《珠海楼市真实竞争力排行榜》首期榜单发布,评测珠海20个楼盘真实竞争力

发布时间:2019-12-05 09:29:11    来源于:南方都市报    作者:朱鹏景

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  珠海房产之窗讯 珠海,一座正迎来前所未有历史机遇的浪漫之城。《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台,标志着大湾区建设迈入新阶段。港珠澳大桥通车后,珠海成为内地唯一与港澳陆路相通的湾区城市,更加紧密地融入全国全省发展格局之中。同时,在广东省“一核一带一区”区域发展格局中,珠海既是“一核”的重要城市,也是“一带”的重要节点。随着连通东西两岸的一大批交通基础设施相继建成,珠海的区位优势和辐射带动作用将进一步增强。


  万科、保利、融创、恒大、碧桂园、奥园、中海、中冶、中海、华润置地、龙湖、龙光、富力、华发……资本正蜂拥而至,中国最有实力的地产开发商,正在这座城市上演最为激烈的“龙争虎斗”。


  对于购房者而言,一套房动辄数百万元甚至千万元的投入。拨开地产宣传的浓雾,看清每一个项目的真实竞争力,避免的绝不仅仅是退房时的身心俱疲,更是影响未来人生的一项重要抉择。


  南方都市报珠海新闻部出品的《珠海楼市真实竞争力排行榜》,是南都珠海新闻部与全国最大的房地产市场数据库“禧泰房地产大数据”联合推出的关于珠海房地产行业的评测榜单。在专业数据的基础上,依托南都地产专业团队,结合珠海市房地产交易监管平台数据、政府房地产市场监管数据、客户口碑数据等,采用南都大数据研究院地产大数据分析手段,从楼盘品质、区位、配套、口碑等多维度参数中,揭秘具体项目的实力。同时,再加入特色的南都大数据、新浪新闻声誉数据、记者踩盘一手数据等,为购房者呈现具体项目的真实竞争力。


  该榜单将纳入南都大数据建设,实行动态更新,2019年12月南都智库发布周上,将揭晓首批20个楼盘的最终数据。


  评测分三级指标


  南方都市报《珠海楼市真实竞争力排行榜》未来将覆盖珠海所有项目。首批珠海楼市真实竞争力排行榜选取20个项目作为样本。20个楼盘项目中,横琴片区2个,湾仔片区1个,老香洲1个,南屏片区1个,上冲片区1个,斗门区5个,唐家片区4个,金湾区4个,高栏港1个。后续榜单评测中,将按照地域细分,出台区域性榜单。


  在具体评测指标方面,一共细化至四级指标。一级指标包括真实区位、真实规划、真实配套、真实价格竞争力、真实声誉五大维度。真实区位维度,主要反映了该项目所在整体区位发展潜力,以及片区成熟度,在这一项评分中,位于市区成熟地段的项目就极具优势,如位于老香洲的优特绿城桂语香山,处于较偏远地段的评分则处于劣势,如位于高栏港区的格力平沙九号。


  真实规划主要反映了项目周边一些政府重大项目规划,以及这些规划对项目的真实影响。如12月通车的珠机城轨项目,将优先刺激横琴和湾仔一带的对外交通,利好程度较高,在这一方面,横琴、湾仔的项目以及近城轨站的项目评分高。对于金湾项目而言,珠机城轨二期通车时间较远,而且项目并不在站点附近的话,利好程度有限,因此如果项目宣传中过于突出该利好,可能获得低分。


  真实配套则涵盖大家最为关心的几个民生指标,教育、医疗、公交、公园等,如果项目周边正好有此类要素,且医院是三级,或者学校是重点学区,那此类项目则在该指标中得分高。真实价格竞争力主要反映两方面竞争力的指标,一是项目本身与周边同类项目相比,二是项目本身价格未来的保值或上涨潜力。


  以上这些数据,除了由全国最大的房地产市场数据库“禧泰房地产大数据”提供参考外,更是加入了独家的南都踩盘大数据。对于被测评楼盘,南都记者均实地走访、体验,探寻最真实的数据。


  而在真实声誉这一维度,主要源自于南都提前组织的APP测评,南都舆情大数据,新浪声誉舆情大数据,通过年度关于具体项目的真实投诉量和舆情信息,得出该楼盘的声誉值。


  此外,这一评测也引入了政府监管部门的权威监管数据,如省、市住建部门对于施工单位、开发商、楼盘的奖惩数据,但凡有质量问题,或被政府通报处罚,此项直接实行扣分。如在此次测评中,水岸华都花园二期、平沙九号就曾被政府监管部门责令停工、整改。


  兼顾对整个行业分析


  除了具体楼盘项目外,本次《珠海楼市真实竞争力排行榜》也对珠海楼市现状进行了分析,并对未来趋势进行了预测。这一操作今后将在年度榜单中体现,今后除了实时更新的具体楼盘数据排名外,在每年的报告中,还会附加行业分析。


  整体来讲,珠海2019年的房地产开发投资较2018年放缓。2018年全年,珠海房地产开发投资787.09亿元,比上年增长18.2%。目前统计数据显示,2019年1-10月,珠海全市房地产开发投资714.16亿元,增长仅8.0%。


