中央重磅文件透露了哪些房地产相关改革信号?

发布时间:2020-05-20 10:47:44    来源于:中房网    作者:

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  珠海房产之窗讯 5月18日,新华社受权发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(以下简称《意见》),对新时代加快完善社会主义市场经济体制的目标、方向、任务和举措进行系统设计和部署。


  《意见》紧紧围绕当前我国经济社会发展在体制机制方面的突出问题,围绕建设高水平社会主义市场经济体制的目标,提出七个关键领域的改革举措,包括坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展,增强微观主体活力;夯实市场经济基础性制度,保障市场公平竞争;构建更加完善的要素市场化配置体制机制,进一步激发全社会创造力和市场活力;创新政府管理和服务方式,完善宏观经济治理体制;坚持和完善民生保障制度,促进社会公平正义;建设更高水平开放型经济新体制,以开放促改革促发展;完善社会主义市场经济法律制度,强化法治保障等。


  通过梳理发现,在七大关键领域的改革框架下,包括房地产税立法、建立租购并举的住房制度、改革住房公积金制度、深化户籍制度改革等多达10余个热点与房地产行业息息相关。


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  稳妥推进房地产税立法


  本次《意见》中提出,加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。对于房地产行业来讲,房地产税何时出台一直都是行业关注的焦点。


  实际上,在全国两会召开前夕,备受关注的房地产税也有了新的消息。5月14日,人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示,按照安排,相关工作正在稳步推进,有关方面正在研究起草房地产税法草案。人大常委会法工委相关负责人进一步补充称,立法的初衷在于“使每一部出台的法律能够经得住考验”。


  中国法学会财税法学研究会会长刘剑文表示,房地产税推出需要考虑多种因素,包括社会对此达成共识,国内经济环境、纳税人承受能力等,应当选择合适时机推出。


  财政部财政科学研究所原所长贾康则表示,房地产税立法改革是房地产行业健康发展的基础性制度建设和税制建设,有非常丰富的国际经验可以借鉴,也是化解国内主要矛盾和必须要做的制度性建设。贾康认为,从措辞上来看,是稳妥推进房地产税立法,而不是加快,潜台词是还需要进一步的论证和商榷,至少“靴子”短期内不会落地。


  加快建立租购并举的住房制度


  《意见》提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


  实际上,在以往的政策文件中,加快建立租购并举的住房制度经常被反复提及。2015年中央经济工作会议明确提出“要发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度”。此后,围绕租购并举的利好政策不断出台。


  尤其是2017年,住建部等九部委联合发布通知,表示将采取培育机构化、规模化住房租赁企业等具体措施以“加快发展住房租赁市场”;住建部选取广州、深圳等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市;原国土资源部和住建部联合将北京、上海等13个城市确定为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。


  2019年7月18日,根据财政部、住建部消息,北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16城进入了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。


  值得注意的是,鼓励租赁市场发展的试点城市基本都是一二线城市,这些城市往往租赁相对数量多,租金高。稳定这些区域的租赁市场,就能基本稳定全国租赁市场。随着政策的重视程度不断增加,有助于进一步加快推进形成租购并举的格局,租赁市场稳定可期。


  改革住房公积金制度


  《意见》还提出,要改革住房公积金制度。


  我国住房公积金制度建立20多年来,在解决职工住房问题、减轻购房负担、增加职工福利等方面发挥了重要作用。数据显示,截至2018年末,全国住房公积金缴存余额5.79万亿元,发放个人住房贷款4.98万亿元,个人住房贷款率(公积金住房贷款余额占缴存余额比例)达到86.04%。


  但由于贷款额度低、适用范围小、申请不方便等问题,公积金使用效率仍然偏低。截至2018年末,缴纳公积金的人数为1.4亿,住房公积金总额为14.6万亿元,提取总额为8.8万亿元,缴存余额多达5.8万亿元。


  公积金政策改革一直以来都是热门话题,本次疫情更是推动了改革的加速。部分城市公积金加速推出线上服务,使用范围也有所扩大。在公积金使用限制方面,各地也进行了相应的调整,公积金的异地使用也越来越便捷。而此前,中国国际金融交流中心副理事长黄奇帆、格力电器股份有限公司董事长董明珠都曾对“是否取消公积金”发表意见,一度引起社会热议。


