到底能不能买商务公寓,烫手山芋如何转化为商机?

发布时间:2021-02-02 10:12:35    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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综合体物业在珠海已经遍地开花,商办产品自然成为其中体量最大的一种业态。

数据方面,珠海中原研究中心2020年年报中提到,办公市场表现量升价稳,成交均价27636元/㎡,同比稍降3.3%,可以看出价格上涨后劲不足。

生活中,不少平台、中介在朋友圈发文或是以打街霸的形式,帮开发商漫天的吹嘘,“买房吧,以住宅一半价格买成熟地段”,“首付十几万,市区买套房”!相信走在繁华商圈的你,常常被人这样拦下听吆喝吧。

有点闲钱的普通人,左看右看,写字楼、商铺总价太高,最容易介入的仍然是小面积低总价的商务公寓产品。那商务公寓是真有商机,还是买不好就成烫手山芋了呢?

根据不同购买需求的人群,看法截然不同。

到底什么样的人考虑买商务公寓呢?

一类是,首次置业,手里资金量不够买真住宅,又或者喜欢独居,低成本安家。

另一类基本就是纯投资客户,珠海户籍,三次购房资格用光,寻求资金保值,也为了短期/中长期持有资产增值并赚取租金回报。

作为第一类刚需群体而言,看看购买公寓以及转让的各项税费成本,有没有把你吓退?

商业用水用电要高出居民用水用电一倍多,物业费也很高。首付至少五成,贷款年限短,上限十年。就算公寓单价比住宅便宜1/3-1/2,贷款比例和年限也几乎拉平了月供成本,打工人还是老实打工攒首付买住宅吧。

第二类群体已经不是楼市小白了,购房经验至少两次,即将进阶为资深商业投资玩家。对他们来说,以投资的眼光购买商务公寓,要注重房产资金的保值、增值和租金带来的回报收益。

如何买到不翻车的商办公寓?

目前珠海商务公寓供应量及库存量都十分庞大,2.5万以上的价格不低,与航空新城二手房持平,但量大也意味着增值速度放缓,泡沫更容易溢出。

尽可能选择单价低的,与同区位住宅价差大的,增加未来增值的可能性。

增值空间的多少,重点还是看具体项目的地段来确保保值性。

一定要是核心交通旺地,贴近就业中心,周边生活配套齐全的位置,避免人气不足的新区。

这一点没得商量,公寓回报的关键收益就是来自于租金,好出租才有好收益,才具有流通性

珠海人口密集的区域还用想吗?不用想未来十年规划的人流导入,让你空置十年还有租金收益吗?所以就看当下所见所得

选择靠近就业人群集中的写字楼集群,房龄不久的中高端住宅带,这类位置更好的吸纳写字楼产业链中的上下游相关中小企业、中高端人才以及住宅区外溢的高品质人口,租客消费能力强,较强的租金承载能力,才能带来可观的回报率、溢价空间。

户型上优先选择附加值赠送大的房型,一般商务公寓一层十几二十几户,公摊甚至可达到50%。如果有是LOFT,使用率自然高过平层,售价也比平层略高。

另外不能忽视的一点,一定选择品牌开发商,以及品牌物业

同质化产品中,选择带有恒温泳池、健身房、清吧、精装大堂等高配置的物业,楼盘品质和后期物业水平决定增值和出租的溢价空间,也是商务公寓出租对象白领、商务人士的关注点。

租金回报率是不得不面对的,到底能租多少,需要自己考察清楚项目周边的真实租赁市场,真实的租金从来不是光靠销售一面之辞。

通常来讲,4%-5%的租金回报率对于商务公寓投资回报比较正常,低于这个数就得掂量掂量价值大不大,不小心买入,更要考虑怎么租出好价格。

入坑商务公寓后,高租金转机在哪?

细数一下市面上投用的商务公寓,目前租金情况喜忧参半吧。喜的是当年入手价格普遍偏低,忧的是租金涨幅慢,甚至空置。

时下在主城区商业综合体均为品牌开发商打造,惨烈的商办销售行情之下,均在低价跑量

为了打动客户,不约而同地流行托管出租模式。

引进长期合作的酒店式托管公司,打包放量几层小户型,以返租的模式,与客户签订三至五年或更长的托管合同,提出5%-6%的稳定回报率,以租养供。

业主省心之余,回报率还可观,因此存在不少对这样模式感兴趣的客户。

乍一听挺像样,业主自己不见得能租高价,也不保证满租。

但酒店管理公司有互联网平台、客户渠道、管家服务以及自身品牌等各方面的综合优势,最终也能实现比个人出租更加优化的经济收益,强品牌酒店托管公司,还可以提升项目未来商务品质和氛围

说白了就是,你选择个人玩还是委托其他人玩。

个人玩的话,长租租金难涨,短租生意不错,日租300-800元/天不等。但散户一切服务得自己打理,信息挂网上招租,卫生自理或付钱找阿姨,一年下来纯属玩票,劳心费力。

委托模式,解决了不少打理上的麻烦。这中间有两种途径,托管给开发商指定的酒店管理公司,也可以交付后自己找专营民宿的托管公司。

不过仔细琢磨后,实际上,高回报的事情总伴随着高风险。

委托给专业机构,就真能甩手掌柜吗?

托管公司水平难测,不好分辨,需要较谨慎的考察。

当开发商把房产交付于你,剩下的合作关系就剩你和托管公司了,运营前还得要你三至五万的配置费,意思是用这笔钱来添置家电家具后才能出租,实际购买成本也就不到一半。

还有提免租期的,期限一到,只见捐款潜逃的案例一搜也不少。

可见,委托决不能真的甩手,一定与托管负责人保持随时性沟通。承诺固定或上浮租金回报的,看清开发商与酒店管理公司的资金实力是否雄厚,最好把回报数额写进合作协议

结语

商务公寓、写字楼一定不是每个人都适合蓄力的投资品,不像住宅会有进场的紧迫感。

为了不踩入会崩的行情、陷入维权纠纷,曾购买过或正在考虑买入的朋友,停下来多犹豫一下,总是能更清晰的看待利益得失。


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