老香洲、前山、南湾、唐家、金湾统统都涨了! 珠海“银四”热度不减

发布时间:2019-05-10 11:06:52    来源于:珠海房产之窗    作者:周幂

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  珠海房产之窗讯 经过“金三”风雨洗礼后,“银四”热度延续,回暖意味正浓。据珠海中原4月份数据报告显示:4月销量基本与上月持平,表现依然可观,价格走势稳中有升,供应与新推双双活跃。全市均价22349.70元/㎡,环比上升3.15%。

  

  划重点

  

  • 1、2019年4月土地市场推地速度显著放缓,仅推出4宗用地,供应规模22.17万㎡,环比减少64.16%;受供应限制,本月仅成交5宗用地,成交规模24.93万㎡ ,环比减少57.81% 。

  

  • 2、4月全市开盘加推项目14个,新推出市场2040套房源;当日成交约807套 ,去化率约39.56%,环比回落约14个百分点。

  

  • 3、4月住宅网签面积39.45万㎡(3767套),环比增长2.66%;斗门为主力网签区域,整月网签22.28万㎡(2158套),环比减少7.65%;金湾网签6.96万㎡(669套),环比增长26.39%;市区网签9.01万㎡(800套),环比增长17.65%;横琴网签1.20万㎡(140套),环比增长24.46%。

  

  • 4、据中原地产监控全市125个项目数据统计,2019年4月全市均价22349.70元/㎡,环比上升3.15%。

  

  • 5、中原地产监控4月住宅市区(不含横琴)均价31512.37元/㎡,横琴均价44264.11元/㎡ ,唐家均价28452.24元/㎡,新香洲均价35650.28元/㎡,老香洲均价35806.69元/㎡,吉大均价37305.50元/㎡,前山均价34398.87元/㎡,拱北均价37602.64元/㎡,南湾均价30155.87元/㎡,斗门均价14190.87元/㎡,金湾均价17438.82元/㎡。

  

  • 6、4月末住宅库存量254.83万㎡ ,按照近6个月去化速度,预计库存去化周期为8.91个月。

  

  一 刚需刚改产品占新增供应主流

  

  本月全市住宅新增供应环比稍减少4.72%,供应房源以90-100㎡刚需刚改户型为主。


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  • 新增套数规模:4月全市新增住宅4455套,供应规模46.75万m²,环比小幅减少4.72%,同比仍增长92.08%。

  

  • 新增预售区域面积段分析:从区域看,本月新增预售房源主要集中在斗门,共取得1854套,供应面积18.93万㎡,占全市40.48%。从面积段看新增供应房源以90-100㎡刚需刚改户型产品为主共获批1651套,占比约37.06%。

  

  4月全市新增备案77.17万m²,环比增长超1倍;受备案结构影响,全市备案均价19797.43元/㎡,环比下降28.62%。


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  • 供应结构:4月全市住宅新增备案面积达77.17万㎡(7759套),环比增长115.33%,同比增长近3.5倍。其中西区为主力备案区域,备案面积为62.40万㎡(6555套),占比80.85%;市区备案规模14.78万㎡(1204套),占比19.15%,环比减少23.61%;横琴本月无住宅新增备案。

  

  • 住宅新增备案价:4月全市住宅备案均价19797.43元/㎡;西区项目备案均价14923.85元/m²;市区项目备案均价40375.26元/m²;横琴沿用上月备案均价,均价为51918.87元/㎡。

  

  二 住宅成交量

  

  4月房价走势上扬,全市商品住宅市场均价22349.70元/㎡,环比小幅上升3.15%,同比上升11.86%。 .75万m²,环比稍减少4.72%。


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  • 成交价格:据中原地产监控全市125个项目数据统计,2019年4月珠海住宅市场均价22349.70元/㎡,环比上升3.15%,同比上升11.86%。

  

  • 成交量:据珠海统计局数据,2019年3月住宅成交量55.71万㎡,同比增长96.86%。

  

  三 住宅网签成交

  

  4月住宅网签量持续上行,全市住宅网签面积达39.45万㎡,环比增长2.66%;华发峰尚签约239套,占网签套数榜首。


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  • 网签量:4月住宅网签面积39.45万㎡,环比小幅增长2.66%,同比增长近1.5倍。住宅网签套数3767套,环比小幅增长3.09%。其中斗门为主力网签区域,整月网签22.28万㎡(2158套),占比约56.48%,环比减少7.65%;市区网签9.01万㎡(800套),环比增长17.65%;金湾网签6.96万㎡(669套),环比增长26.39%;横琴网签1.20万㎡(140套),环比增长24.46%。

