新区跑赢珠海主城区,刚需再不出手就来不及了!

发布时间:2019-05-14 09:43:11    来源于:珠海房产之窗    作者:周幂

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  珠海房产之窗讯 珠海限购放开以来,外地投资客、本地刚需改善客购买力释放热度不减。

  

  经过“金三银四”风雨的洗礼,唐家高新区、金湾、横琴、保十各大新区仿佛带着城市网红的光芒吸引着购房者,推高整体成交量。


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  据中原4月统计数据发现,新区成交套数达到主城区的2倍。

  

  热门板块金湾航空新城在售项目高达2.5-2.8万/平,唐家高新区均价2.8万/平,横琴均价新区4.5万/平。小编走访重点楼盘后的第一感受就是,这些价格是否已被高估,各种规划利好还能把价格透支多高,下一步有没有可能陷入横盘?

  

  十年前新区还是价格洼地,十年后洼地逐渐被填平。

  

  主城区二手房又是什么行情?以南湾为例,据安居客挂牌显示,15年楼龄的华发新城一期2.5万/平,3年楼龄的华发新城六期3.2万/平,非首套交易加上二手税费2000/平后,价格去到2.7万/平、3.4万/平。

  

  身边还未上车的刚需朋友见此势头,更是犹豫徘徊。

  

  本就捉襟见肘的资金也就够一套房的首付,当新区新房与主城区二手房价格看齐时,何去何从?

  

  曾经看不起的,现在高攀不起

  

  目前房地产发展的模式下,不断有新区打断主城区的例子出现,03年珠海人看待南湾,这一城市边缘化片区,因为其配套不完善且均是规划蓝图而看不起,普遍认为要攒钱向市中心努把力。

  

  当时很多北方移民人士、专业投资客50万买到新城一期三房。然而多年后至今,多少人经过这个南湾高端住宅范本的楼盘,难以想象这里曾是区域洼地,看到如此繁华景象、众多生活配套拔地而起时而感到隐隐心酸,看好南湾的人们却实现了收益最大化,吃到了房产升值的活力。


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  现在新区新房飙到至少2万5,回报的空间有限了。

  

  毕竟现在新区已发展了近十年,早几年低价面粉项目不是售罄就是剩余房源不多,当前18年高价面粉项目登场,带动整个区域板块势头价格纷纷上扬。

  

  需求决定购买

  

  新区?主城区?10年前的购房者或许会鼓励你一定要选后者,但是10年后的今天,规划图纸上的配套、基建轨道交通可能仅需要个把月的吆喝,就能促使新区各盘人声鼎沸,伴随购房群体的年轻化、首批投资客的收割红利欲望,充满时尚、前沿、活力的新区自然成为了首选。

  

  而主城二手房由于买卖繁琐,多套持有者交易税费不低,现在卖家的税费都间接通过售价转嫁到买方头上,楼龄10年以上的话后续衍生很多维修的操心事,购房成本无形增加。

  

  但也不乏质素不错、楼龄新的二手房,通过二次装修改造,做足空间收纳,扩容使用空间,找到了适合自己的解决方案,毕竟在房价底高不下的市场,能增加2平米使用空间就是多赚了五六万啊。


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  看好主城区的吸引力也很简单,

  

  第一,所见即所得,绝版地段、优质学区、培训教育医疗资源密集、就业集中、交通便利,这就相当于最优质的中小学和高等教育资源、医疗资源普遍集中在一二线城市一样的道理,无法复制。买新房可能要等周围配套慢慢建设完成再投入使用。新区短期配套硬件外壳虽在,但内核驱动比如老师、医生等人才的引入都需要一定周期,远水解不了近火。

  

  其次,不论带精装还是简装的二手房,想要即刻拎包入住也不是什么难事。而新房基本是期房,等待封顶、交楼装修、置办家具、散味,这些流程走完也要两年了。

  

  每个人购房出发点也各有不同,有的需求度假养老,有的需求持有增值,有的需求名校学位,有的需求工作便利,有的就是需求便宜。没法明确到底新房、二手房哪个更值得,只有认识到自己关键购买因素的最大权重项,才能够找到适合自己的房源。

  

  买房本身就自带投资属性,就算是刚需自住,早晚也要放二手流通,所以在有限能力范围内尽量选择综合价值高的房源,说白了将来在二手市场也是香饽饽。

  

  通勤距离影响置业倾向

  

  无论你是纯投资还是纯自住,都需要带着房子是用来住的角度选房。

  

  认识一个居住板块,首先了解清楚该项目45分钟通勤范围能否覆盖你的就业地。刚需购房者纠结新区一个最重要的因素就是距离远,通勤这个生活中的小事,却与每个人的生活息息相关,影响着我们的生活幸福感。


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  百度地图数据发现,国内居民出行的目的地中七成是工作商务和休闲娱乐类场所,这意味着就业地与居住地距离过远,通勤越痛苦、城市交通越拥堵。城市化进程推进“职住分离”的现象越来越普遍,通勤时间也随之变得越来越长。

  

  珠海集中的就业中心仍然以主城区为主,由于珠海没有地铁轨道交通方式,跨新老城区需以自驾、公交方式出行,难以实现提速。多条交通路网打通可稍微分流交通压力,从而缓解大部分通勤痛苦。

  

  若通勤时间超过45分钟的新区楼盘最好轻易别碰,工作已经很艰辛了,买房不易,别再让时间折磨自己。

  

  入主城心都市圈+好物业,没毛病,有学区更加码

  

  当市场上很多投资客目光均投向新房时,如果房源刚好都在45分钟通勤范围,初次置业的刚需人士捡漏主城区二手房是个好时机。

  

  职住距离近,自然减轻很多负担。

  

  获得了原房主的时间成本外,还能低成本获利,何乐而不为?

