11城楼市探路一城一策 2019年房地产市场走向如何

发布时间:2019-02-11 10:15:52    来源于:新京报    作者:

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  珠海房产之窗讯 过去一年,青岛的王虎(化名)密切关注着当地房地产市场,挑了一圈,最终并未选择在高新区购房。1月初,青岛市高新区暂停“摇号售房”,虽然早已在别处安家半年有余,他现在仍不时接到楼盘销售电话。“现在营销电话特别多,有付全款打折的,还有交定金的促销活动”。

  

  据新京报记者不完全统计,从去年底至今,除青岛外,山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。记者注意到,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词,其中1月24日,长沙公开表示开展“一城一策”试点。而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

  

  对此,华鑫证券研报认为,今年政策难见全面性的放松,但可能出现一城一策的灵活调整。

  

  从众捧到降温,青岛高新区二手房挂牌价下降4.66%

  

  “去年6月份之前,房源大多被开发商控制,各种卖号的中介横行,后来就有了摇号政策。”青岛王虎也曾对高新区楼盘动心,但最终却并未选择在此购房,而是于去年年中在城阳区入手了一套房产。

  

  他对记者称:“2017年有购房者花10万-20万买号,房子1.25万元/平米带装修,到2018年第三季度,摇号买房价格一样。我们的购房群里就有人炫耀过自己花了10万拿到号。”

  

  至于青岛高新区房地产市场如此火热,或许与其区域位置及定位有关。据青岛高新区官网,青岛高新区位于市域地理几何中心,区内分布有多条高速公路、铁路,临近青岛胶东国际机场,是大青岛都市区的空间中枢和交通枢纽。此外,高新区主要突出发展科技服务业,加快推动软件与信息技术、蓝色生物医药、海洋装备研发、高端装备智造、节能环保与新材料五项支柱产业。目前,已有多个产业布局取得了不错的成绩。

  

  青岛人于阳(化名)也告诉新京报记者:“高新区现在比较火,青岛西站离那儿不远,加上交通比以前方便了,很多人都去那儿买房。”

  

  正因如此,青岛高新区的房地产市场上也流出不少传言。王虎称,“网传市政府搬迁到高新区红岛经济区,虽然市政府辟谣了很多次,没有搬迁的计划,但也没能阻止买房者。另外,还有各种消息说有多条新地铁要落到高新区,再加上高新区的房价目前由于限价等因素,还处于低点,刚需、改善、投资的人都买得多,所以比较火。”

  

  安居客数据显示,目前青岛高新区二手房的房价均价为16194元/平米,远低于市南区、市北区以及李沧区等超2万元/平米的均价。

  

  不过,1月3日,青岛市城阳公证处官方微信公众号发布信息称,接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知,暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》,这项规则实际上才推出半年。通知显示,该规则的主要目的是“为了维护青岛高新区房地产市场稳定,整治炒房倒号、捆绑销售、价外加价等乱象”。通知表示,“规则实施以来,高新区各类房地产市场乱象得到了有效治理,切实维护了广大购房人的权益,确保了高新区房地产市场运行平稳”。

  

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时称,高新区暂停摇号政策,其理由是房屋交易没有过去那么拥挤,摇号意义不大,所以从这个角度看,当前政策松绑符合预期。这其实也是和具体的市场供求关系进行的匹配工作。

  

  记者注意到,实际上,早在去年12月22日,青岛市城阳公证处官方微信公众号就发布了“鉴于报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1,所以终止新城红岛湾七号地块15、16、17、18、21、22号楼公证摇号售房”的公告。

  

  此外,根据安居客数据,目前青岛高新区二手房价格环比上月已下跌4.66%,高于全市二手房1.99%的环比跌幅。

  

  “想买房的人比房源少,所以暂停摇号了。”王虎告诉记者,身边去高新区买房的人,大多为普通买家,有的买家是由于旧房改造,选的货币安置,刚好去高新区换套面积大的。“一次性买几套的那种炒房客,我只听销售员说过,但是没见过。毕竟高新区相比市区来说算便宜了,很多人凑凑首付也就买了。”

  

  “一城一策”成关键词,多地房地产政策微调

  

  房地产政策松动青岛并非个例,去年底多地已经拉开调整序幕。

  

  据新京报记者不完全统计,从去年底至今,山东菏泽取消住房限售,广州放开商服类物业的销售对象等政策接连出台。

  

  如今,这两地的住房限售政策已经满月。记者注意到,根据安居客数据,1月份菏泽市的二手房挂牌价位为6502元/平米,环比上月下跌0.32%。广州最新均价为32702元/平米,比上月上涨1.91%。

  

  一直考虑在广州购房的屈康(化名)告诉记者:“广州这项政策对我的购房计划并没有什么影响,前两年大学刚毕业,我就把户口迁到广州,所以有买房的资格。而从长远考虑,公寓之类产业也不打算买,产权时间太短,还怕影响落户,耽误孩子以后上学之类的问题。”

  

  其实,进入2019年,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。据记者统计,目前已有福建、河南、杭州、宁波等地表示,将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。此外,长沙等地也均开展“一城一策”试点。

  

  1月24日,长沙市住建局表示,今年市住建局开展“一城一策”试点,努力让刚需人群有房可住、买得起房。

  

  此外,据大河网消息,河南省十三届人大二次会议17日召开记者会,省住建厅副厅长张达称,2019年,将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。由此来看,地方房地产调控的主动性、针对性正在增加。

  

  严跃进认为,近期多城市出台“一城一策”的房地产调控政策,本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。短期内各地政府不会强调政策放松,而会继续强调“一城一策”的导向;在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

  

  此外,他表示,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

  

  实际上,“房住不炒”一直是房地产市场坚定不移的方向。在2018年底召开的中央经济工作会上,再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  

  解读

  

  如何看待去年楼市严调控?

  

  据悉,本轮房地产调控起源于2016年下半年,为了稳定房地产市场,全国各地纷纷出台限购、限售、限贷等一系列调控措施,调控力度大、覆盖范围广。

  

  经过两年多的调控,全国房地产市场有所降温。国家统计局发布的数据显示,2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,累计增长9.5%,增速较此前有所下降。其中住宅投资达85192亿元,累计增长13.4%,比1-11月份的增速回落0.2个百分点。

  

  此外,我国在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房销售额累计增速已连续下降,从商品房销售面积来看,已连续四个月的累计增速有所下滑,2018年1-12月份,商品房销售面积为171654万平方米,累计增长1.3%。

  

  房地产调控最严时期已过去?

  

  中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示,2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

  

  房地产市场从过去十几年的调控历史看,最核心的房地产政策是信贷政策,针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。

  

  当然,最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与中央经济工作会议依然强调了房住不炒。整体看,2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

  

  2019年楼市走向如何?

  

  张大伟表示,2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。现在看来,市场基本面出现了变化,大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

  

  严跃进认为,从当前房地产市场的导向看,因城施策方面会有很多细分动作,预计全国很多城市在2019年会有各类政策,类似政策不简单体现为放松,但肯定会有放松的内容。

  

  华鑫证券研报则认为,今年政策难见全面性的放松,但可能出现一城一策的灵活调整。如果需求政策不放松的情况下,库存的回升会给今年部分城市一手房市场带来供给压力,价格波动幅度加大,而地方政府的土地出让收入也会面临较大的挑战,基建补短板的资金来源目前也没有完全脱离土地财政。因此不排除今年房地产政策出现部分松动的可能。


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