楼市走势将持续向好 澳门中原地产2019年第一季楼市回顾

发布时间:2019-04-11 11:24:04    来源于:珠海房产之窗    作者:房窗君整理

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  珠海房产之窗讯 首季初住宅市场交投淡静,财政局资料显示,首两月成交量分别为435及279宗,而三月份在多个新盘推出的情况下,光是上半月已达253宗水平,首季成交量有机会重回千宗水平。踏入第二季,楼市走势会如何,本行将对2019年第一季楼市表现作全面回顾以及对第二季楼市作预测。


  本次楼市回顾发布会由中原澳门及横琴地产高级董事石寳德先生、中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生、澳门中原(工商铺)高级区域营业董事李肇成先生以及澳门中原路凼区高级区域营业董事吴宙新先生主讲。


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澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生(左一)、形匯建築代表麥天俊先生(左二)、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生(正中)、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生(右二)以及澳門中原地產路氹區高級區域營業董事吳宙新先生(右一)


  澳门中原路凼区高级区域营业董事吴宙新先生回顾首季住宅市况,他表示,首两月住宅市场受到新年气氛拖累,成交明显减少,据财政局资料显示,一、二月成交量分别为435宗及279宗,但在新年过后,买家恢复活跃,三月份市场更呈现「小阳春」景象,光是上半月的成交量已几乎与整个二月持平,估计三月份成交量将重回千宗水平,推算首季住宅成交约有1,700宗左右。


  自去年放宽青年首置按揭后,大批上车客入市,很多有意换楼的业主趁机放盘,资料显示,去年有约六千八百个单位被首置客承接,但碍于去年底中美开展贸易战,影响入市情绪,故这批换楼资金未有实时重投市场。踏入2019年,本澳经济向好,各项指标均现升幅,外围紧张气氛亦渐散,故这批换楼客选择于新年后入市,并专注寻找大两房或三房等,一些面积相对较大的单位;在交投气氛活跃之下,价格亦受到推动,部分单位更录得反价情况,不过普遍买家亦愿意追价入市。随着市况升温,多家发展商亦趁势于三月份推盘,而市场反应相当理想,估计三月份约有四百宗一手成交。


  住宅租赁市场方面,因去年大桥通车、新企业进驻等因素,来澳工作的外僱及找寻机遇的商人明显增多,刺激住宅租赁需求上升,据中原数据库显示,首季租赁成交量环比有超过一倍的增幅。但由于租客众多,租赁市场面临盘量不足问题,在盘少客多的情况下,自然出现拣客情况,首季租金亦因此上扬,环比第四季上升约12%左右。随着港珠澳大桥使用率不断提高,将吸入更多外地企业或人材来澳发展,预计次季租赁成交量及租金会持续上升。


  展望第二季,楼市走势将持续向好,一来市场盘源已被首置客消耗了不少,加上现时换楼客积极入市,预计放盘量将进一步收窄,此外,租金方面亦得到承托,住宅回报率增加,其价值自然获得提升,亦有机会因此吸引一批投资收租客注意,预料在各方因素作用下,次季楼价或有明显增幅;而买卖成交量方面,预计第二季将继续有新盘供应,推动市场交投气氛,估计数量将较首季多。


  澳门中原(工商铺) 高级区域营业董事李肇成先生总结首季工商铺市况表现,首先商铺方面,他表示,据统计局资料显示,一、二月份商铺市场录得约38宗及20宗成交,涉及金额分别约3.69亿及4.71亿。因首两月受到新年气氛影响,买家放缓入市,不过市场上仍有不少打算趁低吸纳高价值物业的用家,故即使二月成交量环比下滑近五成,但总成交金额却背道而驰,上升近三成。而踏入三月后,随着各项经济指标出炉,市场环境气氛渐佳,令业主心态转强,提高对物业的期望,所以即使有买家愿意追价入市,业主仍需时间考虑,故三月份交投气氛续淡,估计成交量与二月份持平,推算首季商铺总成交量约80宗水平。


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  至于写字楼市场方面,成交量维持低位,按统计局资料推算,估计首季买卖成交量与去年第四季持平,约20宗左右。自政府推出住宅调控措施后,选择购买工商类物业的投资者明显增加,回报一向较稳的写字楼单位自然成为目标之一,但不少业主均买作长线投资或自用,故普遍惜售。现时大部分业主选择封盘,仅有小量放卖,但叫价偏向进取,而买家方面仍未接受升幅,入市步伐难免偏缓。