  

  选择核心都市圈,占位主城区稀缺资源,未来才更可能是成熟溢价的房子,不愁没人接盘。

  

  同时,优选大品牌开发商社区,通常配套优质物业。物业是一个房产使用周期里,伴随时期最长,联系最紧密的一环,成为强需求。物业好不好,不只会影响未来生活,也关系到房子的保值升值。

  

  另外,很多一次置业人士忽略了学区的圈层价值,中国家庭就是更愿意把成本投资在教育上,拼了命去够中层偏下的边,尽量让孩子能够留在中层,去和更优秀的人打交道。

  

  主城区公立学校自然教育资源投入最多,校风、校训让学生更自律,更能提高自我要求。你所处的社区及周边社区的档次,决定了这个片区学区的生源,融入一个好的圈层,也间接影响孩子的成长。

  

  限购政策下购房名额有限,尽量一步到位解决长远问题。

  

  即使真的用不到学位,带学位的房源都是易于出手的。


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  研究新区的产业特征、产业人口特征

  

  如果新区居住地的通勤时长对你没有形成困扰,那你就要去观察这个区块45分钟通勤范围能否覆盖真正产业和就业中心,去观察它们的配套体系,学区质量,体味它们的居住氛围。

  

  找到新区的真实居住需求,因为产业人口和城区居住需求的外溢才能支撑一个新区的兑现。

  

  人口、产业、资源有限,注定这些新区大部分会成为鬼区。

  

  未来溢价倘若一切涨幅只是纸面财富,陷入无法租、无法卖的尴尬境地,新区何谈购买价值。

  

  当发现这些评估指标都是合理配置时,才可以找到哪个板块是坑,哪里房价相对被低估。

  

  与一线城市及强经济城市抢人势必是珠海一大挑战,毕竟这些城市在教育、医疗等方面保障条件好,工作机会多,吸纳能力也会更强。

  

  新区GDP增速很猛!后劲十足

  

  海量资金砸向新区,大型基建、交通、产业,多个项目建设有序推进,雏形初现。

  

  珠海新兴产业不是完全聚集在一个新区,而是分散开来。

  

  软件研发、互联网科技在高新区;会展、物流仓储、跨境电商在“保十”;旅游金融、文创服务聚集横琴;航天、医药、新能源在金湾。

  

  珠海市2018年各行政(功能)区GDP总量排名

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  注:横琴新区包含保税区数据来源:珠海市统计局资料研究:前瞻产业研究院

  

  珠海市2018年各行政(功能)区GDP增速排名

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  注:横琴新区包含保税区数据来源:珠海市统计局资料研究:前瞻产业研究院

  

  香洲虽还保持着GDP龙头位置,但增速明显乏力,不及横琴、金湾、高栏港经济增速更猛。

  

  这些新兴产业需求的正是中高收入、购买力人群,高阶层的就业人才导入及留住才是城市强需求。

  

  主城区人口置换转移只是一小部分,想依靠城区产业转移更是不现实。

  

  2018年珠海全年人口增速全省第一,人口导入初有成效,值得重点关注未来趋势。

  

  但要警惕的是,珠海宜居、宜养的城市IP形象,吸引了不少北方中老年人群半移民半投资,这就进一步增加发展为养老、度假、旅居城市性质的风险。

  

  因此必须做强新区产业,提升公共服务,才能给新区实实在在的支撑。

  

  政府大力发展新区建设的战略主要是为了平衡各区域经济的不均衡,到底哪个片区未来能发展更快更好,需要看天时地利人和,的确充满很多不确定性。

  

  所以,我们要站在更宏观的角度,从整个城市未来发展的层面,去探究政府下一步的规划目标和发展思路,才可能搭上大势的顺风车,在一个新区爆发性发展之前步好棋子,爆发之后收获成果区域发展的红利。

  

  无论在哪个城市,对于规划发展如火如荼中的新区,总是应该带着发展的眼光去看。

  

  从现实的角度上,尽管新区的全面发展尚需时日,但不得不承认在城市结构均衡发展的背景及政府大力支持和投入下,新区已然不是一片滩涂,产业发展已崭露头角。无论从产业化新区,还是居住新城的角度看,其地位、影响力已经不容小觑。

  

  购房名额紧张、价格成本增大,纯投资客更需谨慎看待,不要在政策多变、不了解市场的前提下,盲目跟风。选定了,放到足够的时间周期,一切皆有可能。

  

  纯刚需自住需求选择很简单,明确需求,捡到亦是赚到!


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