  深化户籍制度改革


  本次《意见》提出,要深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。


  这也意味着,户籍制度又将面临重大突破,这一次是在城市群之间。


  当前,中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式。分析指出,探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度,有利于加速人才、人口向重点城市群集聚,加速劳动力在城市群内部的自由流动,大幅提升城市群整体竞争力。


  民盟中央经济委副主任、中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎分析,探索城市群内户口与居住证互认,这是将区域空间结构优化调整与城镇化改革有效结合起来的办法。推进城市群、都市圈开展户籍的同城化改革,强化在空间上实施调节,可以加快农业转移人口市民化。冯奎认为,农业转移人口的户籍同城化的累计互认,可尽快在城市群试点推进,特别是可在全国有条件的30-40个都市圈先行一步同步推开。为避免短时间内过多涌向中心城市的情况,可由各都市圈设定城市间同城化累计积分细则,比如规定不同等级规模城市年限换算时的折合系数。


  厦门大学经济学系副教授丁长发表示,探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度,有利于促进不同城市群、不同区域之间人力资源的流动,从而优化人力资源的配置,有利于珠三角、长三角等优势城市群吸引更多优秀的人力资源进来,促进本地区的人力资源发展。


  另一方面,推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变,对城市的优化发展具有重要意义,可推动外来人口流入较多的城市加快补齐公共短板。


  完善诚信建设长效机制


  《意见》提出,要构建适应高质量发展要求的社会信用体系和新型监管机制。完善诚信建设长效机制,推进信用信息共享,建立政府部门信用信息向市场主体有序开放机制。健全覆盖全社会的征信体系,培育具有全球话语权的征信机构和信用评级机构。实施“信易+”工程。完善失信主体信用修复机制。严格市场监管、质量监管、安全监管,加强违法惩戒。加强市场监管改革创新,健全以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。


  实际上,对于房地产行业来讲,诚信建设离我们并不遥远。


  由于房地产行业关系我国经济发展和民生福祉,房地产行业信用建设是社会信用体系建设中的重要内容之一。2019年9月2日,由中国房地产业协会创建的房地产开发企业信用信息平台—“信用房地产”网站(http://credit.fangchan.com)上线试运行。该“平台”与其他社会信用平台和机构互联互通交换数据,按照功能可调和接口便捷的规则运行,可与地方行业主管部门、行业协会信用平台互联。依据企业信用信息逐步建立的信用报告生成使用制度,为建设、土地、规划、工商、税务、金融等有关主管部门提供管理依据和准入参考。同时,“平台”便于社会各界了解房企真实信用信息,去伪存真,形成社会监督、各方协同、以信用为基础的新型监管模式,推动行业高质量发展。


  此外,本次《意见》中还有包括“完善农村承包地"三权分置"制度、建立农村集体经营性建设用地入市制度、探索增加混合产业用地供给,推动实施城镇低效用地再开发,以及构建区域协调发展新机制”等与房地产行业相关的内容,我们也整理出来,供业内参考。


  完善农村承包地“三权分置”制度


  《意见》提出,落实农村第二轮土地承包到期后再延长30年政策,完善农村承包地“三权分置”制度。深化农村集体产权制度改革,完善产权权能,将经营性资产折股量化到集体经济组织成员,创新农村集体经济有效组织形式和运行机制,完善农村基本经营制度。


  建立农村集体经营性建设用地入市制度


  《意见》提出,加快建设城乡统一的建设用地市场,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,深化农村宅基地改革试点。


  推动实施城镇低效用地再开发


  《意见》提出,完善城镇建设用地价格形成机制和存量土地盘活利用政策,推动实施城镇低效用地再开发,在符合国土空间规划前提下,推动土地复合开发利用、用途合理转换。


  探索增加混合产业用地供给


  《意见》提出,缩小土地征收范围,严格界定公共利益用地范围,建立土地征收目录和公共利益用地认定机制。推进国有企事业单位改革改制土地资产处置,促进存量划拨土地盘活利用。健全工业用地多主体多方式供地制度,在符合国土空间规划前提下,探索增加混合产业用地供给。


  构建区域协调发展新机制


  《意见》提出,完善京津冀协同发展、长江经济带发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大区域战略推进实施机制,形成主体功能明显、优势互补、高质量发展的区域经济布局。


  坚决查处腐败问题


  《意见》提出,持之以恒深入推进党风廉政建设和反腐败斗争,坚决依规依纪依法查处资源、土地、规划、建设、工程、金融等领域腐败问题。


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