013年的华发四季、2017年的恒裕水墨兰亭、2018年的美林书苑。

片区内还有几个高赠送率的盘,也卖出了接近4万/㎡的高价,比如金地伊顿山、香人家等。

数据来源:安居客

这些盘,无论放在新香洲的哪一个片区,价格都不可能低。

再者,片区新盘稀缺,之前仅有恒裕水墨兰亭也在近期全盘售罄了。

珠光里程花园目前是售罄状态,下一批房源预计5月份加推,户型为94-143平的三-四房,实用率为85%,价格不会低于4.3万/㎡。

珠光里程花园沙盘

不久前,该项目旁边又备案了一个新盘——名苑雅居,根据公示将7栋住宅和1栋商业。但目前已经被围起来,场内还没有动工迹象。

项目现状

第二,好的学区一直是备受追捧的对象。与其说凤凰中学好,不如说凤凰中学被很多人看好,原因也很简单,一是因为凤凰中学的生源原来是文园中学的,优秀的学生是一个学校的中坚力量。

二是市区的新学校,一般都会分配到比较优秀的师资力量。所以,虽然凤凰比不比得上文园还是未知数,但在第一梯队还是可以站稳的。要说到底值不值这个价位,还有待商榷。

另外,片区内还有群贤小学在建设中,办学规模为48个教学班,将提供2160个学位,计划于2022年8月建成并移交使用,未来也会对房价产生一定的影响。

群贤小学效果图

第三,疫情之后,香山湖公园二期让这个片区又疯狂了一把,环境确实有比较大的提升,饭后散步、周末遛娃都是很好的选择。但至于是不是虚火,仁者见仁,毕竟珠海最不缺的就是公园。

香山湖公园

当然了,片区的优缺点还是很明显的。

一是片区住宅密度太大,从航拍图可以看到,这一片密密麻麻的都是住宅,楼间距小,而且小区规模不大,跟豪宅的价格实在是有点差距。

二是道路规划不合理,早晚高峰必堵车,这个也可以说是珠海各个区域都很普遍的问题。这边小学建成后,估计会进一步加剧堵车情况。

三是香山湖公园周末和节假日游客很多,会显得比较吵杂,对周边业主不是特别友好。

大家的购房需求都不一样,切合自身需求又有能力的人群,该买还是会买,毕竟珠海的香山湖片区,也只有一个。

03

周边配套如何?

主城区的配套自然是不在话下,出则繁华入则宁静就是标配。

现在正在建设的配套也不少,在香山湖公园内,有香山文化艺术中心已经在去年动工。

项目现状

项目总占地面积约1.4万平方米,总建筑面积约4.8万平方米,预计建设周期约为2年半。

据了解,香山文化艺术中心建设内容主要包含文化馆、图书馆、剧场及配套功能区域,涵盖全民阅读、文化艺术、文体活动、休闲娱乐等功能。

效果图

不到2公里之外,就是在建的市民服务中心、市工人文化宫和方志馆,建成后将进一步推动珠海文化、民生事业发展,丰富珠海城市功能,完善珠海现代公共文化服务体系建设。

市民服务中心

市工人文化宫和方志馆

兴业快线的隧道口就在对面,目前还在修建中,建成后可快速去往老香洲、唐家、吉大等板块。

兴业快线隧道口

04

香山湖片区未来还会涨吗?

现在买下香山湖片区的房子,不少人担心会有高位接盘的的嫌疑,到底未来能不能涨呢?

在房窗君看来,涨是毋庸置疑的,但是涨幅可能不会太高,毕竟抬头就能看到珠海普通住宅的天花板。

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