市场回暖,土储战略分化 房企弯道超车拐点来临?

发布时间:2020-05-19 09:54:24    来源于:21世纪经济报道    作者:唐韶葵

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  珠海房产之窗讯 值得关注的是,规模优势下,为了提质增效,头部房企投资逻辑正悄然改变。一个明显的变化是,房企增储之路开始分化。


  疫情之后,房地产行业发生了微妙的变化:土地市场出现回暖迹象,近期各地土拍溢价率、楼面价有所上涨;与此同时,房企在调整城市与项目布局;由于推盘量增加,一线城市豪宅成交量也有所上涨。


  房地产市场回暖了?多名业内人士指出,楼市窗口期已出现,值得关注的是,土地楼面价是呈现上涨趋势的,比如5月7日杭州土拍,建华、远洋竞得的祥符地块,成本比周边项目要高,但房价限价涨了4000元/平方米,粗略测算项目利润率为6.4%,能否实现存疑。但这一波土地市场热度有可能带动市场预期的变化。


  房企能否借这一波市场回暖弯道超车?千亿规模的房企已经在行动。据克而瑞数据显示,1-4月百强房企整体拿地销售比回升至0.35,较3月末上涨0.7,回升至2019年均值。而各梯队房企拿地意愿均有不同程度的上行,其中TOP21-30房企拿地销售比上升最为显著,梯队内的滨江、龙光拿地相对积极。此外,恒大、碧桂园、绿城等大房企拿地动作频繁,而销售规模与这几家房企有明显差距的祥生,拿地节奏也与市场周期不谋而合。


  5月13日、14日,祥生地产分别以24.6亿元和14.55亿元先后在宁波、合肥拿地,5月至今,包括在诸暨所拿两幅地块,祥生已经拿了四幅地块,总投资49.42亿元。据了解,1-4月,祥生新增土地货值共计198.3亿,同比增加133.29%。


  刚于2019年实现千亿销售规模的祥生,并非上市房企,但也可管中窥豹。经过一轮“蛰伏期”后,各房企的投拓节奏加快,且拿地更偏好去化率高的核心城市。数据显示,今年以来,销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿元。


  同策研究院首席分析师张宏伟认为,房企这段时间积极拿地,出于高周转模式考虑,可以在年底前推售,以增加今年的总销售金额。由于经历了疫情影响,房企今年对于回补业绩的诉求明显;对于资金面向好的房企而言,现在拿地还是有时机的,价格竞争没有那么激烈,此时拿地增加了弯道超车、提升市场地位的可能性。


  整体偿债能力下降


  疫情之后,地方政府也在土地市场上持开放态度。以上海为例,4月21日,上海土地市场举办首场土地宣介会,涉及浦东、嘉定、宝山和静安四个区,推介土地64宗,加上前期临港线上推介的14幅土地,规划建筑面积超过400万平方米。4月22日,上海正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知,加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量;加快土地出让收入安排和使用。5月15日,上海举办第二场土地宣介会,奉贤新城计划推出规划建筑面积逾77万平方米的土地。


  但摆在房企面前最大的问题,仍然是现金流问题。据上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾分析,房地产开发投资增速进一步恢复,降幅较前值收窄了4.4个百分点。随着国内复工复产,新开工和土地购置均有所恢复,新开工降幅较前值收窄了8.8个百分点,但施工增速较前值几乎没有变化,预计随着新开工的好转,施工增速也会加快。与此同时,商品房销售增速也逐步好转,商品房销售面积降幅较前值收窄7个百分点,销售额较前值收窄6.1个百分点。4月单月商品房销售面积降幅更是较前值收窄了12个百分点,预计5月份还有进一步修复的空间。但房地产企业到位资金降幅亦收窄,较前值收窄了3.4个百分点,其中,定金及预收款下降18.9%,个人按揭贷款下降5.4%。


  4月数据表明销售受阻使房企承受着更大的经营压力和资金压力。正如张宏伟所言,资金、土储是房企能否实现弯道超车的关键因素。通过2019年年报数据不难看出,房企今年内存在短债偿还风险。综合同策研究院与亿翰智库数据,截至2019年底60家上榜房企的现金短债比平均为1.49,相对良好。其中,现金短债比超过1的企业有44家,占比超过七成;现金短债比低于1的有16家,占比低于三成。


  整体看,销售规模增加的房企现金短债比较高,比如龙湖、中海等,具有更强的短期偿债能力。龙湖以4.38倍位居首位,其次分别是越秀地产、远洋集团,现金短债比均超过3倍,分别是4.23和3.61,短期偿债压力较小。但也有部分房企现金短债比低于1,例如金茂、富力、恒大、泰禾,现金短债比分别为0.93、0.62、0.61和0.25,货币资金无法完全覆盖短期有息负债。


  另外,大房企在融资端的优势,能使其更好的控制债务结构,将短期债务占比控制在合理期间,以此平抑短期偿债压力。但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的,如果受限制资金规模过高的话,将会对房企的短期偿债能力造成压力。


