你说房地产是不是越来越没劲了?

发布时间:2018-12-28 21:44:00    来源于:百家号    作者:暂无

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  房地产很重要,楼市挺好,房企似乎看上去也不错,但是身处这个赛道的地产人,有没有在某一个时刻觉得,这行当和以前不太一样了

  01

  我有一个房企前五强里做产品模块的负责人,不定时的都聊聊天。大概两年前我听闻他在公司内部推行的产品线得到集团的认可了,如果没有意外的话后面两年就开始落地升华并且迭代了

  所以有阵子我也没打扰他,就看他朋友圈到处飞到处跑

  最近我和他又见面了,一看又胖了头发也快掉光了脸色也憔悴了,我问他最近在忙什么

  他摇摇头就说了一句话:今年年初的时候集团给产品部门的一个原则,参考碧桂园的标准控制成本投入。听到这句话其实就懂,我对碧桂园没有任何意见,但是这句话的用意其实就是让我们不做研发了嘛,后面产品部门就没有事情了,唯一的事情就是根据成本部门的指标降低标准了

  “那你上次和我说的产品系,之后就没落地过,如果市场反馈好集团应该不会不同意的啊”

  “别说了,2016年准备在上海三个项目同时落地这条产品线,刚好后面品牌就可以跟进,这条产品系也算成了,妈的没想到的是,这三个项目我样板段都还没弄好,房子就已经卖光了,那还怎么搞。”

  好吧,那句妈的我觉得他是真心的,最近2年,房地产这行业经历震荡起伏的过程,而这样的过程恰好让太多的企业失去了做内功的能力,我认真研究过这条产品线,如果没有意外,他将会是市场上非常有竞争的改善条线的产品线,无奈沉入海底,很多内容因为错过了迭代的周期在现在的眼光也显得不合时宜

  产品研发就是这个样子,天时地利人和都很重要,好的东西在合适的时候能够顺利交付才能引爆这个市场,中间发生一点点波动就有可能产生极大的蝴蝶效应而转变

  奈何这两年的市场波动还不是一点点,创新需要相对宽松的环境和老板适当的容忍度,而恰巧的是这两年这两点都没有

  “后面准备怎么办”

  “后面做做租赁市场吧,这块虽然空间不大,但好歹也是风口,我做产品也不至于这么憋屈”

  很多时候我们自己都知道,地产这行找的所谓风口,其实就是找一个避风港,能不能成不知道,但是只有那里有时间和包容,这两个房地产开发过程中最金贵的两样东西

  说完这句之后,我们在猫头鹰咖啡点了杯啤酒,看着来往的服务员,也聊聊曾经我们做过的好项目,似乎就在眼前

  02

  如果一定要感谢最近这两年这个世道,最感谢的应该是中介了,虽然二手房市场的骤冷,但是分销口子的佣金直线提升,直接导致了大量的中介结构全面启动新房部,上海中原也依赖分销保留住了躯壳

  为什么商品房都要用分销了,理由也很简单,因为客户少了,不知道怎么让客户上门了,就让中介带吧

  然后客户越来越少,分销点数越来越高

  这是迫不得已的方式,但是也产生了一个副作用,对于长年扎根案场的销售团队,瞬间失去了营销的能力

  2016年,不用营销房子被抢光,2017年,等预售证等开盘,2018年,有证了全面启动分销

  营销工作变成了机械式的工作,没效果就推给分销团队,分销团队反过头来要更高的佣金,以此恶性循环

  当然,这仅仅是营销团队的问题么,我和一个央企的上海营销负责人聊天,说集团给他们就下发了一个指令叫:面对现实

  这句话什么意思,第一很明显预售证给你多少钱你就拿了赶紧卖了吧。第二藏在这句话背后就是,都这个价格了,你还弄什么调性,赶紧把量跑起来

  这背后可能是财务部门给到的压力,可能也是老板自己对外来的悲观和焦虑,但是在这样的氛围下,妥协和顺应当下是必然的选择

  然后我问他最近两年做营销最大的进步是什么,他说:如何确定用什么样的价格可以最快程度拿到预售证,如何分散签约不造成市场哄抢的情况,如何在明明产品减配的前提下依然表现我们在做好产品的样子……

  做营销的,永远是跟着时代走的

  当然,也有不甘的。我认识的一个营销操盘手,在今年上半年的时候离开了上海,去外地负责一个小镇项目的项目总,我问为什么,他说在哪里还能试着做一些有趣的事情。但其实我和他知道,离开上海,想要再回来,就真的很难了

