恒大危急?不明真相的吃瓜群众,你可能又被耍了

发布时间:2020-09-28 09:32:05    来源于:    作者:

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  9月22日,秋分。预示着秋天已经过去了一半。


  两天后,恒大进入了多事之“秋”。


  9月24日下午,一些关于恒大重组的文章在不同平台疯传。


  恒大被推向了风口浪尖。


  两三个小时后,恒大在官网和港交所先后公告辟谣,称网上流传的文件是谣言,香港文件和截图凭空捏造、纯属诽谤。


  这则公告市场并不买账。25日地产相关板块均被重挫,地产股暴跌,多只装修股闪崩跌停。中国恒大、恒大汽车股票以及恒大相关债券更是呈现股债双杀现象。


  25日晚间,恒大再次发声,指出,中国恒大遭境外机构恶意做空。


  事件扑朔迷离,真相到底如何?


  01


  实际上,恒大不是第一次遭遇这种事了。


  2012年6月21日,知名的做空机构香橼的创始人莱福特发布了一份57页的研究报告,称恒大地产存在欺诈和报表不实问题,并利用会计手段掩盖其资不抵债。


  知名的,也许也是致命的。


  小把戏很快就被识破了。


  香港证监会最终查明,莱福特收到一份来源不明的研究报告后,未亲自调查核实,就在港上市企业发布虚假信息误导投资者,导致当天上午恒大地产股价暴跌20%。


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  而那个香橼在发布报告发布之前,已经通过410万股的恒大地产股票,获利160万港元。


  2016年,香橼创始人2016年被裁定散布虚假信息做空恒大地产,除了禁入香港市场,还要承担巨额的罚款。


  这是香港证券监管机构首次启动针对一位卖空者的法律行动。


  熟悉的一幕,发生在八年后。


  9月25日的交易日,港股中国恒大(03333)的空头市场十分异常。谣言在周四(9月24日)流出,隔天(9月25日)做空恒大的金额达到11.77亿港元,是谣言流传之前的130多倍,成交金额达到28亿港元,造成收盘价较当天最高价下挫超15%。


  不仅如此,恒大系3只股都被搞了个大跌:中国恒大(3333.HK)跌5.58%,恒大汽车(0708.HK)跌8.63%,恒腾网络(0136.HK)跌8.70%。


  其实,这份看似重磅的传言,没有什么值得震撼的的内容,里面很多数据恒大在此前就已经公开过。


  如“8355亿元”的有息借款,恒大在中期报时就主动披露了,而很多报道都当成是挖到了新鲜“猛料”。


  至于那些耸动的“不能重组就会出现几种严重后果”,就跟如果你不及时治疗肺炎很有可能影响全身器官导致死亡一样。夸张。


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  按照现在房企的体量,哪家房企一旦还不上钱,不会影响银行、影响员工、影响上下游企业、影响用户?全国的4000多家上市公司,无一例外。


  三人成虎,事情越大条就越像真的。也不管这个事情符不符合事实逻辑。


  当前,在“三道红线”的压力下,各个地产商都为把负债率降到红线下而努力。恒大也不例外。


  需要看到的是,恒大公告显示,成立24年共借款20523笔,从未有利息晚付、本金逾期归还。


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  这条看起来好像是平淡无奇的辩解,其实是很有力的。坦白说,这么大体量的企业,能做到这一点,说明了它的现金流和财务管理能力都极强。不会如此轻易让自己置身危险之中。


  02


  房地产企业高负债,高杠杆,基本是公开的事实。


  外界对恒大担忧和质疑,主要来自于其负债与偿债能力。


  对所有房企来说,销售是它们回款,获得现金流与资金支撑的首要路径。


  今年年初,工地停工、售楼处停摆成了房地产面前的两大难题。


  其中售楼活动暂停带来的影响明显更大,毕竟现金流对房企来说就是命根子。但售楼处停摆不代表人们没有购房的需求。


  一边是被压制的需求,一边是地产公司对于现金流的渴望。危机中,恒大做了一件颠覆整个行业的事——网上卖房。


  继2月份恒大打响网上卖房第一枪后,不到一个月时间,恒大仅2月份就实现网上认购总套数99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿。


