如何购买珠海商业综合体的住宅,你get到重点了吗?

发布时间:2019-05-22 10:32:14    来源于:珠海房产之窗    作者:周幂

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  城市综合体,是赢还是坑?


  “下班到家本来就不早了,家附近连个大型超市都没有。一到周末想逛街只能去扬名广场、免税商场,连个有档次的购物中心都没有”。


  “家里住得远,不靠近主城区的几大商圈,上街出门只能开车或是换乘好几路公交”。


  这或许是一些住在远郊城区,甚至中心城区、次中心城区业主共同的烦恼。


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  综合体功能里的购物中心富华里、华发商都、奥园广场的相继开业、成功运营,引领着珠海商业展开全新格局,从主城区单一核心商圈向多核心商圈实现变迁。


  超级综合体 更新城市 更新生活


  市场上从不缺传统的纯住宅,但城市综合体住宅却不常见。


  城市综合体住宅不仅是城市发展不可估量的助推力,也是集商业、办公、餐饮、文娱和核心交通脉络等多维空间于一体的最理想第一居所形态,方便、快捷、全能的商业配套对人们有着一种魔力,逐渐刷新珠海人的都市生活方式。


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  城市综合体在做足自身的使用价值的同时,更易带动地块价值提升。


  相比纯住宅,具备强大的升值潜力,越来越多的年轻人倾向于选择综合体住宅,而现实的房价走势也印证了它的价值。


  一如拱北富华里尚居


  依托富华里商务娱乐休闲中心


  揽获万千认可 2012年首批开盘 1.5万/㎡ 目前二手放盘2.8万/㎡ 涨幅逼近一倍


  一如南湾华发新城


  背倚华发商都城区最大购物中心


  打造商业与生活相结合的完美范本 2012年六期首批开盘 1.5万/㎡目前二手放盘3.2万/㎡ 涨幅超一倍


  在北上广等一线城市,城市综合体中的住宅售价都要明显高于周边项目,即便是出租,租金也要高出10%——15%。


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  对于首次置业的年轻单身或处于二人世界的都市精英群体,更容易被综合体的光环吸引,看上出行、生活的便利,出门生活需求一站式解决,如果连接轨道交通,更是无缝对接更多目的地。


  但对于大部分刚改需求群体,住过纯住宅的话,综合体本身带来的问题也是无法回避的。


  生活方便但噪音不小


  人气很旺但停车很难


  绿化面积不足


  地块容积率高 裙楼住宅 户型设计得房率比纯住宅低 朝向不佳


  无阳台或内阳台


  其实,这并不是城市综合体本身带来的问题,说到底只是规划的技术性问题。


  所以有自住属性的购买者,要更客观理性的看待综合体,不仅关注住宅的使用功能,更需了解清楚商业、写字楼、公寓与纯住宅的空间关系。


  明确住宅人车入口、电梯入口与商业的关系


  由于存在综合体车位只租不售,商业住宅共用停车位情况,车辆配比很重要


  不利因素化粪池、商业设备区与住宅的距离尺度、楼层关系


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  当然珠海也不是所有综合体都能狂热起来,也有个别案例走进冰河期,纵使这般占据了天时地利人和,也会存在风险隐患。


  正如珠海综合体桂冠之称的心海州,去年公布资金链断裂危机,不得割肉易主求存,形式恶化,仍然没有逃脱危局,让参与这场狂欢式投资的每一方都承受着痛心切骨。


  城市更新助推商业爆发


  珠海城市更新的步伐开始加快,未来会有更多城市综合体逐渐涌现。


  根据合富研究院总计数据显示,珠海未来推出的整体规模在20万㎡以上,商业规模在10万㎡以上的项目至少有14个,总建筑面积超过500万㎡,其中潜在商业面积超过100万㎡。


  按照国际标准,人均零售商业面积保持在1-1.2㎡之间为佳。


  日本、韩国人均商业面积约为1㎡,香港地区约为1.5㎡。


  但中国一些二、三线城市人均商业面积已超过了2㎡。


  据不完全统计,目前珠海人均商业面积达2.5㎡,由于人口基数弱,因此商业巨大增量会有饱和风险。


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  短期这个时段看,整个商业的供给量可能是泡沫,远远超过目前的人口需求。


  随着时间的推移,当有的区域把供给量消化,这个泡沫会相应减少。


  每一个行业在经济高速增长的时候存在泡沫是在所难免的,不能说有泡沫了行业就此不发展。关键是看开发商怎么做,选择什么样的经营模式、介入机会。


  对于小开发商资金不充足的话会把写字楼、商业拆散了卖,不卖怎么活,所以这样以销售为主的综合体,经营档次、聚客效应自然得不到把控,肯定会把项目做烂。


  有商业地产经验的开发商为了经营而建房子的,而不是做房地产的炒作,研究符合项目定位、区位人口、消费需求后制定合适的租售比例。


  量大还要避免同质化竞争,业态错位,做出特色。


  珠海作为一个典型的旅游城市,随着横琴国际休闲旅游岛确立,再加上口岸、长隆带来的庞大“游客经济”,为了迎合这些多样化消费需求,需要定位多元、多业态功能组合、更具有体验社交功能的商业类型,才能不容易被电商冲击削弱实体份额。


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  再通过几组数据看一下珠海的消费力如何。


  汽车产品是最能代表一个地区民用大宗消费者消费能力的单一产品之一。2018年珠海机动车保有量70万量,千人机动车保有量达370辆/千人,也就是说,平均约3个人就有一个人拥有汽车,高于中国整体水平(平均7人一台车),相当于每个家庭一台车。


  珠海年度最新统计数据显示,人均GDP2.41万美元。


  对比粤港澳大湾区几大核心都市,珠海人均GDP领先广州、佛山、中山,人均可支配支出与收入的占比略高于第一梯队的广州、深圳。


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  透过这组数据,我们惊讶的发现,珠海虽然经济水平在粤港澳经济圈的地位不甚强势,处于三线水平,但消费能力强劲,物价水平居高不下的形势,仍敢于消费,购买力正看齐一线城市。


  赢商网跟踪数据发现,品牌主力店的销售业绩也印证了珠海消费者的雄厚实力。华发商都的H&M,年销售额在珠三角门店排名,仅次于广州的正佳广场门店;拱北华润万家超市营业额高居全国所有万家门店之首。


  这些不可小觑的消费力为珠海庞大的商业体量奠定一定的消费基础,有了消费支撑,未来几年登场的综合体才不至于起步就陷入危机。


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  小小总结


  综合体选房尽量选择有商业地产开发经验的大开发商做的大品牌。毕竟现实生活中并不是所有商业都能做的欣欣向荣。如果因为地段不好,商业定位不准,反而不能吸引住户入住。


  前期一定要做好各项指标的考察,充分了解商业、写字楼、公寓与纯住宅的空间关系、使用体验感。


  尽量选择不要面对商业的房源,靠近小区住宅里面的楼栋保证自住的舒适和安静。


  综合体的出现让购房者多了一个物业类型的选择,究竟是买综合体还是纯住宅,没有绝对的好与不好,这是一个因人而异的问题,购房者应当综合自己的需求、接盘人的喜好来选择。


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