万万没想到,珠海最有价值的地段竟然在这里!

发布时间:2019-07-12 09:55:39    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

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综合体航母呼之欲出


1


每一座城市的符号和地标,都矗立在最有价值的地段,既是地理中心,又是资源中心,直观体现城市完善的配套和高品质硬件。


九洲大道作为城市中轴的明星大道,坐落了珠海众多城市地标。


九洲大道吉大段是珠海传统CBD商圈,除早期鳞次栉比的高端写字楼,国税大楼、粤财大厦、光大国贸中心、财富商务大厦写字楼外,商圈内近几年新增多个甲级写字楼,由东向西分布了中信南航国际广场、泰福国际金融大厦、钰海环球金融中心、恒天国际大厦、中海广场。


但商业模式仍较为单一,还是百货+大型商超的业态组合。近几年珠海免税、国贸海天城在业态上有所升级,增加餐饮、休闲、儿童娱乐,以对抗电商及购物中心体验式商业的冲击。


九洲大道西段拱北区域,汇聚了富华里、格力广场、格力香樟、中铁诺德国际、玖洲道这类集高档住宅、商业街区、酒店式公寓于一体的大型综合示范区。


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随着城市地位的不断提升,珠海正大力实施旧城改造和新区建设。


而主城区土地供应凤毛麟角,旧改规划成为城市发展的一场重头大戏。


城中村改造、旧厂西移、烂尾楼复苏、旧小区更新等提升城市品位的项目稳步推进,为珠海城市化进程、人居环境改善按下了加速键。


城区工厂逐步西迁,地块改造,区域价值得到最大释放。一个全新的城市中轴,正以脱胎换骨的姿态,逐步呈现在大众面前。


2


2017年6月,珠海发布了《珠海市住房和城乡规划建设年报(2017)》,其中最受期待的就是规划面积约100万平方米的城市巨子——九州商贸中心。


2018年12月19日,珠海市住建局公布了《珠海市香洲区A104d编制单元(九洲商贸中心)控制性详细规划修改》批前公示,九洲商贸中心范围确立,发展蓝图日渐清晰。


九洲商贸中心规划范围北靠板樟山,南临粤海中路,西至前山立交、永安三巷,东达迎宾南路,包含A104d一个编制单元,总规划面积约3.68平方公里,总建筑面积为479.32万㎡,由商业商务中心、文化旅游服务中心、综合居住区三大部分组成。


l空间规划结构


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A104d编制单元四个地块规划


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整个九洲商贸中心,以九洲大道为动感活力轴,包含保利达广场、中岛毛纺厂、东南丝绸厂、丽珠医药厂、恒信、兴业玻璃厂等13个以旧工业厂房改造为主的“三旧”项目,吸引众多大块头、大气魄的地产巨头看到了潜力与未来,提前参与到这一造城运动中来。


主城区综合体商业航母在此呼之欲出,这些簇拥的商业综合体一定程度上促进区域商业的发展,刺激城市的经济增长,进而提高城市的综合价值。


九洲商贸中心这个宏大的规划和巨额投资落成之后,将终结珠海目前商圈分散、规模小且核心商圈聚合力不强的局面。


中海富华里作为九洲商贸中心的首个项目,成功实现拱北迎宾北路零散街铺、莲花路集中街铺、口岸广场+百货业态,由传统商业模式向更高级的商业综合体模式的升级,定调了九洲商贸中心商圈的档次与辐射范围。


3


现今九洲商贸中心的综合体项目已经在如火如荼地开工建设,其中,国维中央广场、富力新天地旧改建设工作更是进入白热化阶段。


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九洲商贸中心旧改项目汇总


未来两年拱北商务写字楼、酒店式办公、公寓产品将大量问市,土地价值进一步盘活,既是机遇更是挑战。


拿写字楼来说,如果项目选择散卖的盈利模式,会对后期的物管、业态以及环境产生一定破坏,容易导致整体经营一致性的欠缺,无法使价值最大化。


供过于求的话会导致租金上涨乏力。夏湾已有大量新的写字楼入市,九洲商贸中心综合体写字楼将对珠海整体写字楼市场产生明显冲击。


拱北一直都是投资公寓的风口,以小博大的投资,租金回报可期,以办公、自住、出租、投资、学陪、养老等强大功能,长期入主人们的需求视线之中。


但未来酒店办公形式公寓供应大,虽然不占购买名额,贷款资格,不过综合税费加在一起差不多15%,无落户及学位,商用水电物业费,贷款年限短,转让税费高,升值慢,资产收益不如住宅。


70年产权住宅属性的公寓稀缺,如在核心地段,有学位的话,绝对是一份处级退休金了。


可见未来片区投资需求的客户,只有通过对市场频繁的梳理,才有可能筛选出局部机会的所在。


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国维中央广场——65万㎡超大城市综合体


国维中央广场为丽珠药厂改造项目,是国维集团继横琴梧桐树大厦后又一城心钜作。规划打造涵盖集写字楼、酒店式办公、住宅、商业、旅游、中学于一体的城市综合体。


项目分成A、B、C三个地块开发,总建筑规模为392750.53㎡,计容建筑面积286713.97㎡。其中,地上建筑面积290020.53㎡(住宅109398.58㎡,办公146457.22㎡,商业28651.44㎡),地下建筑面积102730㎡。容积率为6.87,建筑密度为36.72%,绿化率为25%。


