租金没涨力,当房东还靠谱吗?买房“躺赚”的日子还剩多少?

发布时间:2019-10-18 11:15:26    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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  珠海房产之窗讯 买房,无论是自住还是投资,都绕不过租金问题,在城市打拼的人对租金特别敏感。


  我们熟悉的故事是:自己辛苦工作,一半交给了房东,而每年还要面临可能的涨租压力;而房东呢,拿着你的租金还月供,“轻松”拥有了房产。


  然而这样的故事到最后,我们都希望能活成房东。但真的成为房东后,却又有房东的烦恼了。


  毕业季租赁热潮退去,房东烦恼来了!


  过去20年,国内房地产经济总量占比,从2000年的4%左右提升至2018年的6.65%,周期调控的2017和2018年,该占比仍然在升高。


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  房地产的上行期带来良好的红利,杠杆收益,让绝大部分老百姓心甘情愿把房产当做资产保值最可靠的通路。可在如今“房住不炒”的时代,事实如何?


  房地产收益根源来自两个方面,一个是房价上涨带来的价值变动,另一个是租金回报。


  曾有网友抱怨,某二线城市16年高位入的盘,算上折旧率、通货膨胀、GDP的增长,即使涨幅空间勉强跑平通胀,涨幅10%,还算理想。但租金走势一直在掉,每月要掏出更多的按揭。


  诸葛找房数据研究中心发布截止到2019年第41周,随着毕业季带来的租赁热潮退去,全国上百城租金价格已连续9周下跌,且降幅扩大,租赁热度持续减退。


  由于3季度更是传统的租赁淡季,预计短期内租赁市场将会持续平稳下行局面,租金变化幅度难以出现正增长。


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  很多房源以意向高价挂在中介平台上租不出去,房东只能回调报价。这也意味着,把房子租出去难度提高了,空置等待期延长,租金变相减少,回报无形中大打折扣。


  租金给不起,每年付出成本越来越高,如果二套以上利率上浮,成本更多,这是贷款投资人群现在的普遍处境。


  如果说房价反应的是这个城市以及预备转移这个城市的强者人群购买力,租房市场更能客观反应供需关系,房租可以更真实显示外来务工人员和都市白领的财富水平。


  租金涨和房价涨,房东们更看重哪个?


  为什么租金重要过涨幅?


  涨幅算是预期,不可预测,租金才是现实,事实可见的。租得掉,未来才有人买,这是接盘侠的逻辑。


  租金为什么会下跌?


  最简单,最直接的一个原因就是,很多房子买来都不是自己住的,供大于需。


  在以前,对一线城市来说,老破小的租金回报率相对较高,尤其是核心地段。不过近些年的新晋房东们日子却没那么好过。


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  2016年以来,全国房地产销售面积上了一个台阶,在人口增长减速的情况下,人均住房面积增量居然还加速了。按照相关专家提供的数据,居民手中的和空置的房产套数,人均已经超过了一套。


  2016年那波房地产市场的存量资产,大量出租房源在今年推出。改善需求人群把老房子放租,投资炒房的为了平衡现金流,受不了长期僵持而急切出租,以缓解资金压力,基于各种需求买房后,租赁市场房源难免增加。


  然而需求却在持续减少,供大于求不可逆转,租金回报很有限了。人口红利已不再,高昂生活和教育成本导致生育意愿低,新生人口持续下滑,人口红利不会再有集中释放的时期,未来房产的刚性需求会退潮。


  就业机会富有吸引力的大城市,尚且可以吸引人才流入来维持出租率水平,数据显示每年一线城市仍是毕业生就业的首选地,北京、上海、深圳、广州、杭州奠定前五格局,短期内难有大变化。


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毕业生就业城市选择


  众所周知,三四线城市的楼市周期要比一二线城市更长,十年前一线城市已经走完了两轮周期,而三四线城市可能才走完一轮。


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珠海住宅租金挤进全国前十


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珠海房价排在全国第12位


  更为难的是,横盘已久、竞争力弱的三四线小城市,人才落户政策力度纷纷加码,但吸力并不明显,在经济总量下滑,人口外流加剧形势下,不管是价格低的,还是区位好的,二手房都不好卖,也不好租,真正的有价无市。


  租金没有支撑的问题就真的无解了吗?


  1小时通勤圈是租金的保障?


  我国城镇化进程的高速发展,推动人口明显向城市群和都市圈聚集,房地产发展的思路已经不再是简单的从一二线城市到三四线城市“水满而溢”了。


  发改委发文中多次提出,支持城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。


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  尤其是长三角和珠三角地区城市群的建立,让一些不起眼的三四线城市也能够拉进来,推动区域经济产生新的增长极,激发新动力。对一些存在感比较弱的二线城市来说,也是加强其核心力的一种体现。


  未来我国的政策和相关资源将会更多的向资源更集中、使用效率更高、发展潜力更大的区域倾斜,但是综合实力增强仍旧需要时间来消化。


  城市群概念,让买不起房也租不起房的年轻人,住到距离市中心工作地不太远的近郊,三五成群合租分担压力,均衡发展更有助于供需关系的健康稳定,更是租金的保障。


  买房“躺赚”更要眼光了


  买房投资是场拉锯战,已是既定事实。


  尽管不可否认的是,房地产依然是人们资产配置最为重要的渠道之一。


  而从更长远的角度来说,如何丰富组合资产配置渠道,不再让房地产承担主要甚至唯一的资产保值工具的作用,是有资产配置需求人士值得注意的。


  楼市下半场,买房“躺赚”的投资模式会受到越来越大的挑战。

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