碧桂园高处不胜寒

发布时间:2020-02-20 10:04:26    来源于:斑马消费    作者:

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  珠海房产之窗讯 2020年1月,碧桂园权益销售面积和权益销售额双降,让位于万科,在房地产市场的排名滑落至第三。


  此前数年,公司通过“高周转模式”缔造“碧桂园速度”,销售额10年增长32倍,从行业十强开外蹿升至前三并连续多年登顶。


  不过,2019年增速下滑以及2020年的开门降,给碧桂园敲响了警钟。


  疫情的影响或只是表面;直接原因是公司模式受安全事故拷问,加之房地产市场整体调整,公司转变为防守型策略;根本原因则是,公司重仓的三四线城市楼市,已经提供不了足够的增长动力。


  碧桂园启动地产+机器人+现代农业“三驾马车”,但是,农业板块的生鲜门店于2019年大面积关店,建筑机器人要多久才能落地?“高科技大型综合企业”只是杨国强的憧憬,业务还是要靠房地产。


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  首月销售双降


  近日,碧桂园(02007.HK)披露了2020年1月未经审核的营运数据,公司权益合同销售面积379万平方米,同比下降0.89%,权益合同销售金额329.2亿元,同比下降0.44%。


  当月,公司被权益销售额356.6亿元的万科A(000002.SZ)超越,再加上一直稳坐头把交易的中国恒大(权益销售额381.2亿元),位列第三。


  此前数年,碧桂园将其招牌式的高周转模式运用到极致,一度要求“当天出图,40天开工,3个月开盘”,增速惊人。


  10年前的2009年,碧桂园销售额232亿元,尚未进入房地产销售排行榜前十;10年后的2019年,公司销售额(非权益销售额)达到7715亿元,连续3年荣登榜首,10年增加32倍。


  特别是在2015年-2018年这最近的一波行情中,尽管公司已经进入地产排行榜前三,仍然保持了接近60%的年复合增长。


  2018年下半年开始,公司主动“挤泡沫”,单月主要披露数据从合同销售金额变更为权益合同销售金额,增速也慢了下来。


  2016年-2018年,公司销售额增速分别为120.45%、77.98%、27.58%,2019年为9.95%。2019年,公司权益销售金额5527.8亿元,增长10.14%,排名第二。


  到2019年底,碧桂园的“降速”,更加明显。当年7月-11月,公司单月权益合同销售金额同比增速,稳定在45%左右;当年12月,公司权益合同销售面积下降了14.72%,权益合同销售金额增加仅1.88%。最终,这一下降趋势延续到2020年1月。


  增速大幅下降的同时,公司还面临盈利能力下滑的尴尬局面。


  近年,随着房价上涨,公司毛利率明显提升,2016年-2018年分别为21.06%、25.91%、27.03%,2019年上半年微增至27.16%。但同期,公司净利率分别为7.52%、11.49%、9.13%和7.74%。


  梳理后发现,近年公司费用中行政费用占比最高且增速最快。2018年公司行政费用166.01亿元,同比上涨128.38%;2019年上半年,公司行政费用95.71亿元,同比上涨88.81%。


  行政费用中的大头为员工薪酬。高管年薪动辄过亿的碧桂园,已经认识到人员冗余所造成的负担,开启减员模式。2018年底,公司员工总数131387人,2019年6月底已经减少至116008。


  猛踩急刹车


  碧桂园1月销售双降的最直接原因是疫情。受当前疫情影响,2020年Top30房企中,就有大约一半出现销售额下降的情况。


  但是,对于碧桂园来说,疫情只是表面的原因。2020年1月的下滑,只是公司收缩战略下营运数据增速下降的延续。


  威震行业的“碧桂园速度”,因2018年连续发生的3起安全事故,被迫按下暂停键。此后,公司在年报等处多次重点提及“安全”。


  另一方面,2018年以来的房地产市场调控逐渐加码,去杠杆大潮下,市场进入调整期,连万科都在高喊“活下去”。


  内因外因叠加,狂飙突进的碧桂园,终于放慢了脚步。


  2018年以来,公司土储规模下降。2016年底、2017年底、2018年底,公司可建建筑面积分别为16604万、28183万平方米、24064万平方米,2019年6月底为26314万平方米。


  拿地放缓、狠抓回款多措并举,公司扩充现金池,并控制负债率。


  2016年底、2017年、2018年底,公司现金及银行存款(包括受限制现金)分别为964.9亿元、1484.0亿元、2425.4亿元,2019年6月底为2228.4亿元。


  同期,公司净借贷比率分别为48.7%、56.9%、49.6%,2019年6月底为58.5%,仍然较2018年6月底下降。


  战略收缩之外,碧桂园猛踩急刹车的根本原因在于,公司一直赖以生存的三四线城市战略,慢慢失去了竞争力。


  2019年上半年,公司权益合同销售金额2819.5亿元,其中,来自三四线城市的项目占比61%,二线城市35%,一线城市4%。


  除了大本营广东,公司项目数量靠前的省级市场分别为江苏、浙江、湖南、河南和河北。


  所以,2018年碧桂园销售物业的平均销售价格约为8550元/平方米。同一指标,恒大、万科、融创分别为1.55万元/平方米、1.04万元/平方米、1.46万元/平方米。


  随着棚改政策调整,三四线城市房地产正在降温,中国最大的城镇化住宅开发商碧桂园首当其冲。而且,多位专家表示,目前的疫情,对三四线楼市的冲击最大。


  押注建筑机器人


  尽管万科郁亮说再也找不到比房地产更赚钱的行业,但是,各大地产龙头仍然把多元化作为近年重点推进的战略级项目。


  毕竟,即便是在中国这么大的房地产市场,也不可能无限增长,头部房企们几乎伸手就能摸到自己的天花板。


  这几年万科在多元化上动作不断,养老、教育、商业、物流、长租公寓等等,最终也只落得个“屡战屡败”;融创曾在多元化上浅尝辄止,最后还是回到“地产+”的老路子上,能帮助卖房子才是硬道理,比如说渐入佳境的文旅地产。


  碧桂园主席经常对外讲自己农民艰辛创业的故事,“出来务农的每一天,终日劳作,只换来5角工钱”。所以,多年前,碧桂园就开始在农业领域布局。


  2018年,公司进入建筑机器人领域。企查查显示,当年,公司旗下负责机器人板块的博智林系多家公司注册,其中广东博智林机器人有限公司注册资本20亿元。


  2019年,碧桂园提出“高科技大型综合企业”的定位,将地产、机器人和现代农业确定为企业发展的“三驾马车”。


  2019年公司农业板块的“凤凰优选”大规模关闭门店,建筑机器人业务短时间也难有起色。实际上,除了在三四五线城市盖房子,碧桂园没再取得过什么特别突出的成绩。


  比如说,曾经火爆一时的碧桂园森林城市,现在基本也不再提了。近期有媒体报道称,该项目在中国已经停售,项目公司大面积裁员。

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