中山楼市走向逐渐分化,有人欢喜有人愁

发布时间:2019-11-22 09:39:08    来源于:南方都市报    作者:萧倩苑

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  市场打探趋势透析


  珠海房产之窗讯 一边降价一边坚持不松口,马太效应加剧,中山楼市价格开始两极化。近期中山有不少楼盘频频传出打折声音,特价房、低首付、首付分期等层出不穷,有楼盘价格直接回到2年前。据记者观察这些现象主要集中在镇区项目及部分城郊项目。


  然而,市中心部分楼盘价格却异常坚挺,甚至有楼盘称要涨价。有业内观点指出,目前购房者已从投资客过渡回本地刚需刚改客,后者注重楼盘素质,尤其是学校、商业、交通等“硬指标”。同时,市中心地块“断供”、三旧改造时长跨度大等导致的货量不足也加剧了中山楼市的两极化。


  虽然库存量不见减少,不少楼盘降价成风,但是中山市中心却颇为坚挺。记者走访发现,受供地量不足、城中心地块稀缺、三旧改造时长跨度大及购房者需求未见减少等因素的影响,市中心尤其配套有优质公立学校、大型购物中心、办公场所、便利交通等的楼盘价格变化不大,即便偶见特价房但价差与此前价格不大。


  重压下的中山楼市


  到了深秋,中山气温降了,同样中山楼市也逐渐步入“清凉”。记者走访中山楼盘发现,不少楼盘延续十月促销的活动,将特价、低首付等进行到底,同时有楼盘甚至直降3千元/平方米。据不完全统计,11月有超过50个楼盘选择各种特价促销。


  目前集中降价促销的项目多集中在镇区。譬如阜沙镇融创城就打出8千块带装修起的特价来吸引购房者,而该项目此前的对外价格在9000-13000元/平方米不等;港口镇如愿居打出10688元/平方米的特价房,此前对外价格在12000-13000元/平方米……还有项目直接打出首付分期付款、首付低至8万元等做法来吸引购房者。


  市区近郊楼盘也出现下跌情况。西区日华坊二期对外均价13000-14000元/平方米,近期特价单位仅10980元/平方米;南区合生帝景城对外均价14500元/平方米,近期接连推出低于一万的特价单位;火炬区福晟钱隆湾畔带装修对外价12000-13000元平方米,近期推出10000元/平方米特价单位……


  撇除市场现状,从数据上看,中山商品住宅市场表现也非常一般。根据合富研究院(中山)监测中山住建局网签数据显示,10月中山全市住宅网签为5092套,环比下降27%,同比下降32%。而从走势图上可知,除了自带春节假期导致成交异常的2月份和数据滞后的3-5月份以外,原本应该是“银十”的10月份成交却创下新低。


  需求端减量,导致新增量也下降了。据统计,10月中山商品住宅新增942套,合计9.3万平方米,环比上月下降35%,同比下降78%。新增的还是以镇区为主,例如南朗镇新增389套最多。然而,库存量却依旧破7——截至2019年10月31日,中山市住宅库存70017套,其中三乡镇10689套居全市镇区住宅库存榜首、坦洲镇9474套排名第二、火炬开发区7327套排名第三;中山市商业库存32426套,其中港口镇3645套居全市镇区商业库存榜首,火炬开发区3593套排名第二,坦洲镇2681套排名第三。


  这意味着,中山楼市正在楼市大环境走低下承受重压。


  头部效应显现:


  市中心楼盘价格仍坚挺


  虽然库存量不见减少,不少楼盘降价成风,但是中山市中心却颇为坚挺。记者走访发现,受供地量不足、城中心地块稀缺、三旧改造时长跨度大及购房者需求未见减少等因素的影响,市中心尤其配套有优质公立学校、大型购物中心、办公场所、便利交通等的楼盘价格变化不大,即便偶见特价房但价差与此前价格不大。


