自如、蛋壳深陷涨价与减租争议

发布时间:2020-02-12 10:16:38    来源于:第一财经    作者:孙梦凡

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  珠海房产之窗讯 受疫情影响,身处湖北的王林不得不推迟返京工作的日期,接受一再延长的假期。而让王林头疼的是,他在北京租的房子已快到期,当他打开自如APP想续约时,发现租金已从1460元涨到1973元。


  疫情袭来,租客返程续约的脚步被挡住。房东端同样正爆发一波又一波矛盾。2月6日晚,李晚接到陌生电话,一位自称蛋壳公寓员工的人,跟她协商免除三个月租金。李晚拒绝后,对方直接挂断电话。


  李晚交给蛋壳运营的这套房,位于武汉汉阳区鹦鹉大道。疫情暴发后,蛋壳陆续跟房东交涉,要免除1~3个月租金;同时针对无法返回武汉的租客,进行1个月租金补贴。


  对李晚来说,蛋壳要扣除的这几笔钱,对她的家庭至关重要。去年,83岁的父亲做完肠切除手术,身患高血压重症、糖尿病,母亲也有轻度阿尔茨海默症。每月固定的医疗支出,让她不能有丝毫怠慢。


  “现在武汉疫情严重,不敢去医院,只能就近药房买药。”她说。与此同时,李晚一直在跟其他房东沟通,如何解决当下处境。在他们看来,蛋壳的一切免租行为,都要以房东同意为基础。


  如今,本期待节后“小阳春”增收的长租公寓,正在疫情冲击下,面临从房东到租客的全线考验。


  自如、蛋壳深陷争议


  往年,租赁市场本该在“返乡潮”下达到小高峰,但突如其来的疫情打破了市场周期性规律。长租公寓头部品牌,正面临前所未有的矛盾与争议。


  2月10日,一名自如租客从湖南老家返回上海,进行14天的自我隔离。当她跟管家沟通续租时,才发现房租要从3090元涨到3690元。“现在疫情期,搬家不方便,但涨幅这么大,不知道该不该续。”她说,目前工作情况不稳定,工资已被通知延迟发放。


  跟她处境相似的人不在少数。近日,多位自如租客反映,续租时价格大幅上涨,幅度在10%~30%不等。对此自如对外回应称,上述情况为个例,多为原长租客希望短期续约引起,已与租客达成共识,并推出针对短续的便利措施。


  但北京石景山一位自如租客告诉记者,自己并不存在短租问题。近日,他打算续租时,发现租金从2800元涨到3630元。“我租了四年,每年都有3%~5%的涨幅,如今涨幅近29%,接受不了。”他说,此前自如管家曾说不能续约,因为收房价格高、出房价格低。


  租户端面临涨价,房东端也不好受。有业主告诉记者,这两天接到自如业务员电话,商量降租金。理由是要拆除隔断间,收益将受影响。如果房东不同意降租,自如便单方面解除合同,补偿两个月房租,但要扣除装修费。


  自如房东苦于降租,蛋壳这边情况更复杂。近日,蛋壳公寓被曝以疫情“不可抗力”为由,要求房东免除1~3个月的租金。记者在房东自发统计的文件中发现,此事涉及杭州、上海、深圳、南京、天津、广州、成都、西安、无锡、北京、武汉、苏州等多个城市。


  有房东反馈称,因未按时收到蛋壳打来的房租款,联系蛋壳时才得知要减免租金。且减租时限并不一致,武汉地区房东被要求减租90天,非武汉地区房东被通知减租1个月。据业主出示的材料,近期租金并未到账,还因蛋壳称之的“疫情空置期”被免除房租。


  不过蛋壳并不认同这种说法。“虽然退租和空置压力持续增长,我们依然第一时间出台了针对全体租客的租金返还政策。同时,客服人员也在积极跟各位房东联系,寻求大家的免租期支持。”其工作人员对业主称。


  2月3日,蛋壳公寓发文称,针对无法返回武汉的租客,计划为其返还1个月租金。同时,根据受疫情影响程度,不同地区租客将享受不同的租金补贴政策。将在3月2日后返还至蛋壳公寓App个人钱包中,可用于抵扣服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)等账单。