  这个行当,有人妥协有人坚持,不过这样的坚持不免有点苍凉

  03

  如果说营销口子的团队在机械性工作,但是最近在考虑自己还有没有工作的,一定是投资拿地的部门了吧

  其他部门要么是赚钱的要么是省钱的,而这个部门是公司内最大的花钱部门

  万科的那一句活下去虽然惨烈,但是骨子里也在说着对于公司来说,应收账款有多重要,现金回笼有多重要

  投资拿地部门为什么会恐慌,也是因为2015-2016年的那一轮盲目的招人

  在那两年,企业融资非常容易,市场土地供应量也非常充足,所有的房企都要冲多少业绩,都在说未来有多少可能,这个时候也有很多地产人蜂拥去了投资口

  在那个时候,大家最有快感的时候应该是在朋友圈发着各种拿地的海报,感受下面一句句的恭喜恭喜

  确实,那两年的地产给了很多人妄念,各种保本价的充斥下,我们也相信只要我想所以我就可以

  但是这两年融资环境的急速恶劣,拿地越来越谨慎,拿地越来越复杂,拿地也越来越精准,靠简单的测算举牌能够拿地的周期,快速的消失了,很多投融资口子的朋友最近都非常难受

  我问了几家公司的投资部,得到很多的反馈就是:今年悄无声息的裁了很多人。原因也非常简单,说的都是如今公司的现状不适合有太多花钱的部门

  最近二三线城市大量土地的流拍,并不是地不好,也不是价格不合理,而是很多房企根本就没去那个城市看地了,谨慎理性当然是场面话,看都不看说明一家企业的聚焦,那理所当然投资口的人就开始缩编

  后来我看一个群里有人在说,最近他的工作就2块,第一个跑各个区问下最近的出让计划,也就是日常工作,第二件事就是去跑拆迁了,听着真让人感慨啊

  04

  当然,最近一年最魔幻的工种,应该是房企集团的财务部门了吧,不知道各位发现了没有,如今开始去各个论坛演讲发言的,已经从5年前的营销到3年前的产品再到如今的财务部门了

  各种CFO对外说着如何通过财务掌控各个条线,如何通过现金流调配各种资源以及如何用钱帮助企业续命

  财务市场很严峻么,说实话我询问了一些数据,觉得真的很严峻。问了一些民企最近的融资成本,据说外面13%的利息的钱,大家都在抢,甚至有家闽企的老板对外放话,不高于15%的钱不用审批直接借赶紧借

  不仅如此,借钱的套路也越来越多,从海外借贷到公司债再到借用租赁板块去融资,花样有多复杂融资就有多艰难

  而一些在三四线开发的地头蛇企业,如今的开发策略就是解决工程不到位的情况下能够拿到预售证,然后卖一点造一点,因为对于他们来说,可能财务成本要到20%以上

  钱越贵就越需要好的CFO辗转腾挪为企业争取现金流,只有财务口争取了时间,下面的一切才会有时间和空间去执行。

  时至今日,所有人大概都明白地产这行的现实:房地产的本质就是金融,除了财物之外一切都可以外包。都说地产人才金贵,都说好地越来越少,如今来看这二者都不如钱来得重要

  然后上个礼拜,我去了趟北京,和一个中字头的财务负责人吃日料,我说,最近你们的日子很艰难吧

  然后我就看着他夹着一块天妇罗,瞪大眼睛的看着我,憋了3秒钟才说:哪里艰难???

  我问你们财务成本多少,他说5%,我问哪里借的,他说就和以前一样银行正常借啊

  我突然咀嚼出了什么

  这是任何一个赛道的共性,当市场变冷之后,那些寡头垄断者吸干了市场上绝大部分的资源,而且稍微悲观的是,地产这行的垄断并不是简单的看规模和实力

  05

  最近偶尔会收到各种朋友发来换工作的消息,有一些内容挺有意思

  “我去集团总部做策划了,外面的世界太乱了,我来总部躲躲”

  “最近这个新东家要上市了,我来负责品牌这一块”

  “我去做公司的存量市场开发,体制内编制调整,只有那里有位置,对外说创新,对内知道是妥协”

  而回头再看他们的朋友圈,依然在日复一日的更新着朋友圈,散发着各种喜报,只是这种喜报从两年前拿了好地产、新产品发布会以及招聘启事,到了现在变成融资成功、投资成功以及上市成功等各种浮夸的内容

  这可能就是真实的地产和我们感官上的地产的天然鸿沟,而这样的鸿沟或许就是地产这两年的震荡的结果

  我们可以理解为人才的洗牌,也可以理解为行业的转型,但是就是在这洗牌和转型之间,我从朋友嘴上听到有趣的故事越来越少,那个令人兴奋的状态越来越少

  我们公司好像越来越好,世界500强,中国200强,地产30强,每年冲千亿,不是上市就是在上市的路上,但是对于我们地产从业者来说,是不是变得和以前不太一样了呢

  已经12月,最近我们看到前十一个月的榜单,没过多久我们会看到这一年的榜单,房企的规模一如既往的高,对经济社会一如既往的重要,但是然后呢

  就像一个大概,我们不知道多少冰川在融化,又有多少熔岩正在爆发

  06

  “你说地产这行是不是变得越来越没劲了?”

  “别他妈废话了,有工作就不错了,还要啥自行车啊!”

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