“四大家族”郑氏无偿捐地27万平米 李嘉诚最新回应

发布时间:2019-09-29 09:34:44    来源于:中国基金报    作者:泰勒

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  珠海房产之窗讯 我们知道,香港楼市,一直以“贵”闻名全球,并且供不应求。今年已经是中国香港第9年连续排在全球最贵的房价榜首,再一次“光荣”的成为了全球最负担不起住房的城市。


  造成这一现象的,很大一部分原因是香港土地供应不足。随着房屋短缺问题日益凸显,香港社会近期就增加土地供应展开热议,部分房地产商也作出回应。


  而刚刚,香港四大家族之一的新世界发展,在昨天的业绩发布会上突然宣布,要把手里拥有的300万平方英尺的农地捐出去,希望纾缓香港社会房屋短缺问题。


  这个消息一出来,市场没有一丝丝的防备,大为震惊。


  新世界捐300万平方英尺农地


  给政府社企建房子


  据新华社报道,9月25日香港新世界发展有限公司25日宣布,将捐出部分农地用于兴建公共房屋等,希望纾缓香港社会房屋短缺问题。


  新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚在集团业绩发布会上宣布,集团将捐出不同地点总共300万平方英尺(合27万多平方米)的农地,对象包括特区政府、社会企业或慈善团体,用于兴建公共房屋及相关设施,以回馈社会。


  郑志刚是四大家族之一郑裕彤的长孙,香港最富有的80后。毕业于哈佛大学,郑志刚曾以身家44亿美元获得亚洲十大年轻富豪第二名。


  基金君看了一下,整理了一些细节,


  1、捐多少土地?300万平方英尺农地,约27.87万平方米。


  相当于39个标准足球场的面积,以维多利亚公园面积为190万平方尺计算,即今次新世界捐出的农地面积约为1.5个维园。


  2、300万平方英尺的农地价值多少?


  若按照今年香港政府订立的农地补偿回收价1124港元/平方英尺计算,这部分土地价值约33.72亿港元,等于新世界捐出约33.7亿港元。


  3、这些土地捐给谁?


  其中的100万英尺的地,捐给社会企业“要有光”(相当于一个慈善机构)。


  另外,其他拨地安排将于其他非盈利机构研究,不排除会拿去给香港政府兴建公共房屋。


  4、为什么突然公布?


  郑志刚强调说,集团未来需承担更多的社会责任,而非只考虑股东利益,另外,他表示已经于一年前开始筹备相关计划及签定备忘录(MOU),待今日才公布。


  5、多少人受益?


  据介绍,第一步是向社企‘要有光’拨出28,000平方尺邻近天水围港铁站的三幅地皮,兴建全港首个大型‘创意社会房屋’项目-‘光村’,提供超过100间面积约300尺的单位,目标惠及10000名市民,首要目标是帮助有小朋友的低收入家庭,预计最快2022年落成。拨予‘要有光’的地皮年期为28年至2047年。


  6、这么做的目的?


  郑志刚透露,捐赠农地是出于社会责任,与香港政府是否引用《土地收回条例》无关,为了避免社会对新世界捐农地会涉及利益输送的误会,捐出的农地周边没有其他新世界的地皮。


  7、租金多少?


  新世界向社会企业拨出的100万平方英尺的农地,并收取象征式1元租金,为期28年,还是是租期最长的社会房屋。


  据新世界介绍,受惠家庭租约会签3年,并不可续租,不过平均2年租户就可以离开,流转率为百分百;需支付的租金水平,会视乎每个家庭的实际情况去决定,例如有长期病患的话,租金会相对较便宜;非排队制,入住由社工配对。


  8、不是临时房屋区或廉价劏房


  郑志刚表示,选择和‘要有光’合作建光村,是因为大家理念相近,均想探索新解决方案,用新思维去改善住屋问题,并结合双方不同的长处,透过创新的形式,推动基层向上流动,给他们一个新希望(16.210,0.17,1.06%)、新开始,希望借着一小步,激发各方用创意踏出更大步,为解决房屋问题带来新契机。


  9、‘光村’共有四大特点


  有关‘创意社会房屋’,亦即‘光村’,共有四大特点,分别主要对象是有小朋友的低收入家庭;租金由‘要有光’制定,将远低于市场水平;创意社区是指提供住屋硬件之外,将有全面软件配合,建立一个帮到基层的创意社区,当中加入全方位配套:例如协助小朋友发挥创意的游乐设施、本地小店等;邀请一班本地年轻建筑师一起设计兴建,利用他们的眼睛及创意,设计能够开创未来,令基层住客感到贴心的家,并借此支持年轻人的发展。


  10、新世界有多少土地?