  现金短债比下降有两个原因:货币资金面临增速放缓压力与房企短期债务小幅增长。


  因此,房企加速销售回笼和积极参与拿地,是实现财务结构优化的有效途径。2019年,销售百强房企总货值规模已经达到42万亿,其中10强房企的总土储货值高达18万亿,占百强总货值的四成以上,规模房企的土储断层趋势越来越明显。但在市场波段调整时期,房企的投资策略也发生了微妙的变化。不少房企有意识地增加现金储备、注重控制有息负债的规模。2020年疫情的发生导致房企销售去化遭遇难题,一季度TOP200房企累计销售额同比下降,进一步限制了现金回款的增长,后期是否能够回补取决于接下来的销售表现。


  这就不难解释这一轮土地市场的回暖了。值得关注的是,规模优势下,为了提质增效,头部房企投资逻辑正悄然改变。一个明显的变化是,房企增储之路开始分化。大房企如融创、世茂等仍继续积极收并购,谋求低成本规模化扩张。调结构、调节奏、调布局,积极拓宽拿地渠道稳健增储,典型如绿地、华润。华润置地总土储货值一路飙升,从2017年底20位迅速升至2019年12位,两年间土储货值几乎翻倍。绿地则坚定高铁新城战略,优质布局核心三四线,土储货值同比涨幅超50%。从总土储的去化周期来看,龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈,平均去化周期连续两年下滑,从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。


  存货上升回款承压


  业内人士将房企短期偿债压力归结于房企存货上升,因此这一轮土地出让中,房企通过城市选择补仓、调仓的动作也很明显。


  国信证券一份研报指出,企业想要规模增长、盈利增加,难以通过降低成本来实现,只能增加存货投资;房企的存货投资往往是跨期的,即本年的存货投资影响后续2到3年的盈利规模,远期的成长很大程度上取决于当下的存货投资。


  国信证券分析师认为,多数房企2019年自由现金流改善的真正原因是现金收回后存货再投资的减少,是房企扩张意愿降低的表现,而这也意味着多数房企未来1到3年销售增速的自然放缓。


  TOP10房企2019年新增土储情况来看,中海地产一线城市新增土储最多,占比达到21%,此外,中海在经济发展较好的三四线城市拿地比例有小幅提高。融创在二线城市新增土储最多,占比达到77%,一二线城市占比均有所提升。保利发展、绿地等过去一年在三四线城市新增较多土储,华润置地主要围绕在强三线城市。


  而事实上,不少大房企尤其是千亿规模的房企已经意识到存货问题。据不完全统计,碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升,其中绿地表现显著。2019年在全国地市下行的背景下,绿地逆市拓展,尤其在二线核心城市占比提高,落子上海董家渡、天津贸易港等大规模项目,总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。


  再以祥生为例,其与碧桂园、恒大持续重仓三四线城市的逻辑不一样的地方在于,祥生在今年3-5月已新增7个地块,分别位于杭州、温州、宁波等城市,这些都属于在疫情后快速复苏的区域。


  正如张宏伟分析认为,从祥生进入的城市来看,是与高周转速度匹配的城市为主的。一方面,祥生有规模化需求,另一方面通过高周转,加快回款,也是降低资金压力的一种表现。最近祥生在杭州投资40多亿拿地,深耕布局这样的二线城市,这是千亿规模之后做城市、项目结构优化:一二线城市周转速度慢但是可以做利润;三四线城市利润承压但可以促进规模增长,祥生现阶段的必选项就是在两者中做平衡。张宏伟指出,作为浙江企业,祥生不乏市场敏感度,上市需求也推动其利用杠杆和这样的机会做一些土储动作。


  据不完全统计,2019年至今,祥生在二线及新二线城市济南、宁波、绍兴、温州、芜湖、嘉兴、台州共计拿下19个项目。从土储结构来看,祥生在一二线城市的土储占比已超75%。


  为了规避“走量”地块,祥生采取的策略是提高拿地质量,倾向于拿10万平方米左右的小规模土地,以便于提高资产周转率。比如在5月12日,祥生约6.52亿元的价格竞得位于绍兴诸暨的恒大悦珑府西侧宅地,竞价达101轮,溢价率约为18.1%。地块出让面积约为7.24万平方米,楼面价约为5000元/平方米。参考恒大悦珑府5月均价1.25万元/平方米,祥生地块销售预期利润至少有20%左右。


  从祥生近期拿地趋势可见,长三角地区拿地窗口期已经来临,房企集中这个地区拿地,也是市场风险与机遇并存的体现。经过疫情特殊阶段“洗礼”后,大部分企业开始重新审视城市发展周期,资源、人口聚集的城市优势将被进一步放大,长三角、东部沿海的一二线城市在楼市迅速复苏、政策利好、优质地块方面的复苏态势更加显著。


  一方面,长三角不少强二三线城市人口导入正向,疫情之后市场复苏加快,有利于提升去化率。另一方面,热点城市如杭州、宁波、南通、苏州的土地溢价率提升快,拿地房企普遍面临利润痛点。以5月7日杭州出让5幅地块的结果来看,溢价率均在20%以上,其中滨江、银城分别拍下溢价封顶的两幅地块。有媒体测算出,今年以来,杭州市区宅地平均预期销售利润率为5.3%,而这5幅土地平均预期销售利润率仅4.49%,降低了0.81个百分点。


  业内人士猜测,手头现金充裕、具备短期偿债能力的房企,敢于在这一轮土储补仓时机中下注。能否弯道超车,则看这些房企产品打造能力以及当地市场的变化了。

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