在珠海买房的人,好多人都忽视了这个数字!

发布时间:2019-11-26 10:59:27    来源于:珠海房产之窗    作者:熊猫先生

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  珠海房产之窗讯 有家回不去,有班上不了,每次在车库兜兜转转!


  找不到车位的痛,相信不少人都深有体会吧!


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  特别是现在的城市土地空间有限,在满足了居住商用和公共需求后,留给汽车的空间已经不多了,物以稀为贵适用于任何时代。


  什么是车位配比?


  车位配比:是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。


  举个例子:


  某居民小区有1000户居民,800个车位,则该小区的车位比即是1:0.8。


  某居民小区有1000户居民,1000个车位,则该小区的车位比即是1:1。


  某居民小区有1000户居民,1200个车位,则该小区的车位比即是1:1.2。


  如今珠海的汽车保有量日益增长,车位紧张的趋势越来越明显。而现在新建小区基本上都是接近1:1或大于1:1的,尤其在消费升级的时代,家家拥有两辆或多辆汽车,成为高端社区家庭的标配。


  未来伴随着生活水平的不断提高,购车需求的不断增加,车位供需矛盾将日益激化,每一个车位都显得无比紧俏。


  不要以为这只是个数字


  这与你以后的生活有很大关系


  很多年以前,珠海的楼市供应还以刚需为主的时候,我的一个朋友在一个小户型楼盘里买了一套房。这个小区里的所有住宅面积其中绝大部分都在80㎡以内,而小区车位比是按1:0.7的配置。


  交房后准备卖车位了,朋友问熊猫哥有没有必要买?我当时分析了小区情况后告诉它不要犹豫,必须买。


  果不其然,该小区车位开盘当天,几个小时车位就被一抢而空,现场还剩了100多个参加了开盘摇号却没有买到的业主。


  再来看一组数据:


  2018年6月,珠海机动车保有量达到70万辆,2008年,这个数字还只是30万辆左右。


  机动车增速从10年前的2万辆逐年到3万、5万,攀升至2018年的7万辆。驾驶员群体早已实现单年10万人的增量。


  车位能有多贵?多稀缺?


  车位贵的时候,能贵到什么程度呢?据熊猫哥了解,2018年6月份,香港新鸿基的一个楼盘叫做天助,二手车位,业主跟业主之间以六百万港元成交了一个车位,折合人民币530多万。第二贵有518万,第三贵新鸿基凯旋门500万港元。


  说这些,也就是要强调,当一个车位非常稀缺的时候,也是会很贵的,你所在的城市,你所在的小区,车位稀缺吗?


  随着车位的日益紧缺,价格也会水涨船高,既然早晚都要买,就一定要早买,这样既能挑选好位置的车位,又能省一笔不小的开支。


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  投资车位靠谱么?


  与投资住宅相比,投资车位门槛相对低很多。


  首先,投资车位不用装修,不用布置,管理起来相对简单;其次,车位不会像房子一样因为设计、家装等随之时间而落伍于时代潮流,造成贬值,风险比较低。


  除此之外,依据未来趋势,多数家庭将不再满足于1辆车,车位必定供不应求,若业主日后不常用,车位还可租出去,若是选择租车位,你还将随时都将面临租金上涨、合约到期、摇号租位等不定性问题;况且,日后有车位的房子更有利于转让,还可提升房屋出售价值。


  举个例子:


  大概是2016年的时候,有次熊猫哥被中介的电话骚扰得太厉害了,就对中介说:如果你能找到租金回报率在4%以上,总价小于10万的物业给我,我就买。结果安静了一个月后,这个中介电话又来了,这次他给我推了锦绣阳光花园的车位,车位租金大概是250元一个月左右,总价在6-8万之间。后来,经过杀价5万买了下来,在对外出租了大概一年左右后,以10万块的价格卖了出去。


  其实当时熊猫哥也理性分析了一下,因为我当时也在这个小区住,所以知道这个小区的车位是很紧张的,就是车位配比严重不足。这是熊猫哥无心插柳而投资的一小段故事,希望对大家有帮助。


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  不同小区的车位比例各不相同


  如何选取合理的车位配比率?


  01


  要看小区的定位,若为高档楼盘,则应考虑一个家庭有多辆车的情况,从而选取较高的车位配比率。


  02


  根据所在城市经济状况、家庭车辆拥有率来确定相应的配比率。


  03


  还要考虑城市经济的发展速度,预留一定的富余量。


  那么怎么样的小区车位会更有价值呢?我们需要关注以下几个参数。


  车位配比


  小区户数


  当车位配比小于1时,那么相对来说是比较值得投资的,因为一户配不到一个车位嘛。当车位配比大于1.2时投资收益就会下降了。


  所以当一个小区户数多,且车位配比低于1,这是一个不错的车位投资。


  但是,如果你是车位的刚性需求,就是你有车,要车位,这些数据你就不用关心了。


  如果自用的车位,我们会遇到一些特殊的车位。


  人防车位,售价肯定是比正常车位便宜的,使用起来跟正常车位没什么区别。但是它的产权是属于国家的,理论上是你买了人防车位。你永远都只有使用权。所以,我们建议,只要你钱不是很紧张,那尽量不要买人防车位。


  子母车位,子母车位是正常的产权,他形状是长条形,就是你停进一辆车后,还可以再开进去一辆,问题就是先进去的那辆车必须等后边进来的车移开后,你才能出来。价格一般是正常车位的是1.5倍。如果你不怕麻烦也可以买。但是投资的话,子母车位确实不是个好的选择。


  如果是投资的话,就选在小区中间区域,到达哪一栋楼都方便,这样转手比较容易;如果是自己用,当然是越近自己楼栋越好了。


  另外,熊猫哥针对珠海部分楼盘车位情况进行了统计,给你的买房之路提供更多参考,如果你短期内不打算买车的,可以选择一些车位占比大的楼盘,车位就充足。


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  最后,熊猫哥从物业条例中第五章了解到关于物业的使用与维护的细则:


  第八十三条 建设单位未出售的车位、车库,业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。


  拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库的业主、物业使用人的房屋套数时,每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。


  建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人、使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需求后,车位、车库存在多余情形的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,租赁期限不得超过六个月。


  第八十四条 占用业主共有道路或者其他场地划分的车位、车库的使用方式,由业主大会决定。


  在物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。


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