  房地产投资减少,但全市的房价却并未下降。中国社科院财经战略研究院在最新报告中应对珠海提出房价上涨预警。


  此外,《珠海楼市真实竞争力排行榜》还引入了对曾经“地王”的跟踪分析,这部分内容将在今后陆续呈现。2016年7月15日,珠海崇峰以单价19050元的楼面价,打败多个房企,拿下金湾航空新城地王,目前崇峰壹号院均价在3万一平方米,也在本期榜单评测之中,崇峰壹号院综合评分56分,位于倒数第三位,项目竞争力可谓较弱。


  楼市现状


  1-10月全市房地产投资714.16亿元


  2018年全年,珠海房地产开发投资787.09亿元,比上年增长18.2%。按地区分,香洲区投资564.53亿元,增长36.2%;金湾区投资107.62亿元,下降25.0%;斗门区投资114.95亿元,增长6.5%。


  在房地产开发投资中,商品房住宅投资461.58亿元,增长8.6%。其中,90平方米及以下住宅投资138.63亿元,增长1.1%;90~144平方米住宅投资260.29亿元,增长41.4%;144平方米及以上住宅投资62.66亿元,下降39.8%;别墅、高档公寓投资30.30亿元,下降24.6%。办公楼投资95.19亿元,增长6.1%;商业营业用房投资57.06亿元,下降20.9%。全年商品房施工面积3419.18万平方米,增长5.1%,其中商品住宅1904.62万平方米,下降0.2%。商品房竣工面积267.06万平方米,下降36.8%,其中住宅189.17万平方米,下降32.5%。商品房销售面积301.58万平方米,下降40.8%,其中住宅220.75万平方米,下降47.5%。年末商品房待售面积188.05万平方米,增长12.5%,其中住宅93.39万平方米,增长39.9%。


  2019年1-10月,珠海全市房地产开发投资714.16亿元,增长8.0%。


  中国指数研究院发布珠海房地产市场报告指出,从成交方面来说,目前珠海商品住宅价格均价约为2.6万元/㎡。2019年1-9月,珠海商品住宅销售面积为317.45万平方米,同比增长143.20%。


  趋势分析


  房价仍有上涨的冲动


  尽管珠海各区居民逐年呈现的可支配收入实现了稳步的增加,但是仍然不及珠海市房价增长的幅度快速。这就造成了珠海房地产市场的一个问题,即房价与收入呈现不对等的状态。珠海在2019年的房价收入比排行榜中排名第11,房价收入比为16.31。(说明:家庭可支配收入≠全部收入。家庭可支配收入,即工资收入中扣除掉基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、公积金、个人所得税等剩下的部分。)


  另外,中国社科院财经战略研究院发布了11月《中国住房市场发展月度分析报告》。其中对珠海明年房价上涨提出预警。根据《报告》预测,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能。其中,房价可能一般性上涨的预警城市有:宁波、深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡等8座城市。


  同时,珠海近年的高速发展给房地产市场带来了许多机遇,但是在城市迅速发展的过程中,问题也随之而来。在珠海,大型高档住宅区的供应量日渐攀升,房价也居高不下,均价都在3万/平方米以上。此前,与高档住宅区供应量过剩相较而言的是经济适用房、普通住房和刚需房的短缺。珠海政府显然已经注意到这一问题。珠海在2016年4月5日印发实施了《珠海市“十三五”住房保障五年工作实施方案》,加大住房保障力度,同月29日印发实施了《珠海市公共租赁住房管理办法实施细则》,进一步增加了异地务工人员类和住房困难家庭类,使我市公共租赁住房的保障实现无房户籍家庭全覆盖保障,并延伸到各类人才和异地务工人员,进一步降低申请门槛。2019年11月12日,珠海市住房和城乡建设局官网发布征求《珠海市公共租赁住房管理办法》意见和建议的公告。公租房管理新规下,租金或大范围下调。


  此外,据数据统计公布,购买珠海商品房,有95%的投资者都是非珠海本地籍户口,本地人购买的比例所占有的比重微乎其微。从短期来看,众多投资者涌入珠海房地产市场可以给房地产行业带来积极的影响,呈现繁荣的景象。可是长久以往,积极的影响反而会逐渐变为消极的影响。正是带有投机性目的投资者不断增加,使得房价水涨船高,许多开发商都开始坐地起价,让房价产生泡沫。而现实却是商品房过剩的比率越来越高,价格也越来越贵,这让想买房的人望而却步。


  对于一座发展型的城市来说,城市的发展是环环相扣的,而这样的房地产现象往往是不利于城市未来的可持续发展和进步的,所以投机性购房的占比也是珠海房地产市场目前存在的一个亟待解决的问题。


  本次参评楼盘最终排名


  华发广场(横琴)


  中冶逸璟公馆(横琴)


  碧桂园华发·香洲府(南屏)


  优特绿城桂语香山(香洲)


  保利·茉莉公馆(斗门)


  中国铁建湖心公馆(斗门)


  建发·玺园(斗门)


  仁恒滨海半岛(唐家)


  奥园·天悦湾(金湾)


  首开龙湖·天鉅(唐家)


  碧桂园·华发滨海天际(金湾)


  万科红树东岸(唐家)


  绿景喜悦荟(上冲)


  佳兆业·水岸华都·悦港湾


  九洲保利天和(金湾)


  招商·依云华府(斗门)


  时代水岸(斗门)


  崇峰壹号院(金湾)


  格力平沙九号(高栏港)


  雅居乐国际花园(唐家)


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