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本地楼市或迎洗牌 中山多宗招拍挂商住地被要求现楼发售

发布日期: 2018/09/14 09:28来源: 南方都市报作者: 暂无

发布日期: 2018/09/14 09:28来源: 南方都市报

  珠海房产之窗讯 临近10月,沉寂一段时间的中山土地招拍挂市场也悄然放出多宗商住地拍卖。根据中山土地资源交易网公布的信息,9月份伊始推出的6宗商住地块,无论大小均被要求“现售”———取消此前可以实现的“70%以上工程”的预售制度,实行现楼发售。


  
  实际上在5月份翠亨新区一宗大型商住地块首次被要求现售,这一位置优越加上现售的“苛刻”条件也依旧阻挡不了开发商拿地的决心,最后被万科收入囊中。南都记者调查发现,这一做法虽然曾在南京、深圳、南宁等城市出现过,但并未全面推广。有知情者称,去年12月底已经收到通知要求全面实行现售,但由于中山存量地问题较多影响面大,后来仅针对新拍卖地进行。这一做法无疑对中山楼市产生深远影响。有业内人士认为,该做法对开发商自持资金要求较高,相当于抬高了拍地门槛。以往私人或小公司等“行外人”只要有微量资金也能操盘,但由于现售的资金压力,未来这类房企进入的可能性极小。
  
  今年7宗土地均被要求现售
  
  对于开发商而言,预售制度能迅速回笼资金实现滚动销售,但可能未来在中山预售制度“名存实亡”。目前,中山除了1月份拍出的土地外,其余商住地拍卖要求均点名“现售”。记者统计发现,目前包括6月份被万科收入囊中的翠亨新区地块在内,7宗商住地均被要求现售,这些地块均是今年新挂出来的招拍挂地块,无一例外。
  
  这引起了坊间讨论,尤其在5月份中山首宗现售土地W15-18-0006挂出时就引起了业内讨论。有业内人士针对现售的资金流要求作出分析,认为现售条件下至少比预售多15%的资金成本。最后,这宗被寄予厚望的117亩商住地块被万科以13786.85元/平方米的楼面地价拿下,破了中山的商住地拍卖单价纪录。
  
  这是中山挂牌出让土地首次要求“现房销售”,也意味着中山商品房销售模式或将由预售改为现售。所谓“商品房现售”要求开发商直接销售证件齐全的商品房,购房者能够实现“一手交钱一手收货”。此前,中山绝大多数商品房都采用的是预售模式。
  
  无独有偶,9月份开始中山悄然推出新的商住用地,目前已经推出6宗,而这些用地无一不要求现售。
  
  对开发商资金要求高
  
  这一变更并非一朝一夕之功。有知情人士告诉记者,在去年12月底,就曾有开发商就现售要求去相关部门咨询,得到的回复是未来的商住地要实行现售制度,原本的要求并非针对招拍挂的商住地,而是全市的商住地项目。“原来要求的是到年底报建的项目可以采取预售制度,未报建的则要现售,但后来考虑到中山的私人土地市场储地量太大,因此把条件及期限放宽”,他表示,目前即将进入开发程序的地块可以采用预售制度卖房,但以万科地块为分水岭的新拍地块,则全部采取现售模式。
  
  对于开发商而言,这无疑有着更高的资金需求。有业内人士分析,以往只要建成70%的建筑就能获取预售证开始卖房,也就是说现售比起预售有三成的资金压在项目中。同时由于现楼发售还涉及综合验收环节,也就是说若消防、园林、车位、规划等任意一项不过关,即使建筑物达到封顶条件都无法交房,部分带装修发售的房子甚至要完成室内装修才能交付。这些时间均造成了资金的隐形成本。记者留意到,预售制度下不少签订购房合同的购房者至少需要1-2年的时间等待交房,也就是说现在开发商不仅压上了3成资金,还要承担这段时间的银行利息等。
  
  “只有大开发商能够承受这样的资金压力,对开发流程等都有更高的要求”,合富研究院高级分析师谢仲娟表示,现售制度下资金至少每年要增加15%的利息,可能一些小型项目根本无法承受这一财务成本。她认为这对于中山的楼市是好事,起码证明政府对于中山商品房开发要求更高,杜绝了一些小型开发商“浑水摸鱼”的可能。
  
  现售制度或变相保护购房者
  
  实际上,房子问题一向都是市民关心的焦点。据新浪乐居不完全统计,自2018年以来,在国土局及住建局官方网站上被反馈问题的楼盘至少有30个。问题多为开发商延期交楼且拒绝赔偿、楼盘未竣工已停工并且无法与开发商取得联系。如5月21日有市民在住建局官方网站上发布投诉称“东凤镇凯盛广场烂尾无进展”。该市民于2014年在东凤镇购买了五证齐全的楼盘凯盛缤纷m all的产品,截至5月21日仍收楼无期且无法联系上开发商。“这件事已经投诉很多年了,当地书记也换了几任,但是一直没有得到解决”。此外,通大地产的多个项目、三角镇科尔玛新城等都面临同样的难题。
  
  即使楼盘可以收楼入住,也面临迟迟无法办理房产证的可能。如大涌镇汇泰都城二期、民众镇万腾金域明珠、板芙镇金澳华庭4、5、6期等,都曾是市民在住建局投诉信箱的“常客”。
  
  以往,购房者虽然支付了首付款,银行贷款等也相继批出,即使在开发商收齐款项的情况下,购房者依旧面临开发商跑路、房子质量问题、房产证无法办理等一系列问题。有楼盘甚至8年多没有办理房产证,直到曝光多次才解决问题。而现售制度则解决了这些难题,变相保护了购房者。
  
  不过,也有开发商表示,由于开发商承担的风险增加,加上资金成本增加,不排除未来会在售价上做文章。为此购房者的资金要求也可能有所提高。
  
  他山之石
  
  现售城市屈指可数
  
  有城市竞现房销售比例
  
  虽然中山并非全国首个尝试实行现售制度的城市,但也是走在不少城市的前列。记者调查发现,实际上国内实施这一做法的城市屈指可数,仅有深圳、南宁、南京等城市采取这一做法,目前并没有全面铺开。
  
  例如,深圳在2016年曾推出龙华新区一宗商住用地,被确认为深圳市商品房现楼发售试点项目,也就是说,竞得此地块的开发商未来所建物业不能进行预售,需在项目竣工且证件手续齐全后才能进行销售。但后来试点不了了之,现行的土地拍卖改变为5年内不得转售等系列条件。
  
  而南宁原本一度试水现售,现在则改变策略变成“竞现房比例”。今年7月南宁推出GC2018- 039地块设定最高地面单价为750万元/亩,当拍卖价格等于750万元/亩时,转为在此基础上向上竞现房销售比例,按投报现房销售比例最大者得的原则确定竞得人,基础投报比例不低于10%,每次投报比例为5%,当投报现房销售比例达到100%时,转为在此基础上向上竞产权移交住房配建面积,按投报配建面积比例最大者得的原则确定竞得人。
  
  不过,也有城市受土地出让金压力的影响而取消现售。南京现房销售政策始于2016年8月。当时,为给土拍市场降温,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有两家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。不过近期新挂出的地块条件显示,取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

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