2019房企多元化之路盘点:前景光明,成效待考

发布时间:2019-11-29 10:00:21    来源于:中房网    作者:

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  珠海房产之窗讯 随着房地产行业进入“白银时代”,行业增速开始放缓,房企盈利空间再被压缩。为谋求新的利润增长点,多元化业务布局已成房企不可逆转的趋势。


  自2013年起,众多房企就开始多元化布局,“去地产化”口号不时响起。最近几年多元化已经俨然成为一股行业“潮流”,去年还曾被认为是房地产行业多元化转型的关键之年。行至2019,房企多元化之路如何?


  包罗万象的多元化


TOP30房企多元化布局情况


  据不完全统计,2019中国房地产开发企业500强榜单中排名在前30位的房地产企业都在进行多元化布局。另据克而瑞《2019房地产多元投资全景报告》统计,2018年TOP100房企97%布局了多元化业务。


  在目前的头部房企中,以纯地产开发定位的企业已经越来越少。长租公寓、文旅融合、教育、现代农业、机器人、大健康、新能源汽车……一时间,房企多元化布局呈现出“撸起袖子加油干”的美好前景。


  在此之下,多元化赛道越发拥挤,而龙头房企在这场较量中,已迈出抢先的步伐。


  2019年,碧桂园董事局主席杨国强将集团重新定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”,并明确地产、机器人、农业三个发展重点。


  恒大将新赛道锁定在文旅、健康、新能源汽车领域。在备受关注的新能源汽车板块,恒大已针对新能源汽车完成全方位布局。从收购NEVS51%股权,到入股动力电池企业卡耐新能源,再到收购泰特机电有限公司70%股份,恒大几乎布局新能源汽车全部产业链条。


  而地产界“好学生”万科,于2014年正式开启转型之路,发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等。“对于房地产行业的龙头企业来说,如果能抓住转型的机会,新天地将比原来更加广阔。”万科曾说。


  事实上,多元化发展的方向对于房企来说,凭借自身积累的资源与优势,进军地产上下游产业是第一选择。房企也意识到了这一点,尽管在多元化进程的尝试中包罗万象,但多数房企选择的仍是商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产等“地产+”的方向的多元化业务。


  以文旅地产为例,越来越多的房企将此作为开启利润增长点的新窗口,抢滩布局。据公开数据显示,在百强房企中,已有50多家布局文旅地产,有近十家成立了专门的文旅公司(或集团),其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。


  中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云表示,宏观市场的发展催生了房地产市场多元化突围的局面。在百强房地产企业中,已有九成涉足文化地产、旅游地产、商业地产、产业地产、健康产业等多元化业务,试图转型突围。在蔡云看来,房地产企业通常具有强大的资金基础及经验积累,占据产业层面的制高点,可以通过这些积累去做其他产业的投资。同时,房企还有广泛的C端客户源,使新增长点具有核心竞争力。蔡云认为,规模性开发时代造就了房企的城市运营能力,而文旅地产则是开发商成为城市运营商、实现可持续发展的必由之路。


  另外值得注意的是,在房地产下游,物业管理已经成为房企业务分拆、多元化布局的重要突破点。


  由于物业企业受政策波动影响很小,收入来源相对稳定,其潜在价值正在逐渐被认知。从2014年到2017年,每年几乎只有1-2家物业公司上市。而2018年节奏突然加快,物业企业扎堆赴港IPO已成为热潮。据悉,2018年下半年至今,已有近20家物业公司在港股成功上市,不少物业服务企业的业绩可圈可点,净利润大都持续增长。


  当然除了地产上下游之外,更加广阔的、专业性强的“非地产”领域,也得到了房企,尤其是龙头房企的偏爱,包括文娱、零售业、大健康、农业、环保、科技、体育等。特别是互联网、新能源汽车、现代农业等风口领域,成为了大型房企多元化考虑的热门行业。


  房企多元化的背后:紧跟政策红利


  随着我国城镇化建设不断加速,在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。根据乐居财经此前一项统计,2019年前三季度,A股上市房企平均净资产收益率为5.36%,较去年同期5.53%下滑约0.17个百分点,这也让一些房地产企业越来越“焦虑”。


  对于头部房企而言,在年销售额达到上千亿的规模后,如何继续保持高速增长,是不得不面对的问题。因此,除了地产开发主业之外,尝试做一些其他产业的创新。另一方面,当行业总体规模接近“天花板”时,一些进取型的房企至少要在未来行业规模有所下滑前,找到一个合适的“容身之所”。


  从部分房地产企业的实际行动来看,所谓的多元化也是紧跟政策红利。


  以房企“产业+地产”布局为例,随着近些年“双创”、“十三五”、大湾区规划纲要等一系列政策出台,产业地产作为发展实体经济的重要载体得到国家和地方的支持与市场资本的追逐。一些房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等纷纷涉足产业地产领域。


  房企以此布局,能够更容易的拿到土地。目前土地出让中纯住宅用地已经很少,大部分都是综合用地,房企要想继续做开发,多元化策略实际上是“曲线救国”,通过利用政策红利,不但能够降低跨界风险,而且也有助于其在未来产业地产格局中占得一席之位。


  反观,对于中小房企而言,当前面临的主要还是生存压力。在规模、资金、团队等有限的情况下,跟风多元化布局,未必是明智之举。


  利润效果仍需观察


  事实上,尽管房企的多元化布局已成发展趋势,但这条路并非一帆风顺,带来的利润效果也不能立竿见影。


  从目前已公布三季报的房企情况来看,绝大数房企的业绩仍来源于房地产主业。除极少数企业外,无论在业绩占比还是利润贡献上,非房地产业务都鲜有挑大梁者。而早年那批转型试水者,仍在盈利边缘挣扎。


  总体来看,只有物业管理领域给房企带来的业绩贡献在不断增加。像长租公寓、特色小镇、共享办公等“风口业务”的布局,目前仍处在摸索阶段。而部分房企进军的一些全新领域,如新能源、教育、医疗等,更是未知之数。尽管多元化的逻辑虽然清晰,但真正操作起来却非易事。


  正如恒大董事局主席许家印在谈及公司涉足的新能源汽车时所言,“我们造车要技术没技术,要团队没团队,是一穷二白一无所有。”而万科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不够”。


  由此可见,赛道转换之路,远比地产开发的主营业务更为艰难。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。


  相关业内人士也表示,多元化战略的成功与否,不仅与新领域所处的发展阶段、市场前景有关,又和房企的战略布局、运营能力等密不可分。但从时间周期上看,这些业务并未真正迎来“收获期”。


  从长远来看,增量和存量房地产市场的红利正逐渐减退,多元化布局是房企必须要面对的抉择。对于较早布局的多元化业务,其效果将在未来数年得到检验。近几年布局的多元化领域,则需要更长时间来考量。


  虽然前路艰难,但不积跬步无以至千里。在世界科技革命和产业革命关键期,在中国经济转型升级的重要窗口期,每个企业都要面临凤凰涅槃式的考验。中国房企在创造大量财富后,同样正努力实现财富正循环,通过多元化业务探索,让资金重回社会。无论成功与否,房企们的勇气和决心都值得肯定。


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