大行情下,总价200万的两个区域,到底哪里更有“钱途”?

发布时间:2019-11-04 09:36:43    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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珠海房产之窗讯 投资没有盲选,避坑就看清现实,不为未来买单。手里有一定大额闲散资金的人,自然不想让钱在银行里睡大觉。

但资产配置到高震荡的股市、暴雷的P2P,担心一去不回,还是想在楼市趋稳的行情下寻得一处稳定标地。毕竟国内很难找到像房产一样稳定又不会大幅度下跌的金融产品了。



不可忽略的是,在楼市下半场楼市对于经济的正向刺激,面临着边际递减的困境,支撑效应越来越有限。

选好赛道绝非易事

蒙眼买房的时代早已不再

珠海是粤港澳大湾区的重要一极,基本面越来越好,在新的楼市格局下,升值潜能不断被挖掘。

自去年10月珠海限购松绑以来,投资客购买力集中释放,推高西区成交量及售价。

其中,据珠海中原统计今年1-9月金湾成交4472套,同比增长28.5%,均价17525元/㎡,同比增长10%,价格涨幅珠海第一。

本地客及外地客都看好金湾的规划定位及目之可及的配套建设,当前热点项目及土拍都集中在航空新城。

多盘在售价突破2.5万一平,主流100㎡以内小三房面积总价250多万,也有项目价格顶破3万一平,总价则超过300万。

年底冲刺阶段,新增供应中可能会有低价入市的项目,比如航空新城新盘德泰华庭首推77-123平精装二至四房,根据销售口径,该项目备案均价约2.3万/㎡,低于同区域品牌大社区2000-5000/㎡。



德泰华庭效果图

华发国际商务中心二期华发公园住宅,有消息称43-70㎡、98-110㎡新品最快11月惊喜价入市。



华发国际商务中心效果图

再放眼供应紧缺的主城区核心地段,总价200-300万的一手住宅基本绝迹,每当有新盘入市也更会格外引人关注。更何况是小面积,低总价,学区好的产品。

近日位于香洲区银桦路的优特绿城桂语香山小面积单位备案价曝光,206套70年产权48-60㎡小户型,备案均价:39990.46元/㎡,备案总价约183-263万。不到200万入住超强双学区住宅,是不是很有杀伤力?

根据主城区限购政策,购买180㎡以下住宅需要3年社保,而金湾不限购。

如果你具备主城区购买资格,且圈定200万总价段,面对配套兑现期的航空新城和抗跌的主城区,总价相当的情况下,你选择投哪里?

虽然是投资需求,但要避坑首先得带着自住眼光去想清楚未来接盘侠的真正需求是什么。

基于这点小编将通过流通性、升值回报、产品附加值三个方面,给有类似疑惑的投资者提供一些思考维度。

资产配置到房产上

比房价更重要的是安全性和流动性

未来,楼市普涨,将会是小概率事件。当局不会允许过度的投机行为出现,稳定的基本面才是当局希望看到的。

珠海执行了三年的限购溢出大量投资客,如今突破限购的动机从短期来看,更倾向于刺激楼市、去化库存这一需求,跟当前楼市的下行周期分不开。

2016年最严限购至今,珠海住宅的存量一直不断攀升,9月库存量达到281.28万㎡,去化周期超9个月,金湾也是库存积压的重灾区。



数据/珠海中原9月月报

高库存风险为流通性带来一定阻碍,遍地存量房接盘的人又有几何?

区位是房产流通成败的关键,珠海人口最集中的区域仍是主城区,这也就代表了强劲的购买支撑。

相对来说,有购买力保驾护航,不管是出租还是出售,流通的速率也就越高。

主城区有学区、交通、商业配套资源的傍身地位无可替代,航空新城核心区配套即将触手可及,但人口流量、商业运营成熟度、教育体系5年内不完善是硬伤。

这恰恰是接盘侠顾虑犹豫的痛点,投资客更是要留意区域综合价值,判断哪里变现能力更佳。

当然随着航空新城区域内宅地供应逐渐减少,长远来看,核心地位会逐渐凸显,待东西交通完全突破瓶颈后,就业在主城,居住在金湾将会成为常态。

另外强调一点,要特别关注目标小区周边中介二手房市场的密集度和活跃度,如果推售的遍地都是一手房源,表明整个市场的投资客占比过于密集,不利于未来市场流通。

限购放开未必价格补涨

当务之急是维稳现金流

房产投资收益根源来自两个方面,一个是房价上涨带来的价值变动,另一个是租金回报。

一看涨幅,主城核心地段价格基本去掉四万一平,难以持续高位上涨,都是小幅平稳震荡。



数据/珠海中原9月月报

金湾近四年价格涨速和幅度均十分迅猛,限购严格时期价格有明显回落,容易受调控影响,不如主城区稳定抗跌。



数据/珠海中原9月月报

二看租金,持续稳定好租,未来才有人买,这是接盘侠的逻辑。航空新城人口导入慢,租赁需求偏弱,很多投资客买来平不掉租金而空置。

如今珠海人才引进卓有成效,以及金湾限购的口子完全松开,会一定程度刺激人才导入,随着区域基建、交通、医疗、教育等配套升级,航空新城宜居宜业的未来可以更好的支撑租金回报。

产品差异化绝版优势决定能否避坑

主城核心区寸土寸金,比起相邻不具备学区的房产,学区房可谓维稳增值的筹码。

一线、强二线动不动十万一平的学区房,在珠海不到四万可买省一级重点双学位,总价还低,这类产品在珠海买少见少,确实心动。

比如6年楼龄的老香洲社区国子间,同样是低总价占位省一级双学位,2011年开盘均价18000多一平,据珠海Q房显示目前均价45000一平,整体翻了1.5倍。



两房可以租到3600元/月,比航空新城楼龄2年三房房源每月租金高出1000元,同总价付出,租金回报率高低不言而喻。

但购买学区房风险一样不可控,虽然各区域加大教育资源投入,但建设使用速度赶不上学生增长的需求,连年出现符合条件的户籍新生“超员”的窘境,暴露了学区房的风险。

不主张培养鸡娃的家长认为学区房不是命运与前途的必要条件,也一定程度减少了学区房争抢的火候。

撇开学区这一特殊属性,落位回居住上,当下及未来两房小面积并不如主流三房需求大,低总价产品总是会把居住体验让位给功能性,留给小面积的循环空间越来越少。

当下楼盘的主力客户80后90后,他们正是经历了珠海户型进阶迭代这个过程的,见多识广外,还精算着把房票用到极致。

不是单纯考虑到自己的情怀和喜好,而是一定要从几代人同住这一家族角度出发考量。甘愿花同样的钱获得更多房间,来延长换房周期。



某楼盘83㎡三房两厅的极致三房产品

也许通过上述分析并不能马上决定是掘金新中心潜力股还是坚守主城的一席之地,需要你用肉身实地去考察丈量不同区域的价值,亲眼见证有可能接盘的人群。

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