房企重拳反腐 知情人称每个开发流程都可能发生贪腐

发布时间:2019-12-13 10:16:44    来源于:时代周报    作者:蔡颖

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  珠海房产之窗讯 “据我所知,有营销负责人在一个项目就贪掉了近五千万。”12月7日,广州一家房企的内部营销人士向记者表示。


  “茶水费”、成立“空壳公司”、就连HR这类人力资源岗位也出现了贪腐行为……作为商业贪腐案的高发地,房地产行业正掀起一场反腐风暴。


  “今年整个地产行业对贪腐行为的审查更加严格了,公开通报的案例也所有增加。”12月11日,一位闽系房企的内部人士向记者表示,为了预防产生腐败,今年下半年,其所在公司在组织架构上进行了调整,成立了审计中心,将原有的监察、审计、督察等职能部门进行整合并升为一级部门,直接向董事长会汇报。”


  据记者梳理公开信息显示,2019年以来,已经有中粮置地、雅居乐、朗诗、万达、复星、美的置业等多家房企的贪腐事件被公开通报。


  反腐事件集中爆发,与房地产市场变化形势息息相关。


  “以前房地产行业高速发展,大家躺着就可以赚钱,有些企业在快速发展过程中,对一些贪污腐败行为,睁一只眼闭一只眼,只要贡献大就行,但是现在行业的钱没那么好赚了,如果大肆放纵贪污行为,肯定会拖垮,所以不反腐不行。”12月9日,明源地产首席研究院艾振强向记者表示。


  最新的一起案例是,12月3日,金科股份被曝多起内部贪腐事件,涉及营销、行政等多个环节。根据相关市场消息,今年以来,金科内部查处违规违法事件,被司法机关立案侦查的员工有13人。


  反腐集中爆发背后,一方面,行业利润规模增速放缓迫使企业不得不加强反贪力度,降低成本。另一方面,房企也在通过加强内部管控、加强信息透明化等手段杜绝贪腐现象的出现。


  贪腐温床扩大


  作为资金密集型行业,房地产行业所涉金额庞大,牵涉环节众多,由此滋生了一系列贪腐现象。


  “以前,房企内部反腐的重心通常聚焦在传统的采购、工程等“买买买”环节。而现在,地产开发的每个流程,都可能发生贪腐行为,营销、投拓甚至人力也成为反腐重灾区。”12月6日,一位粤系房企审计人士告诉记者。


  “随着市场变化,在限价等特殊政策下,营销部门产生更多寻租空间。”12月7日,广州一家房企的内部营销人士向记者表示,手握丰富房源的营销负责人,可以通过中介收买房人“茶水费”,保证其能买到房。


  他向记者进一步指出,“有些营销部门的管理人员在外私自成立一家空壳公司,利用公司优惠将一批房源倒卖到自己的空壳公司,然后再加价卖出去,从中谋取一定利益。”


  “营销是最容易出问题的条线,营销费用一般占到一个项目的3%—5%,很多时候会通过第三方供应商联合操作来获取利益,据我所知,有营销负责人在一个项目就贪掉了近五千万。”上述广州房企的内部营销人士告诉记者,目前在渠道高佣金的诱惑下,甚至出现了案场腐败。


  “有渠道分销商贿赂现场案场人员给他们导客,把自然来访变成渠道来访,渠道获得高佣金后,将其收入的50%返给营销团队。”该营销人员表示。


  而在土地投资环节,因交易过程的不公开不透明,收并购拿地的过程同样存在巨大寻租空间。


  “房地产单笔投资数额巨大,企业收并购的时候涉及金额有数亿甚至几十亿,这里面最容易滋生腐败。”12月11日,一家央系房企的投拓部人士告诉记者,收并购项目中,有些是烂项目,但有投资决策层将项目吹成了好项目,等待交易完成后,获得相应利益。


  他向记者指出,上述行为风险较高,大多数人不会轻易冒险,但会采取更加隐蔽和不易被察觉的做法。


  “在我们公司,对项目的IRR(内部收益率(Internal Rate of Return(IRR))要求是10%,但有些投拓决策层可以在前期压低购买成本,将IRR提升到12%,那么多出来的2%就可以收入自己的囊中。”


  事实上,除了营销部门和投拓部门,房企其他部门同样存在潜在风险点。


  12月6日,广州一家房企的内部人士向记者表示,地产开发的每个流程和环节,都可能发生贪腐行为。“即使是看起来最不可能的人力部门也有,有公司HR通过与外部猎头合作,收取了不少回扣。”


  “从职位上看,包括拿地、项目招投标、招商引资、采购、房屋销售等领域实际上都会发生腐败的问题,尤其是这两年包括招商引资和房源销售等领域,更是容易腐败。”12月9日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。


  12月6日,一家西南房企的副总裁向记者指出,腐败发生的原因在于有些区域拓展太快,但总部对于如何监督、控制区域公司经验不足,于是腐败现象丛生。


  严跃进也向记者表示,腐败的问题实际上和企业规模扩大,相关管理者的管理半径拉长、相关内外部监管缺失等都有关系,这和行业壮大下的一些经营价值观缺失也有一定关系。


  “尤其是在业绩目标追加,以及职业经理人追求个人高收入等情况下,更是容易发生腐败问题。”严跃进强调道。


  房企重拳反腐节流


  在房企内部,反腐是一项长期的工作,房企通常设有审计部以及监察部,有的专门有反腐特别团队。


  这些组织,通常都是直接对公司董事长或者总裁负责。


  而反腐事件集中爆发背后,是房地产市场增速放缓的现实。


  克而瑞研究中心发布的数据显示,截至11月末,在年内设定了业绩目标的企业中,仅有7成房企的目标完成率已达到90%以上。


  2成的房企目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。


  总体来看,行业增速放缓,整体项目去化率不及预期,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。


  规模增速放缓的同时,房企的融资成本亦在进一步上升,据中国指数研究院统计,1-10月,房企海外债融资成本为8.8%,较上年同期上升1.6个百分点,融资成本较高。


  上述央系房企的投拓部人士向记者指出,“很多公司现在都在想尽办法在内部降成本、增利润,严厉查处反腐行为实际也是在帮助企业节省成本。”


  他向记者表示,减少腐败最有效的方式是分权。


  “现在我们城市公司获取项目还需要向集团汇报,集团也会从投资、税务、评审等多角度对项目进行研判。最后做出一个综合判断。”


  “在我们公司,‘采’和‘购’是分离的,两个人相互监督。”上述广州房企的内部人士向记者透露,采主要负责与供应商开发、议价比价、信息收集等工作;购主要负责下单跟单、纠纷解决等事务。


  “为了防止贪腐情况,加强管控,我们区域的财务、人力、法务,也都是总部派出。需要直接向总部汇报,他们年终考核是总部说了算。这样一管理,区域就很难失控了。”上述西南房企副总裁向记者表示。


  事实上,信息的公开透明化也能有效防止贪腐的出现。“如果采购信息、销售信息、奖励信息,都在企业内部全面公开,自然就减少了贪腐的可能。”上述广州房企的内部人士表示。


  在严跃进看来,从反腐效果来看,这两年大型房企的确明显强化了管控。他向记者表示,对于一些有腐败污点的职业经理人,更是需要进行管控,或者说需要有行业禁入的惩罚。

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