  写字楼租赁市场表现相当理想,各区租金均有明显升幅,幅度介乎2%至18%;此外,近期写字楼空置率下降了不少,更出现供不应求情况,尤其一向最受欢迎的甲级写字楼目前近乎零供应。始终在粤港澳大湾区作用下,来澳经商或创业人士大增,去年新成立公司更达5,953间,数量为历年之冠,而踏入一九年,首两月合共已达千间水平,同比上升一成,预计第二季租盘供应将持续收窄。


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  最后是工厦市场,价格及租金走势持续平稳,而较受追捧的优质工厦更录得新高纪录,早前市场录得南岭工业大厦某单位以呎价约4,574元成交,一举刷新工厦最高呎价纪录。始终工厦入场门槛不高,既无SSD等限制,普遍回报达三厘或以上,故近年除了有投资者购买放租外,亦越来越多商户购买自用,首季用家购买比例高达七成,估计用家入市潮将于次季持续。


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  近期股市走势向好,投资市场气氛佳,物业市场必然亦受到带动,毕竟「砖头」回报稳、风险较低,而且限制较少的工商铺类更能吸引投资者关注,预计下半年工商铺交投将有明显增长,进入量价齐升阶段。而租赁市场方面,在大桥影响下,不仅多了新品牌进驻,不少本土的老商户欲展开扩张步伐,抢占市场机遇,估计第二季工商铺整体租赁成交将会显著上升。


  中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生总结首季珠海横琴市况表现,他表示,据横琴中原资料监控,首季珠海网签成交量共计约9,805套,同比上涨约39.1%,环比则下降约11.5%。其中横琴首季共有27个网签项目,网签成交量约716套,同比下降约35.6%,占珠海市网签成交总体比例约为7.3%。


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  伴随着珠海英才计划实施,放宽多类人才购房资格,加上横琴众多优惠税收措施及人才补贴措施等,吸引了不少人才进驻横琴,令横琴住宅交投上升。据统计,横琴住宅网签成交约231套,同比上升约76%,占横琴总体网签比例约为32%。但首季成交均价录得轻微跌幅,主因农历春节多个项目推出特殊优惠折扣吸引买家入市,因而令整体市场均价有所下降。


  此外,首季横琴最热门区域为综合服务区,共计网签成交约291套,占整体约41%,主要成交来自华发首府花园;其次为口岸服务区,网签成交约153套;第三名为中央商务区,共计成交约146套。而最受欢迎的单位为面积60㎡以下,占总体成交约53%,因小面积单位供应量较多,且入市门槛低,故受到买家喜爱。


  据横琴中原数据库资料显示,在首季购买横琴物业的买家当中,以珠海本地买家居多,占比约27%,港澳买家分别占比约19%、20%,合共占总体成交约四成,主因粤港澳大湾区纲要出台,湾区发展加速,加上港珠澳大桥通车便利三地往来,因而吸引不少港澳买家置业横琴。据统计2019年横琴市场预料将有14个新项目入市,将为市场提供约135.5万平方米供应量。其中将为市场提供约26万平方米商业供应,约77.1万平方米办公供应,约9万平方米住宅供应,以及23.2万文创供应。


  随着粤港澳大湾区纲要出台,湾区各城逐步推进融合,珠海及横琴发展规划落实,在一定程度上推动横琴楼市发展。再加上港珠澳大桥开通带来的便利性及人流量,澳门单牌车自由进出横琴政策的逐步放宽,以及莲花口岸将于年底搬迁至横琴口岸,实行一地两检的便利措施,横琴楼市后续发展潜力惊人,买家置业粤港澳大湾区信心渐增,将吸引越来越多的投资者进驻横琴市场,预料今年整体房地产市场将稳定向上。


  最后,由中原澳门及横琴地产高级董事石寳德先生主持聘任仪式,宣告中原(工商铺)将与形汇建筑的项目建筑师、园林建筑师、牌照及入则顾问麦天俊先生合作,邀其成为中原(工商铺)建筑、准照及牌照顾问。石寳德先生表示,中原(工商铺)一直致力提高服务质量,鉴于很多商户对商铺申请牌照及其相关事务流程有所需求,甚至因欠缺该方面的专业知识,而租下不适用的商铺,以致不必要的损失,故我司特意邀请这方面的专业人士作为顾问,冀客户能享有最优质、贴心的购买或租赁服务。


  中原澳门及横琴地产代理有限公司


  企业传讯部


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