  

  • 网签前十:4月全市商品住宅网签排名前十项目共网签1703套,占比45.21%;其中华发峰尚花园网签239套,占据网签套数榜首。

  

  四 新推成交

  

  4月全市开盘加推项目14个,新推房源2040套,环比减少37.73%;受个盘较大批量推货影响,本月当日去化率下滑至39.56%,较3月下降14个百分点。


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  • 新推量:据中原监控数据统计,4月全市新房开盘加推项目约14个,共新推入市2040套房源,环比减少37.73%,同比增长19.09%。

  

  • 成交量与去化率:4月开盘加推房源当日消化约807套,去化率为39.56%,较3月回落约14个百分点。受部分项目一次性较大批量推货入市影响,本月开盘当日去化率有较明显回落。

  

  五 住宅库存

  

  4月末全市住宅库存254.83万㎡ ,按近6个月去化速度,去化周期8.91个月;其中西区库存136.73万㎡ ,占全市53.65%。


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  • 据中原监控数据统计,2019年4月末全市库存量254.83万㎡,按近6个月的去化速度,库存去化周期约8.91个月。

  

  • 全市库存量仍主要集中于西区,其中斗门库存量81.53万㎡,占比31.99%;金湾库存量55.20万㎡,占比21.66%。

  

  4月全市各区域量价分析

  

  市区

  

  市区总体表现量价企稳,销量较上月有小幅回落,价格走势总体趋稳,4月区域市场价格 31512.37元/㎡,环比小幅下降1.84%。


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  • 成交量:据中原监控市区(除横琴)51个项目数据统计, 2019年4月市区成交住宅947套,环比减少13.12%,同比增长105.87%;市区区域分化明显,主力成交区域仍为南湾、唐家片区,同时拱北受新增房源成交拉动影响,本月成交量大幅走高;而吉大、新香洲等片区市场总体表现较冷清。

  

  • 均价:市区住宅房价走势趋稳,2019年4月市区均价31512.37元/平方米,环比小幅下降1.84%,同比回落2.00%。

  

  横琴

  

  横琴楼市表现量升价稳,成交量环比增长26.32%;区域市场均价44264.11元/ ㎡,环比基本持平。


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  • 成交量:中原监控横琴6个项目数据统计, 2019年4月横琴成交住宅264套,环比增长26.32%,同比增长252.00%,随着整体市场持续稳健向好,近两个月横琴成交水平有较大幅度提升。

  

  • 均价:横琴区域房价坚挺,价格走势波动较小,总体呈震荡横盘之态。2019年4月横琴均价44264.11元/平方米,环比窄幅下降0.79%,同比下降1.56%。

  

  唐家

  

  4月唐家楼市表现量价企稳,区域市场均价28452.24元/㎡,环比基本持平,同比小幅上扬3.73%。


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  • 成交量:中原监控唐家13个项目数据统计, 2019年4月唐家成交住宅303套,成交量与上个月相比窄幅下降0.66%;同比增长超2倍。

  

  • 均价:2019年4月唐家市场均价28452.24元/平方米,环比上浮0.81%,同比小幅上升3.73%,近两个月唐家价格走势平稳,基本稳定于28000元/㎡。

  

  新香洲

  

  4月新香洲楼市表现量价回落,销量较上个月相比明显下滑,区域市场均价35650.28元/m²,环比下滑8.15%。


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  • 成交量:中原监控新香洲7个项目数据统计,2019年4月新香洲住宅成交17套,环比下降91.19%,同比小幅增长6.25%,本月区域内项目处于持销阶段,无项目新推入市,因此较上个月相比成交量明显回落,但与去年同期相比仍有小幅反弹。

  

  • 均价:2019年4月新香洲市场均价35650.28元/平方米,环比下滑8.15%。上个月在优质盘源的成交拉动下(五洲花城加推),区域房价强势上扬,本月价格逐步回调。

  

  老香洲

  