C地块为首期开发,是集商务办公、酒店式办公、高端住宅、特色风情商业街于一体的综合性地块。


占地约4.2万㎡,总建面约39万㎡。整体采用Art Deco建筑风格设计,由4栋住宅+4栋酒店式公寓组成。


紧邻桂花南路的1、2、3、5号楼为商务办公及酒店式办公产品,建筑面积约43-73㎡;后面6、7、8、9号楼为高端住宅产品,建筑面积约72-267㎡二到四房,3.1米层高,打造全套间生活空间。


3层平台设计空中特色园林,并在地下还设立入户大堂,让客户体验全方面高标准享受。


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▲图中最高楼为c地块222米高云端行政公馆


现场了解到,C地块预计今年9月份取得5号楼预售,目前已出地面四层,推出43-73㎡单身公寓及一房一厅户型,具体开盘时间待定。


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▲C地块5号楼


A地块将打造350米国际5A甲级写字楼,刷新了全珠海新的天际线。


3.9米、4.5米层高,约43-323㎡超高利用率写字楼,具备商务办公、商务会议、展览、高端商业、顶级酒店、天际会所、旅游观光等功能。


最大亮点是顶楼的“旅游城”,拥有世界最高之一、也是珠海唯一的天际无边界泳池、商务停机坪、俯瞰全城的天际观光台、特色园林、休闲娱乐等设施,将打造成为世界顶尖的“国际旅游城”。


B地块为教育用地,将由国维集团出资建造公办高级重点中学,可容纳12个教学班,约500名学生(计划2023年9月1日交付)。


现地块为了积聚人气推出特色集装箱创意商业街区——嗨森里,主营简餐、便利店等。据现场销售介绍,此商业广场3年后将会拆除,按原规划建设中学。


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▲嗨森里


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▲项目城市展厅



富力新天地——21万㎡高端城市综合体


前身为恒信工业城,将打造成集写字楼、精工美宅、城央公寓、风情商业街为一体的21万㎡高端城市综合体,建成后的风情商业街集高端餐饮、精品百货、娱乐、休闲等多元业态于一体。


建设用地面积16813.19㎡,容积率为9.76,项目总建筑面积约216480.50㎡。地上建筑面积165373.14㎡,地下建筑面积51107.36㎡。


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中岛毛纺厂改造项目——龙光操刀


3月22日,珠海市自然资源局公布中岛毛纺厂城市更新项目控规修改批后公告。


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根据公告,项目更新改造后为纯商业用地,用地面积为9127.94㎡,用地性质为商务+旅馆业用地,容积率7.99,建筑面积72932.24㎡,商务占85%,酒店占15%;“补公”用地面积6528.56㎡,其中其他居住区服务用地面积2326.24㎡,建成后产权无偿移交政府。


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据了解,该项目是由龙光地产进行打造,大型桩机已进场动工。


保利达城市更新项目


改项目为原富华厂房改造,是香港保利达集团拟投资8000万美元改造,也是香洲区重点推进的大型外商投资项目。


地块围挡多年,尚有五六栋厂房未拆,暂未有动工迹象。据了解,项目有望年底开工。


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去年12月18日珠海市自然资源局公布保利达城市更新项目控规修改批后公告。


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据公示数据显示,保利达广场项目已由两宗用地合并归宗。商务用地+商业用地,用地面积为38416㎡,建筑面积为198775.9㎡,容积率为5.17,绿地率为20%,建筑高度220米,停车位配建1200个,另外,配建建筑面积为3600㎡的二级邻里中心(建成后无偿移交政府)。


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纬丰国际投资广场更新项目


去年12月19日珠海市住建局公布纬丰国际投资广场更新项目控规修改批后公告。


原用地单位为东南丝绸有限公司,现由铭原商贸发展有限公司通过投标取得,用地面积20015.87㎡,现产权单位珠海经济特区世界电子有限公司申请对该地块更新改造,补公用地6570.37㎡,剩余项目开发用地13445.5㎡。


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现地块已有建筑未来将会拆除重建,建成商务写字楼、幼儿园。


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▲图片来源于香山网


4


九洲商贸中心及周边在售新房价格35000-43000元/㎡不等,二手十年内楼龄房源28500-32000元/㎡左右。


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周边一手房价(珠海房产之窗采集制表)


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周边二手房价(数据来源安居客)


主城之上、醇熟配套的地段从不缺备受关注的目光,但真正有品质的住宅分秒递减。


在九洲商贸中心靠近前山大桥一侧有一处烂尾楼改造项目,根据详细控规了解,日后将供至少20万住宅。目前地块仍有未拆除村房及烂尾房,现场已有龙光地产围挡。


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5


未来主城的价值高地就在拱北这片综合体阵营中出现,不要用现在的房价去断定未来,当前的价格及政策只是对未来5年后房价推导的前置。


真正值得关注的不仅看区域规划,更要看当下租金收益、升值空间,主城没有金湾涨的疯狂,但注定不会透支严重,毕竟这里二手不像西区只是一手市场的浮云。


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