上半年楼市基本复苏 局部波动不改全年平稳趋势

发布时间:2020-07-06 11:04:40    来源于:证券时报    作者:张达

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  珠海房产之窗讯 今年突如其来的新冠肺炎疫情给本来已增速放缓的房地产行业带来冲击,前2个月房地产市场断崖式下跌,但随着各地稳地产政策效果显现、复工复产稳步推进、前期积压的购房需求积极释放,目前疫情冲击正在逐步消退,房地产市场持续恢复。


  为何房地产市场在经历疫情冲击后仍能走出V型反弹走势?下半年市场走势如何?业内人士认为,上半年市场已基本复苏,主要原因和当前宽松的货币政策有很大关系。但少数城市市场“躁动”只是局部性、阶段性的,大部分城市只是在向常态复苏。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放,二手市场改善型需求将成为新动力。


  上半年楼市已基本复苏


  受疫情防控影响,今年2月,全国各地建筑工地暂停开复工,多城市售楼处暂停开放、中介门店暂停营业,房地产市场被按下“暂停键”。国家统计局的数据显示,2月份,70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落,其中,二手房价指数环比涨幅58个月来首次转负,24城无成交。与此同时,房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标累计增幅均断崖式下跌。1~2月累计,房地产开发投资增速同比下降16.3%,商品房销售面积同比大降39.9%,销售额同比大降35.9%。


  随着全国多地密集出台稳地产政策,通过延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件等缓解受疫情影响房企的流动性困难,春节后土地市场率先升温。2月中旬开始,北京、杭州、宁波、温州等热点城市多宗土地高溢价成交,其中,北京一宗地溢价率高达到49.8%,创2年来新高。值得注意的是,这些不惧疫情积极抢地的多为具有资金实力的国企或央企。


  为对冲线下售楼处关闭的影响,各房企加大了线上销售力度。3月开始,随着部分线下销售逐步重启,房企加大推盘力度,前期积压的购房需求开始释放,市场随之复苏。贝壳研究院数据显示,二季度,66座大中城市新房市场成交量整体接近去年同期,一二线城市成交量回暖速度相对较快。其中,长三角区域市场回暖意愿明显,南京半年累计成交面积同比逆势上涨24%。3月,重点18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%。“半年过去了,新房、二手房市场已基本复苏。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。


  从价格来看,上半年的房价比去年年底有所上涨,改变了过去房价一直处于低迷下跌的态势。“疫情之下,一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌,二季度均价随市场修复普遍反弹。一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。”许小乐说,但是如果跟同期相比,也有不少城市还在下跌,如北京同比还是下跌的,核心城市价格上涨的幅度较大。


  不仅房价有所反弹,上半年地价更是明显上涨。二季度,土地供应节奏加快、规模增加,特别是一二线城市优质地块频出,叠加2月以来各地供给端扶持政策,房企拿地热情高涨,推动了价格结构性上涨。中指研究院的数据显示,上半年,全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,为近年来同期最高水平,同比上涨16.5%;平均溢价率也超15%。


  房企在积极拿地的同时也在紧抓销售窗口期卖房。截至6月底,已公布今年业绩目标的30多家房企平均销售目标完成率为41%。“按照行业上下半年‘四六开’的一般规律,这一目标达成尚符合预期。”贝壳研究院高级分析师潘浩说。


  局部上涨


  不改全年平稳趋势


  尽管上半年面临疫情的冲击,但房地产市场仍走出V型复苏走势,在所有行业中处于领先位置,更有部分城市出现市场“躁动”。据贝壳研究院统计,6月,上海、南京、杭州、大连、长沙、广州、合肥等地二手房业主涨价占比超过20%。


  对于上半年市场韧性复苏的原因,中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心高级研究员秦虹认为,尽管受疫情影响,但是全国房地产市场恢复的相当不错,主要原因和当前宽松的货币政策有很大关系。


  许小乐也认为,主要原因之一是金融政策的溢出效应带动复苏。尽管没有直接刺激房地产,但是货币政策宽松对市场预期产生了较大的溢出效应。同时,滞胀预期下重点城市房产偏好增强。二是人才引进政策下加速刚需入市。今年以来重点一二线城市在人才引进政策上继续发力,甚至提供购房安家补贴等,让部分消费者能够避开调控限制进入市场。三是改善型换房链条启动成为新动力。


  不过,对于少数城市出现的二手房价格快速上涨,许小乐认为,这只是局部性、阶段性的,大部分城市只是在向常态复苏,难以出现房价全局性、持续性上涨浪潮。因为当前市场库存处于较高位置,供需矛盾较为缓和;成交周期较长,市场交易效率仍然偏低;业主调价中降价行为仍占主导。另外,新房累计半年成交量仍有一成缺口,市场仍处在逐渐恢复过程中。


  对于下半年的市场走势,许小乐认为,重点城市二手房市场分化但潜在需求仍强劲,下半年市场不悲观。贝壳研究院数据显示,链家重点18城带看量仍处于较高位置,代表下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。同时,新房市场修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,预计下半年市场不会持续大幅上涨,但在经济下行压力下,房地产市场作为重要的消费市场,其总量也不会大幅下降,预计全年将稳定在近年水平。


  机构指数事业部研究总监曹晶晶也认为,今年上半年,尤其是最近几个月市场恢复的速度非常快,更多的是因为前期抑制性的需求逐步释放带动了市场的回暖。上半年这种需求可能已经释放到一定程度,下半年销售整体会回归到一个正常的节奏当中。预计今年全国商品房销售面积整体是下降5~6.5个百分点,整体的销售规模依然维持在16亿平方米的体量。今年的价格整体会保持平稳,小幅上涨的更多因素来自于整体,一二线会略好于三四线的表现,结构性的变化会带动整个房价有比较好的支撑。


  而对于下半年的土地市场,潘浩预计仍将走稳。“上半年通过土地市场拉动新房市场快速恢复的城市,下半年必将调整供给策略,防范或抑制土地市场价格上涨或出现过热的情况。”他说。


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