停止拿地、降价促销正当时,珠海调控周期谁在逆风翻盘?

发布时间:2019-09-11 10:29:31    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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珠海房产之窗讯 八月没有延续七月的土拍热情,以北围土拍继续延期黯然落幕。促销项目增多,加大产品供应,观望情绪依旧。据中原监控数据,8月全市住宅成交2146套,销量持续五个月下滑,总体市场表现淡静。

划重点

一、土地市场——北围遇冷

二、新增供应——新推增多

三、网签占比——华发遮天盖地

四、库存去化——南湾增多,西区库存量占半壁江山

五、全市均价——唐家、金湾、斗门增幅明显

土拍市场

土地市场遇冷,9宗地延期出让,本月全市仅成交5宗用地,成交规模52.53万㎡,环比减少64.19%;商住用地成交2宗,成交规模18.87万㎡,环比减少58.90%,成交楼面均价6899.64元/㎡。

1宗位于金湾高栏港,建筑规模12.93万㎡,由佳兆业以起拍楼面地价3357.57元/㎡竞得;1宗位于唐家科创北围,建筑规模5.94万㎡,由华发起拍楼面地价14601.68元/㎡竞得。

新增供应

本月全市新增商品住宅2321套,新货量为26.99万m²,环比增长9.43%,同比增长121.56%。



从区域看,本月新增预售房源主要集中在南湾,共取得824套,供应面积8.15万㎡,占比逾3成。

从面积段看,新增供应房源以90-100㎡刚需户型产品为主,共获批866套,占比约37.31%。

网签成交

8月住宅市场网签走势持续两月下滑,全市住宅网签面积37.79万㎡,环比减少19.08%



斗门为主力网签区域,整月网签14.91万㎡(1469套),占比约4成,环比减少26.89%;金湾网签8.67万㎡(864套),环比减少18.35%;市区网签11.63万㎡(1025套),环比减少3.59%;横琴网签2.57万㎡(282套),环比减少28.88%。

本月全市商品住宅网签排名前十项目共网签1850套,占比约32.58%;其中华发水郡花园网签175套,占据网签套数榜首。

库存去化

8月末全市住宅库存257.38万㎡,环比小幅增长3.02%,按近6个月去化速度,去化周期8.19个月。



从各区域库存情况分析,南湾片区受供应加大影响,库存量大幅提升,环比增长50.30%,其他片区库存相对稳定。

从区域占比看,西区库存仍占半壁江山,截止至本月底,西区库存127.57万㎡,占比49.57%;市区库存主要集中于唐家,其库存43.20万㎡,占比16.78%。

全市均价

8月楼市成交持续降温,全市销量环比下降8.56%,其中市区环比减少近3成;本月均价22489.18元/㎡,环比小幅下降3.36%。



横琴



•成交量:8月横琴成交住宅157套,环比增长21.71%,较去年同期相比横琴市场升温,交投氛围好转。

•均价:横琴房价坚挺,总体波动幅度较小。2019年8月横琴均价44807.95元/平方米,环比回升1.56%。

唐家



•成交量:8月唐家成交住宅227套,成交量与上个月相比减少48.29%;

•均价:2019年8月唐家市场均价27422.43元/平方米,环比小幅增长3.10%,近月唐家价格总体呈平稳之态,波动幅度收窄。

新香洲



•成交量:8月新香洲住宅成交26套,环比下降78.86%,区域在售项目多处于滞销阶段,消化速度缓慢,加之无新推房源入市,本月市场整体活跃度较低;

•均价:2018年至今,受优质项目入市影响,区域价格结构性上涨,总体呈波动上扬态势,本月区域房价小幅回调,2019年8月新香洲市场均价38390.97元/平方米,环比下降7.01%。

老香洲



•成交量:8月老香洲销量有所反弹,区域住宅成交50套,环比增长56.25%;

•均价:2019年8月老香洲市场均价34117.30元/平方米,环比小幅上升3.76%。

吉大



•成交量:8月吉大区域住宅成交6套,近三月区域项目以持销为主,无新推房源及相应的促销措施。

•均价:从总体房价走势看,由于吉大成交基数小且项目价差大,片区价格稳定性相对较低。近三个月区域房价受成交结构影响呈稳中有降态势,8月区域市场均价33442.68元/平方米,环比下降16.33%。

前山



•成交量:8月前山住宅成交89套,环比增长4.71%,市场热度明显提升。

•均价:2019年8月前山片区市场均价为34726.84元/平方米,环比窄幅上浮0.29%。

拱北



•成交量:8月拱北成交住宅68套,环比增长41.67%;

•均价:8月拱北片区住宅均价39070.02元/平方米,环比小幅下降1.19%。

南湾



•成交量:8月成交住宅149套,环比小幅增长5.67%;

•均价:南湾片区价格走势总体趋降,8月区域均价30422.59元/平方米,环比小幅回升4.19%。

斗门



•成交量:8月成交住宅879套,环比增长15.81%;

•均价:13977.45元/平方米,环比小幅上升3.59%。政策调控以来,斗门片区市场价格走势稳中有降。

金湾



•成交量:年8月金湾成交住宅495套,环比减少15.09%;

•均价:8月金湾均价18126.13元/平方米,环比上升6.59%。

结语:

这一次房地产市场的严峻程度超过以往,全国各地成交量缩减,高增长不复存在,开发商面临存量博弈的激烈竞争。

未来两个月为销售旺季“金九银十”,多项目集中开盘推货,有望活跃市场刺激成交,后期销量走势或强势反弹。

而在九月,珠海将迎来六个地块的土拍高潮,融资难度增大的房企是否还会保持拿地的热情,拭目以待吧!

数据来源:珠海中原

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