商业大战一触即发!众多“新宠”谁能问鼎珠海商业的顶流?

发布时间:2020-08-06 10:45:43    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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最近几年珠海商业体量正处于爆发期,很多大型品牌房企竞相进驻珠海跑马圈地,拿到的很多地块都是多级联动开发的综合用地,而且商业比重占比不少。

2015年华发商都、富华里的开业标志着珠海商业步入购物中心、综合体时代,随后的2016年至今,主城区各商圈内陆续又增加4家商业地标开门迎客,改写珠海商业“起步晚、层次低、业态偏单一”的现状。

珠海虽然仅有200万常住人口

但富裕程度十分能打

据全国各地统计部门公布的数据,珠海2019年人均GDP超过了北上广,达25400美元,紧跟深圳、无锡、苏州之后,排在全国第四。

人均GDP显示了珠海经济的发达程度,国际公认人均GDP达到2万美元,代表已跨过“发达”门槛了。

再看一组数据对比,珠海人均消费支出占人均可支配收入的比重超七成,更是以绝对优势,压倒珠江口经济发达的广深,位居全省第一。

不得不说,珠海是一个敢于消费、乐于消费、具有一定消费能力的城市。

如此消费实力与消费倾向,让越来越多的商业地产大腕认可珠海的机遇。

据赢商大数据统计,2016年,全国购物中心新增量从一二线城市向三四线城市快速扩张。

结合供应数据,近些年能级强的三线城市持续保持着,社会零售总额增速均高于商业地产竣工增速。

这意味着,三线城城市的供需结构已经持续改善,商业下沉具备一定市场机遇。

珠海也符合这一发展趋势,作为一个以外来人口结构为主的大湾区重要角色,交通条件日渐完善。

伴随横琴新区、国家级高新区等产业的发展,西部与主城区的交通融合,将会吸引更多高素质、高消费力的年轻人来到珠海就业与生活。

与此同时,珠海旅游经济发达,去年接待游客总人数4618.21万人次,同比增长7.1%,其中旅游设施接待过夜游客2603.90万人次,增长6.2%。

这些人口和经济实力,将为珠海商业市场的扩容及升级奠定底层坚实的基础。

大湾区时代

珠海商业进入了一个超前发展的赛道

根据城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,可以发现,珠海人均GDP超过2万美元,城市化率已过90%,商圈呈现出一个新格局。

传统零散商业和百货类商业不再吃香,存在但无聚客能力。

综合体风起云涌,云集购物、休闲、餐饮、儿童、娱乐等体验功能的一站式购物中心形态的商业体正在抢风头。

据编辑统计,继2019年横琴创新方、励骏庞都广场开业后,2020-2021年,珠海商业将进入新一轮开业潮。

预计有15个购物中心(商业体量≥3万㎡)拟开业,总体量约为136.5万㎡(最终以项目实际开业时间为准),无论是数量还是体量均刷新了近年拟开业的新纪录。

2020-2021年拟开业购物中心盘点

(体量≥3万㎡,不完全统计)

珠海房产之窗制表

主城区的各大商业体将成为各大传统商圈的业态、功能、形象的升级之作。

保十琴区域商业项目定位爆点多,沉浸式体验感的定位为主,为珠海城市商业带来更多新鲜玩法,更进一步推动游客经济发展。

西区金湾、斗门迎头赶上,购物公园、购物中心、街区商业一起上马,填补区域商业的不足,助力商圈完善和价值提升,同时将分流主城区商业的客流。

线上消费的冲击与消费升级大背景之下

核心在于如果抓住消费者的痛点

毕竟商业地产比住宅地产更加残酷,在中国,已开业的购物中心中,有近50%的项目长期无法实现盈利,整体成功率低于20%;每年有近50%的购物中心延期开业……

可以预见,珠海几个区域未来商业的集中度会越来越高,必然有商业重叠、品牌重叠、客群重叠。

商业进入存量时代后,是衰退倒闭还是创新崛起,抓住消费主力就能产生竞争力。

面对日后的消费主力90、95后,消费需求跃迁、代际差异逐渐显化,对体验、个性的追求更突出。

因此从长期看,具备“娱乐性”和“社交性”的个性化、迎合自我表达的商业场所,存在一定的挖掘空间。

从目前掌握的项目资料了解,主城区新增商业侧重于带动更注重家庭客群消费,体验感强调亲子互动,发掘“陪同收益”,儿童业态组合更具创新性。

例如,老香洲的优特汇,深耕家庭客群,为区域增添儿童游乐和儿童教育培训业态,同时为了抢占年轻人和时尚家庭的注意力,推出各种主题街区、潮牌服饰、网红餐饮。

图源优特汇

西区、保十琴区域,曾经的商业洼地迎来消费升级的机遇,儿童、文创、运动、医疗健康、科技主题IP等新兴业态正迅速出圈。

能在同质化业态定位中创造特色,符合新一代客群消费心理,就不惧怕被蚕食客流。

Ola Lotus•莲地效果图

Ola Lotus•莲地业态规划

未来商业供应持续走高

细分市场将是发展方向

接下来的五年,珠海迎来新商业的大浪潮。

世贸港珠澳合作创新基地、高新/金湾宝龙城、横琴万象世界等商业地产运营商有备而来,凭借大企业强大的品牌效应、商业资源、运营能力,主宰珠海新消费模式,都想成为城市新名片。

在商业中心繁花似锦的时代里,要想一枝独秀脱颖而出,成为商业地产势头最猛的新宠,独特体验、社交平台、科技文化等细分方向缺一不可。

市场竞争如此激烈,珠海能否承载数百万商业体量?地产运营商能否顺利立足?现在仍是未知数,等时间来验证。


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