  也因此,它在整体销售不振的背景下获得了不错的增长。公告显示,截至9月24日,恒大今年累计销售5049亿,同比增11.4%;回款4521亿,同比增长51.3%。


  所以,只要能不停地转起来,就不至于会倒下。


  03


  9月份,一直在销售上做种种探索的恒大,再一次吹起了房地产“金九银十”的号角:自9月7日起至10月8日,恒大全国楼盘全线7折,至少覆盖全国600个楼盘。


  其中,一个重要的原因,就是今年8月监管部门出台的,用来管理房企融资的“三条红线新规”。


  房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;


  房企的净负债率不得大于100%;


  房企的“现金短债比”小于1。


  简单点来说,就是负债水平过高的房企不能再加杠杆,一旦“过线”就不能增加或严控有息负债规模。


  这个政策对于行业来说不亚于一次十级地震。“去杠杆降负债”也成了多数大型房企的第一要务。


  按照红线的规则,一旦踩线,融资直接被停。意味着资金链一夜之间面临着断裂的风险。


  没有哪个房企不怕资金链断裂,死在这个原因上的房企太多了。2019年的银亿集团、中弘股份、新光集团……全都是前车之鉴。


  活下去才是最重要的。


  所以,恒大这样体量巨大的房企,也在疯狂想办法回款、降负债。


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  在今年3月31日举办的恒大2019年度业绩发布会上,许家印宣布,从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,而“降负债”恰是这一战略的核心。


  自该战略实施以来,降负债的成效显著。今年9月17日,恒大提前偿还15.65亿美元,约合人民币106亿元的美元债,减“负”的决心与执行力显而易见。


  据恒大的公告称,截至9月24日,恒大有息负债较3月末已下降约534亿元,融资成本下降2.24个百分点,并提前归还9月25日以后到期借款共435亿元。


  在降负债上,恒大的确是认真的。


  另外,半年报显示,恒大拥有2.4亿平方米土地储备,一二线城市占比达66%。根据世邦魏理仕估值,恒大土地储备估值达1万亿,这意味着即便不算销售回款,恒大只需出售50%的土地储备,即可变现近5000亿,足以偿还所有短期债务。


  恒大的家底,还很丰厚。


  在主业加速回款,保障现金流和偿债能力的同时,恒大也在为自己寻求更多融资通道。


  今年8月,恒大物业引入由中信、光大控股、云锋基金、腾讯、红杉资本等参与的235亿港元战略投资,9月25日,恒大公告称分拆物业管理业务上市已获香港联交所批准,将在短期内向联交所递交正式上市申请。


  此外,其汽车板块也在寻求科创板上市,预计其融资规模将达到390亿港元。


  恒大一系列高增长、控规模、降负债的做法,不仅帮助恒大减轻偿债压力以及获取更多现金流,也得到了国际专业投行的一致看好,纷纷发表研报力挺:


  里昂表示,恒大制定的三年降负债计划,加上物业与汽车分拆上市融资,相信降负债成效将远超市场预期,当前股价调整为投资者带来了抄底良机。


  摩根大通表示,市场对谣言反应过度,预计恒大将与战略投资者达成延期共识,目前估值极具吸引力。


  德银表示,恒大庞大优质土储、强大执行力将确保其完成8000亿内控销售目标,预计1300亿战投中至少一半将延续合作,此次调整带来增持良机。


  星展表示,股价大幅回调主要因为被卖空,恒大销售业绩强劲,加上与战投重新谈判的潜在利好,将引发空头回补和股价大幅反弹。


  华泰证券表示,恒大销售及回款表现强劲,汽车和物业分拆上市有望带来500亿现金流,财务状况将得到进一步保障。


  银河联昌表示,恒大物业和汽车分拆上市,将推动净负债率大降50个百分点,加上严控拿地,预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。


  04


  “越是市场不好的时候,越能体现恒大的功力。”,这是许家印曾经说过的一句话。


  现在,或许是恒大展现自己功力的时候了。


  所幸,在传言出来之前,恒大在此前的财报中就披露过这笔8355亿的负债。


  所以有些人拿出这样的数据“炒冷饭”,再套上恒大之前一直想回A的故事之后,一切显得很真实。


  但是,拿着企业公开发布过的数据,加上老套的故事来夸大解读,这就有点戏耍吃瓜群众的意思了。


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