  据集团公布,截至今年6月底,在香港持有应占总楼面面积约910万平方尺的土地储备可作即时发展,其中物业发展总楼面面积约420万平方尺。与此同时,集团于新界持有合共约1690万平方尺待更改用途之应占农地土地面积。若按是次捐出农地部分,将占集团所持有的农地面积约18%之多。


  其他三大富豪家族跟不跟?


  据数据统计,香港财富集中度接近80%,香港富豪前十中多数以地产发家。发展至今,香港的众多产业早已被少数品牌地产商垄断。地产商们逐步通过对楼宇的控制,扩展到对交通、电力、电信、超市等各种商铺的控制,不断增强综合经济实力,旗下产业版图也从地产跨越到电讯、港口、百货乃至水电燃气等众多领域,牢牢地把控着香港的经济,他们的举动甚至影响着香港未来发展方向。


  我们都知道,香港有四个大家族,包括主要以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家。


  而这次捐出300万平方英尺的就是郑裕彤家族。


  其他家族例如李嘉诚怎么看这件事?


  据香港媒体报道,长实发言人响应指出,农地作房屋发展完成需时,可能较长时间才能让有需要人士受惠,会就这方面作出研究。发言人称,一直以来,李嘉诚基金会及长实亦有以捐款方式,直接支持不同的社会公益项目。


  而李兆基家族的恒基地产,回应指出,过往曾捐地兴建安老院舍、青年宿舍,以及提供单位作过渡性房屋。恒地称,乐意与政府磋商,积极协助增加房屋供应,照顾不同阶层的需要。


  恒基地产创办人兼前主席李兆基,在2012年曾向外表示,有意捐赠位于元朗及粉岭农地予政府,以兴建房屋之用,宣称可以兴建3,000至4,000个单位。


  最终李兆基分别向保良局及博爱捐地,以兴建青年宿舍及长者宿舍。其中位于屯门蓝地的安老院舍,合共提供1405个长者宿位,预料在2020至2021年落成。


  香港土地供不应求


  四大发展商持约930万平方米农地


  香港土地面积1106平方公里,常住人口730万,人口密度只有深圳的60%。但香港那种居住条件极端紧张的情况,没有在深圳出现。


  上图是香港土地使用情况,可以看出农地、荒地、林地、水塘等占了75.7%,而住宅用地只有6.9%。即便是这6.9%的住宅用地,还有一半是密度超低的郊区村落,真正高密度开发的住宅只占用了香港土地的3.8%左右。


  也就是说,香港只要拿出2%的土地建设高层住宅,就足以让全城住宅面积增长50%。


  银美林研究资料显示,香港四大发展商(恒基、新地、新世界、长实)持有农地面积约达一亿方呎(约929万平方米)。具体来看:


  恒基居冠,持有农地面积约4500万方呎,占比达四成半;新地持有农地面积约3000万方呎,占比约达三成;新世界则持约1600万方呎;长实则位居第四,持有农地约900万方呎。


  香港政府为增加土地供应,多渠道考虑释放现有“生地”的发展潜力,对于发展商手上持有的农地,也成为房屋潜在供应之一。而美银美林研究资料显示,香港四大发展商,包括恒基及新地等手握最多筹码,与政府合作机会最大。


  谁解香港楼市死结?


  据证券时报报道,香港地势多山,且郊野公园、湿地占地面积大,根据公开数据,香港土地面积1111平方公里,已建设土地占24.3%,其中房屋用地面积仅占6.9%;其余75.7%为郊野公园、水塘等。一边是高昂的楼价和租金,和几乎遥遥无期的公屋轮候,一边却是大量闲置未予开发的土地。


  然而,这么多土地,提供住房却不是大家想的那么容易。


  第一,香港政府征地太难。


  据证券时报,元朗水围村,政府要收地,多少钱收?政府出价1300港元/平方尺(折合14040港元/平方米)楼面价,很多村民嫌太少,宁愿不卖。


  当地盖一栋房子最高三层,每一层都可以至少卖到500万,一栋丁屋售价1500-2000万港元,所以说征地价太少,村民不卖;倘若价格太高,其他村民就会反对,为何政府这么高的价格去征收水围村的农地,为什么不征收我们村的土地?


