最佳上车时机来了!珠海楼市上半年“跌跌不休”,下半年以价换量或成主流

发布时间:2020-07-14 09:47:31    来源于:珠海房产之窗    作者:

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2020年上半年正式画上了句号。

珠海上半年成交受疫情影响跌幅明显,但随着疫情的平复,下半年预计各个区域成交都将有所上扬。据合富研究院统计,上半年珠海住宅网签成交12259套,环比下跌45.03%,同比下跌40.50%。

那么,珠海楼市上半年各方面具体表现如何?

划重点

一、土地市场:商住用地成交6宗,同比下跌38%

二、新增房源:主力供应在西区,以90-120㎡产品为主

三、网签占比:主力成交区域在西区和横琴

四、全市房价:

老香洲均价39090元/㎡;新香洲均价37515元/㎡;前山均价29680元/㎡;拱北均价43352元/㎡;吉大均价36801元/㎡;唐家均价26881元/㎡;横琴均价46977元/㎡;南湾均价31256元/㎡;斗门均价14651元/㎡;金湾均价23549元/㎡;高栏港均价11007元/㎡

土地市场

20年上半年商住土地供应10宗,同比下跌44%,约126万㎡,同比下跌47%;成交6宗,同比下跌33%;上半年受新冠疫情影响,商住用地无论是挂牌和成交均同比跌幅明显,预测下半年将会明显加快供地节奏。

从商住土地供应看:供应10宗,环比下跌47%,同比下跌44%,商住用地供应跌幅明显。

从商住土地成交看:成交6宗,环比下跌67%,同比下跌33%,华发、粤海、龙湖、南光等各路房企热衷于优质地块,其中粤海置地首入珠海,以13768元/㎡的楼面地价拿下航空新城地块,溢价率35% 。

从商住土地平均楼面地价看:20年上半年商住成交地块整体平均楼面地价13340元/㎡,同比上涨22%。

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20年下半年珠海商住土地计划供应约23块,集中在斗门、金湾、高栏港等区域。

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新增供应

20年上半年住宅物业新增供应跌幅明显,约15457套新增房源,同比下跌2成;主力供应在西区,占比超6成,以90-120㎡刚需首改产品为主,2(+1)和3房为供应主力,占比近7成。

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从分面积供应来看,以90-120㎡刚需首改产品为主,占总供应量的48%;其中90-100㎡刚 改产品占28% ,100-120㎡刚需产品占20%。

从分区域供应来看,西区占63%,香洲区占37%,集中在唐家及保十横区域。

从分户型供应来看,二到三房为主,分别占供应总量的25%及42%。

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市场成交

20年上半年商品房网签成交14775套,同比下跌4成,主力成交区域在西区和横琴,占总成交近7成;住宅市场跌幅明显,不过随着疫情的好转4月以来市场逐步升温,而商办物业则受政策影响,需求受制,市场低迷,大多采取以价换量。

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住宅:20年上半年住宅物业网签成交12259套,同比下跌4成;成交集中在西区,占比近6成,其中斗门占比近3成;上半年成交受疫情影响跌幅明显,但随着疫情的平复,下半年预计各个区域成交都将有所上扬。

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从20年上半年住宅成交表现看:住宅网签成交12259套,环比下跌45.03%,同比下跌 40.50%,受疫情影响上半年成交量跌幅明显。

从上半年分区域成交看,成交量最大的是斗门,占比28%;其次是金湾占18%;唐家占16%;横琴12%,主城中心区10%,高栏港9%,南湾8%。

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商业:20年上半年商业物业网签成交557套,同比下跌35%,成交集中在横琴及西区,其中西区成交占比近5成,以底商及商业公寓为主,受疫情及住宅限购政策影响,商业市场容量较小,销量不振。


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办公:20年上半年办公物业网签成交1959套,同比下跌2成,成交集中在保十琴区域,其中横琴成交占比超5成;办公物业总体市场容量偏小,多个项目以价换量,下半年情况预估仍将受制。

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全市均价

20年上半年珠海商品住宅成交均价约24015元/㎡,环比上涨2%,14-20年复合增长率高达10%;全市7个区域房价上涨,其中拱北录得全市最高涨幅约11%,唐家受项目成交结构影响跌幅最大达4%,唐家和高栏港部分项目以价换量,价格相对平稳。