  “没有降价,也不会降价,我们剩下的货不多了”,在雅居乐剑桥郡,一销售人员对记者表示,虽然毗邻楼盘确有降价情况,但目前项目统一口径并没有松动,主要是剩余的货量太少了。“只有100套多点,今年业绩没问题,所以不会考虑降价”,她表示,该项目明年虽然还有住宅组团推出,但只剩下07区最后一个住宅组团,剩余的不是商用物业就是车库,因此明年甚至不排除会涨价。而记者巡盘发现,该楼盘目前的确保持了一向的均价水平,偶见特价单位也与此前的特价相近。而毗邻该楼盘附近的清货项目海伦时光则一度从13000-14000元/平方米急降到9字头,甚至引来部分前期业主的不满。


  东区大部分楼盘也存在同样的情况。时代云来、远洋世家这两个传统东区供货楼盘已经进入尾声,价格同样不见下跌。时代云来甚至把对外均价调高至26000元/平方米。同样敏捷紫岭国际基本保持价格不变。而近期开盘的万科金域中央销售价格主要集中在20000元/平方米不等,与周边二手房拉开价差,也毫无降价趋势。


  而石岐区核心区域推盘量极低,除了偶见1、2个迷你项目推货,老牌核心地段几乎断供,导致二手房交易开始抬头。


  记者调查发现,今年来中山的住宅土地拍卖几近断供。今年1月,中山市正和房地产开发有限公司以总价7145.4545万元拍下14095.9平方米西区环市路翠景道西侧商住地;7月,中山越翔房地产开发有限公司以总价188926.662万元、单价10600元/平方米拍下59410.9平方米西区彩虹规划区商住地;8月,厦门宝嘉鼎盛贸易有限公司以总价23162.8万元、单价8000元/平方米拍下11581.4平方米西区狮滘口岐港路商住地;9月,中山雅居乐雍景园房地产有限公司以总价64318.56万元、单价8000元/平方米拍下26799.4平方米古镇镇文华路地块。除上述地块外再无成交,8月甚至出现古镇一优质地块流拍的情况。值得注意的是,中山刚需刚改族最爱买的东区和石岐区已经不见供地,住宅库存量也一路走低,这也刺激了中山这两个区域二手房的成交。


  一边是频频降价的镇区及市郊市场,另一边是坚持不降价的城中心楼盘,中山房地产市场进入马太效应。


  购房者理性当道,


  学位等配套成刚需


  市场两极分化,也体现了中山购房者越来越理性。


  一个打算购买剑桥郡的购房者吴先生告诉记者,工作在东升的自己为了孩子的读书问题一直希望在城区置业。“东区的太贵又远,但是又希望孩子的学校好一点,所以就把范围缩窄到价格相对合适的西区”,他表示,自己认为楼价会下降,因此从年头开始一直看房等待,但他发现一些楼盘由于货不多、位置好等原因价格一直降不下来,于是选择不再观望入市。他认为城区的项目还能比镇区更为保值。


  供货量不足、周边缺乏相应体量的竞争对手、家长重视学校等是这类楼盘的底气。有业内人士认为,中山的购房需求其实并没有降低,但与一二线城市情况类似,城中心楼盘由于地段、配套优越而更受青睐,在提倡房住不炒的前提下,投资客退潮变相鼓励了刚需刚改购房者对优质房源的追求。像剑桥郡一类的项目只要不是遭遇金融风暴一类的宏观环境突变,则还是“不愁卖”。


  同时,有观点指出,目前中山城区发展遭遇瓶颈,亟须引进三旧改造,虽然三旧项目遍地开花,但受制于旧改情况复杂、环节涉及众多、资金到位等多种原因,想通过三旧改造来增加城中心住宅货量供应,短期是一个不可能的任务。这也是为何中山城中心楼盘依旧能顺利销售的原因。


  此外,记者还了解到,针对港澳人在大湾区享受的系列政策条件,目前港澳人已经享有与内地购房者同样的购房权利,也就是说不再受此前针对这类人群设置的社保等门槛限制。放开购房的预期,使得近期有香港的调查显示中山成为大湾区购房目标之冠,也导致部分不急于迅速回款的开发商拔高预期,惜售项目。

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