  家住元朗的张小姐则表示,如果政府收地拿去耕田1300港元每尺可以理解,但如果要盖房子卖楼,土地就不是农田,那就是房地产价格了,村民不愿意卖,政府也不能强制要求。


  第二、不能回收村民的地,那么收地产商的地呢?


  行使《土地收回条例》回购地产商手中的土地,最大的问题在于政府需要以市价去回购,而这个市价明显比地产商当初收购农地时的价格高。不少市民因此批评政府勾结地产商,涉嫌利益输送。


  “政府要求介入私人市场,要求地产发展商兴建公屋,那么政府肯定需为发展商提供经济诱因,改变土地用途,增加楼地面积等,只有让地产商获利,才有机会吸引其主动参与计划,有关私营项目的归管与公共资源投放,难免会倾向发展商的利益,计划在本质上已将发展商的商业利益凌驾于公共利益之上。”在旺角工作香港市民李小姐表示。


  目前,香港四大开发商恒基地产、新鸿基地产,长江实业、新世界发展在新界坐拥1.045亿平方尺农地(约1000公顷),其中仅恒基地产就拥有4590万平方尺农地储备尚未开发。


  “香港不是没有地,我们有很多地,但是这很多地是动不了的,香港总人口很少,但反对声音很大,有很多不同利益集团,所以这也是为何历届政府都没能解决香港楼市症结的原因。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授表示。


  第三、填海计划也被搁浅


  根据林郑月娥在《施政报告》中提出“明日大屿”计划,这主要是一个长达20-30年的大型填海造地计划,分三个阶段发展,终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来,填的是港岛西和东大屿山之间的海域,总面积约等于1/4个港岛。


  这个听起来似乎很可行的方法,却不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐,就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的,“明日大屿”看起来利大于弊,结果却引来万人上街游行,理由则是环保,以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。


  据悉,“明日大屿”计划因为各方阻挠已经搁浅。


  解决住房问题,香港不能再等了!


  据人民日报,近日,香港民建联在报刊登全版广告,促请政府引用《收回土地条例》增加土地供应,大量兴建公营房屋,缩短公屋轮候时间,争取达到“3年上楼”的目标。


  香港的居住问题有目共睹,而且正变得日趋严重。公屋申请平均轮候时间已升至5.4年,有10万人住在“棺材房”和“劏房”。这样的局面,与国际知名大都市格格不入,更与太平山上的豪宅形成鲜明对比。


  香港不是没有土地,但政府手里地太少。根据去年底的《长远房屋策略》,未来10年,香港公私营房屋新供应比例定为7:3,但事实上,政府能觅得的土地,仍不足以支撑这一目标。民建联的建议,无疑为特区政府提出了一条解难题的思路。


  要援引《收回土地条例》,意味着自有财产与公共利益之间的一次利益平衡。这些土地,主要指囤积于地产商手中长期不开发的土地。由于《基本法》第6条与第105条对私有财产权的保护,外加援引条例或遭旷日持久的司法覆核,特区政府对于是否引用《收回土地条例》有过迟疑。


  然而,诸路不通后,收回土地是可行之道。根据《基本法》105条,征用土地的补偿“相当于该财产当时的实际价值”,收回是有偿的。为公共利益计,为解决民生计,地产商是时候释放最大善意,而不应只打自己算盘、囤地居奇、赚尽最后一个铜板。什么才是对香港未来负责?什么才是对年轻人“网开一面”?这才是。


  在住房问题上,香港已错失诸多历史契机,不能再拖延。董建华上任之初提出《八万五计划》,提出每年兴建公屋和私营住房不少于八万五千套,10年内让香港七成家庭能自购住房;梁振英执政时期,也将解决市民住房问题当作首要任务,提出要加速修建公屋;林郑月娥上台后,提出填海造岛的“明日大屿”计划……但这些完全为香港长期公共利益考量的方案,或草草收场,或大打折扣,或至今搁浅,都称得上命途多舛。


  究其原因,既有反对派在立法会的拉布,为反对而反对,别说“明日大屿”计划本身,即使是申请研究该计划的拨款议案,还因政治缠斗在立法会搁置;也有地产商为既得利益,不断要挟政府、捆绑民意,这让整个香港社会陷入房子买不起又跌不起、不够住又建不起的泥沼;也因为一些公众,对特区政府改善民生的能力,不了解、不信任。这一次,香港社会,能否抛开政见,平心静气坐下来思考《收回土地条例》?能否放下偏见,理性看待特区政府为民生作出的努力?能否正视公与私的天平,真心实意为香港“计深远”?


  香港不能再等了。


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