  蛋壳的回应并未让业主、租客感到满意。与此同时,因协商未果,一些业主开始接到蛋壳电话,要单方面解除租约。“蛋壳员工说,公司目前确实有压力,正下狠心清理一批不盈利房源。”有房东称,当初蛋壳收房时,价格便高出其他公司20%~30%,以此扩大房源。


  盈利难题


  自如和蛋壳深陷争议,并非偶然。


  空白研究院创始人杨现领认为,长租公寓行业本身便是利润比“纸”薄的行业。“包租”模式下,业主端的房租成本居高不下,由于市场中竞争者增加,低价优质物业早已被先进入玩家收入囊中,可获取的物业价格便不断提升。


  同时,长租公寓需要进行装修投入,分散式公寓一间装修成本约8000~12000元,集中式公寓一间装修成本约40000~60000元。但对租客端,长租公寓的客户群体主要是居住刚需人群,租金承受能力存在上限,很难出现较大幅度上涨。


  以蛋壳公寓为例,据其招股书数据,2017年、2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元,亏损增幅为403%;2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,同比增亏209%。


  蛋壳公寓表示,公司整体尚未盈利,主要是由于过去两年持续高增长,大量资源投入到新城市及新公寓开发过程中。2017年、2018年和2019年前三季度,其经营活动现金流均录得负值,分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。


  以往,节后返乡潮和毕业季都会迎来租房小高峰。但在疫情影响下,假期延长、返乡潮延后,甚至退去。随着人口流动减少,租房需求减少,租赁市场越发景气不足。


  易居企业控股CEO丁祖昱认为,原本年后是租房高峰期,出租率应有所上涨,但在疫情防控期间,许多企业暂停房源带看,新签几乎暂停,出租率也因此停滞,2月后增量业务受到较大影响,未来预期收入也将会大打折扣。


  有某全国化布局长租公寓相关人士表示,旗下武汉地区房源/门店预期未来几个月出租率趋近于0,加上针对湖北籍客户的免违约金退租政策,在湖北门店基本无租金收入。此次疫情对湖北区域深耕的长租企业品牌来说,打击巨大。


  优客逸家CEO刘翔也在接受媒体采访时称,行业新签租房降至往年同期的15%~20%,出租率同比下降10%,且还在持续下降中。“依赖长周期预收比例较高的企业,受疫情影响更大。若连续3个月持续目前的情况,我们也只能撑到5月份。”


  从租赁市场数据也可见一斑。据贝壳研究院统计,1月18个重点城市住房租赁总成交量环比下降40.99%,同比2019年1月微增0.63%,比2019年2月下降18.21%。环比下降超过总体降幅的城市分别是廊坊、武汉、杭州、长沙、烟台、大连、成都、重庆和南京9个城市。


  市场新增供需量环比也均大幅降低。据贝壳研究院数据,2020年1月新增房源和客源数量降幅扩大,环比降幅分别达到48.28%和42.64%。


  2019年,长租公寓行业已经历一次洗牌。据不完全统计,陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数量达52家,其中有近20%是由“高收低出”模式扩张导致。


  贝壳研究院称,部分企业一方面靠在房东端争取1~3个月的免租期,并通过租客和房东间租金支付的期限错配沉淀资金(如租客按半年收取房租,向房东按季度支付房租);另一方面预期未来市场租金上涨,可以回收成本并实现盈利。


  但这种模式下,只有运营能力强的公司才能控制好空置率,使现金流运转通畅。很多中小企业并不具备这种能力,一旦房源空置率高就会导致资金链断裂。如今看来,包括自如、蛋壳等头部品牌,也正消化“高收低租”后遗症,开始批量清理不盈利房源。


  眼下,疫情蔓延,长租品牌与租客、房东的拉锯战也远未结束。丁祖昱认为,2019年,长租公寓刚刚经历洗牌期,整体行业估值都出现大滑坡,回到两年前的起点。当疫情袭来,长租公寓的“寒冬”将被拉长,2020年的生存状况普遍堪忧。


  (文中王林、李晚皆为化名)


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