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老香洲

老香洲住宅市场呈量稳价升态势,成交均价39090元/㎡,环比持平;144-180㎡改善户型为主力供应面积段;暂无新盘入市,大型商业综合体优特汇将于下半年开业。


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新香洲

新香洲住宅市场呈量跌价升态势,成交均价37515元/㎡,环比上涨9%;区域在售项目较少,新项目建发央璟入市,拉高整体区域均价,环境、资源、配套、新行政中心等因素支撑房价。


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前山

前山住宅市场呈量价齐跌态势,成交均价29680元/㎡,环比下跌3%;90-100㎡刚需性户型为主力供应面积段;主城价格洼地,未来多个三旧改造项目将增加供应;预计下半年马鞍山一号公馆入市。

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拱北

拱北住宅市场呈量跌价升态势,成交均价43352元/㎡,受成交结构影响,环比增长11%;暂无新盘入市,国维中央单盘供应,120-144 ㎡为主力供应面积段,未来多个三旧改造项目将持续增加供应。

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吉大

吉大住宅市场呈量跌价升态势,成交均价36801元㎡,环比下跌4%;盛东·江山赋单盘供应,180㎡以上大面积户型;区域土地资源稀缺,政府重点推进旧改工作。

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唐家

唐家住宅市场呈量价齐跌态势,成交均价26881元/㎡,环比下跌4%;供应集中在后环,90-100㎡为主力供应面积段;新项目恒大云锦和中海星筑入市,以价换量降低了整体区域均价。

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横琴

横琴住宅市场呈量跌价升态势,成交均价46977元/㎡,环比增长10%;供求集中在国际居住区及中央商务区,100-120㎡为主力供应面积段;住宅供应持续减少,价格呈上涨态势。

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南湾

南湾住宅市场呈量升价跌态势,成交均价31256元/㎡,环比上涨7%;60-80㎡为主力供应面积段,成交集中在十字门;受横琴外溢影响且珠机城轨一期将于年内开通,带动整体区域价格上涨。

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斗门

斗门住宅市场呈量跌价升态势,成交均价14651元/㎡,环比上涨6%;区域供应充足,80-120㎡为主力供应面积段,成交集中在新青及白蕉区域多个品牌大盘,由于年初疫情影响较大,导致成交大跌。

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金湾

金湾住宅市场呈量跌价升态势,成交均价23549元/㎡,环比增长7%;供应集中在航空新城,90-120㎡为主力供应面积段,交通基建及配套一一落地,洪鹤大桥航展前通车、金海大桥提升区位价值等利好促价格上涨。

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高栏港

高栏港住宅市场呈量升价跌态势,成交均价11007元/㎡,环比下跌3%;100-144㎡为主力供应面积段,处珠海价格洼地,在黄茅海跨海通道、鹤港高速二期等项目利好下,区域有较大潜力。

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库存去化

20年上半年商品住宅市场存量小幅下降,约292万㎡,去化周期约13个月。

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20年上半年商务办公市场存量约109万㎡,而由于需求疲软,去化周期不断攀高,去化周期约89个月。

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下半年展望

下半年放宽落户条件的政策有望出台

上半年珠海市共有32个重点产业项目集中签约,其中,华侨城、格力电器高栏产业园、珠海·宋城演艺度 假区的投资额合计为150亿元,并且后两个项目陆续动工;结合两会提出“稳就业”的目标,珠海市通 过产业实现人口净流入,同时人口净流入促进楼市交易;因此,下半年放宽落户条件的政策有望出台,而且为了吸引和留住人才,若出现对人才购房提供优惠或者补贴,对楼市的需求端是一大利好。

下半年土地供应速度增加、楼盘销售让利活动不减

珠海市于2020年4月公布了年度供地计划并且陆续发布了部分区域的控规批前公示,考虑上半年受疫情 影响,土地推出速度慢于计划速度,下半年预估会增加单月的土地挂牌数量。

上半年销售承压、项目开工和竣工面积增长明显放缓,加上供地计划的提前公布,房企有时间考虑自身 的资管情况和城市布局,下半年土地成交出现高溢价几率较低。

珠海市下半年首开项目预估25个,供应量充足;居民部门在房地产上加杠杆表现放缓, 珠海市以往3年人口呈现净流入,住房需求依然存在;结合考虑上半年销售变现良好的楼盘,共同特点是刚需型住房和房企较大的让利幅度;为了尽量接近年度销售目标,房企依然会采用优惠折扣促成交易。

数据来源:合富研究院


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