  4月老香洲楼市表现量价齐升,区域市场交投气氛增强,销量环比增长18.37%;区域均价35806.69元/ ㎡,环比上浮4.34%。


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  • 成交量:中原监控老香洲7个项目数据统计, 2019年4月老香洲销量持续反弹,区域住宅成交58套,环比增长18.37%,同比增长近8倍。老香洲楼市相对饱和,销量长期低迷,近几个月在新盘源的入市刺激下,片区活跃度明显提升。

  

  • 均价:2019年4月老香洲市场均价35806.69元/ 平方米,环比增长4.34%,受成交结构影响,本月片区房价小幅反弹。

  

  吉大

  

  4月吉大楼市表现相对低迷,成交量低位徘徊,区域房价37305.50元/㎡,环比回调8.50%。


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  • 成交量:中原监控吉大3个项目数据统计,2019年4月吉大区域住宅成交8套。自2016年10月后,区域成交量长期处于较低水平,市场活跃度较弱。

  

  • 均价: 吉大区域项目价差较大,受成交结构影响,区域价格走势整体波动幅度较大。4月区域市场均价37305.50元/平方米,环比回落8.50%。

  

  前山

  

  前山片区市场表现较上个月相比稍逊色,成交回落,房价小幅上扬。 4月区域市场均价34398.87元/ ㎡,环比上浮5.49%。


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  • 成交量:中原监控前山4个项目数据统计,2019年4月前山住宅成交69套,同比增长18.97%,环比减少33.65%。前山片区本月成交量环比虽有所下滑,但与去年同期相比仍呈回升之势。

  

  • 均价:2019年4月前山片区市场均价为34398.87元/平方米,环比上浮5.49%。自2018年10月后,受成交结构影响,区域房价持续高位维稳之态,本月均价小幅反弹。

  

  拱北

  

  4月拱北片区楼市表现量升价平, 销量持续上扬,市场热度逐步攀升,区域均价37602.64元/ ㎡,环比小幅下滑3.01%。


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  • 成交量:中原监控拱北5个项目数据统计, 2019年4月拱北成交住宅149套,环比增长1.7倍。“金三银四” 拱北片区销量表现抢眼,在新项目的入市刺激下,成交量持续走高,市场热度显著提升。

  

  • 均价:4月拱北片区住宅均价37602.64元/平方米,环比小幅下降3.01%,同比下降4.40%。2018年以来拱北片区房价走势相对平稳,总体波动幅度较小。

  

  南湾

  

  4月南湾片区楼市表现量价企稳,销量环比小幅回落,区域市场均价30155.87元/㎡,环比稍上浮2.17%。


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  • 成交量:中原监控南湾12个项目数据统计, 2019年4月成交住宅343套,环比减少9.26%,同比增长36.65%。

  

  • 均价:南湾片区价格走势总体趋降, 2019年4月区域均价30155.87元/平方米,环比小幅上升2.17%,同比下降11.03%,与去年同期相比,片区价格松动较明显。

  

  斗门

  

  4月斗门楼市表现量平价升,成交量环比基本持平,价格稍反弹,区域市场均价14190.87元/ ㎡,环比小幅回升5.95%。


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  • 成交量:中原监控斗门39个项目数据统计, 2019年4月成交住宅1446套,环比减少2.30%,同比增长63.57%。

  

  • 均价:2019年4月斗门均价14190.87元/平方米,环比小幅上升5.95%,同比上升1.35%。政策调控以来,斗门片区市场价格走势趋稳,总体波动幅度较小。

  

  金湾

  

  4月金湾楼市表现量价齐升,销量环比增长11.25%,热度持续提升,区域市场均价17438.82元/㎡,环比上升7.76%。


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  • 成交量:中原监控金湾29个项目数据统计,2019年4月金湾成交住宅692套,环比增长11.25%,同比大幅上扬70.86%。

  

  • 均价:2019年4月金湾均价17438.82元/平方米,环比上升7.76%,受区域成交结构影响,本月金湾片区房价走势上行。

  

  结语:

  

  • 宏观环境:4月中央政治局会议再次重申“房住不炒”,房地产市场调控方向依旧,预计后势整体市场将继续稳中趋升,稳健前行。

  

  • 楼市情况:“银四”楼市成交环比稍逊色,但同比仍有较显著的增长。目前市场稳健蓄势,预测5月市场成交表现稳中有升,持续向好。

  

  • 土地供应:土地市场本月表现相对冷清,总体土地供需收窄,成交类型为工业用地及物流用地,商品房用地受供应影响,全月无成交。


数据来源:珠海中原研究中心


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