广东省官方报告详解房地产发展趋势,有哪些风险需要警惕

发布时间:2020-05-18 09:57:19    来源于:第一财经    作者:林小昭

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  珠海房产之窗讯 作为第一经济大省,广东的房地产业起步早,房地产龙头企业多,在全国的影响力大。


  广东省统计局日前发布的一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告显示,房地产业关联度高、带动力强,已经成为国民经济的重要产业,对拉动经济增长发挥了重要作用。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时,也为地方的财政作出了巨大的贡献。


  该报告是利用2018年全国第四次经济普查数据,对广东房地产开发投资的规模、结构和效益进行分析,并对建立房地产发展长效机制提出相关建议。


  需要说明的是,虽然报告中的最新数据是2018年的数据,但是分析2013年到2018年的变化,可以从中观察到整个房地产业发展的趋势和存在的问题,具有重要的参考意义。


  报告显示,2018年,广东全省房地产开发经营企业8721家,比2013年增加2140家,是历次普查中企业数增加最多的一次,平均每年增加428家。2018年末,全省房地产业企业资产总计111716.01亿元,比2013年末增长169.6%,年平均增速21.9%。


图片来源:《广东房地产开发规模、结构与效益研究》


  在资产不断攀升的同时,企业利润率不断提高。2018年广东房地产开发企业利润总额3461.84亿元,是2013年的2.37倍,年均增长18.9%;平均利润率(利润总额/营业收入)为23.4%,比2013年、2008年和2004年分别提高3.5个、7个和14.7个百分点。


  广东房地产开发建设在快速发展的同时,也直接拉动经济增长。房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高,对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年,广东房地产开发投资占固定资产投资比重为28.4%,2018年上升至40.9%。


  房地产业发展还拓宽就业渠道,增加地方财力。数据显示,2013年,广东省房地产业就业人员人数86.77万人,占就业人员比重为1.4%;2018年,广东房地产就业人员比2013年增加近60万,达141.47万人,占就业人员的比重提高0.8个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时,也为地方的财政作出了巨大的贡献,2018年,广东房地产业税收收入3406.03亿元,占税收收入的14.4%。


  当然,在这个过程中,也存在不少需要关注的问题。其中一个是,土地购置费上升较快,房价上涨压力增大。从开发投资构成来看,2013年,广东房地产开发企业完成投资中土地购置费981.77亿元,占投资的比重为15.1%;2018年土地购置费4921.64亿元,占完成投资比重上升为34.1%。土地价格的不断上涨,助推住房价格上涨,对房价调控带来不小压力。


  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,地价快速上涨,是房价上涨的重要因素。当然,在地价之外,还有其他因素也影响了房价上涨,比如货币供应、资金成本等。


广州广钢新城一角


  根据人民银行的统计,2018年广东房地产贷款余额合计53380.73亿元,占银行业各项贷款比重达36.8%。


  报告分析,一方面,信贷资金过度集中于房地产业,一旦出现房价大幅下降的情况,将严重影响银行稳健经营,并有可能给社会稳定带来隐患;另一方面,在信贷资源有限的情况下,房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且,在房价“只涨不跌”的预期下,更易滋生投机行为,使资金继续“脱实向虚”,流向房地产市场,这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。


  “银行也是企业,从企业经营角度,更愿意支持规模大、抗风险能力强的企业。”广东一家股份制银行信贷部人士告诉记者,房地产企业规模大、财务规范,抗风险能力强,而很多中小企业风险比较大,企业寿命更短一些。


  针对房地产长效机制,报告也提出一些建议,包括建立健全法律法规,确保房地产税征收稳步推进。一方面,要在发挥房地产税作用的前提下,体现税收公平,保障政府税收收入,拓展税基。在具体征收中,需要将城市范围内的商品房、办公楼、商业营业用房等纳入征税范围;另一方面要完善税制结构,实现税收调节收入分配的功能。通过适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费,重点增加持有环节的税种,改革房地产税制。


  其次,报告建议,完善土地供应,制定结构合理的多元供应模式。要加大土地供应的监管力度,探索差异化土地供应方式,使土地供应的优化成为房地产长效机制建设的起点。此外,报告还建议,要改革财政制度,降低政府对土地的依赖;优化资源配置,推动资源均等化建设。

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