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100城房子库存意外回到了7年前!这释放出了什么信号?

发布日期: 2018/09/03 09:23来源: 珠海房产之窗综合作者: 暂无

发布日期: 2018/09/03 09:23来源: 珠海房产之窗综合

  珠海房产之窗讯 最近,大家是不是有一种感觉,房价涨不动,优惠却越来越大的感觉?这是错觉还是真的市场已经发生转变了?

  在各类调控政策密集出台和持续性棚改政策影响下,全国百城新建商品住宅成交均价涨幅连续12个月收窄。与此同时,百城住宅库存规模连续36个月同比下跌,回落到七年前水平。

  根据易居房研究院8月30日发布的《百城住宅房价报告》和《百城住宅库存报告》显示,在监测的100个城市中,7月新建商品住宅成交均价12809元/平方米,环比增长1.2%,同比增长8.6%。截至2018年7月底,百城商品住宅库存总量42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。



  房价涨幅连续12个月收窄

  数据显示,7月份房价继续抬头。从历史数据来看,2010年至2016年上半年,百城房价走势相对平缓。从2016年下半年开始,房价曾出现过明显拉升,当年“930新政”出台到2017年底,这一过快上涨的势头得到抑制。

  2017年7月,房价涨幅曾创下历史新高,达到27.6%。在“房住不炒”的定位下,一年来房价涨幅曲线总体呈现持续收窄,目前已保持连续12个月的同比增幅收窄。

  在100个城市之中,一线、二线、三四线城市成交均价分别为41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。

  值得注意的是,一线城市商品房住宅均价在今年1月创下了新高——42607元/平方米,随后则总体处于下滑态势。

  连续8个月楼市供小于求

  报告显示,2018年7月份,100个城市新建商品住宅成交量为4694万平方米,尽管环比减少8.9%,但同比增长21.3%,可见“淡季不淡”。

  与4694万平方米的成交量相比,7月份供应量4419万平方米,呈现出供小于求的态势,并且这一情况已经连续出现了8个月。由于部分城市限价环境下,新推楼盘项目价格相对较低,认购性价比较高,也带来了部分城市的“抢房”的现象。

  张宏伟预测,“下一阶段一二线城市预售审批会加快,但是土地出让节奏也需要跟上,供应的结构才能够跟得上。尽管一二线城市供应会增加,但整体来讲还是会因为企业资金面的问题,导致销售价格出现进一步下调。”

  一线城市进入“补库存”阶段

  报告显示,2015年以来,全国百城城库存规模呈现出持续性的下跌态势,近三年,全国去库存普遍取得了较好的效果。

  截至今年7月底,百城新建商品住宅库存总量为42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%,当前城库存规模相当于回落到了七年前即2011年11月的水平。

  其中,一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米,环比增幅分别为4.5%、负1.5%和负0.2%,同比增幅分别为3.1%、负11.3%和负5.1%。

  从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长,7月份同比正增长继续,易居房地产研究院判断,一线城市正进入“补库存”的阶段。

  一线城市房价已回调!这4个城市也逃不掉了

  上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

  现在明显处于楼市回调周期,一线回调已经一段时间了,我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了,接下来就轮到杭州、南京、苏州。

  1、厦门

  8月以来,厦门是全国人民最关心的城市了,多军战战兢兢,唯恐厦门房价崩盘,殃及池鱼;空军拍手称快,暴跌了吧,泡沫破了吧,就等着看厦门崩盘的笑话。

  两个极端情绪充斥着自媒体的头条:厦门崩盘、厦门腰斩、厦门暴跌...一个比一个吓人。

  而我们也已经第一时间解读过了,厦门目前是分化的市场,岛内豪宅价格扎实,老破小在跌,岛外豪宅在跌,刚需盘平稳。

  而从数据上来看,厦门在2016-2017年的高潮期成交量爆表,然后在2017年成交量开始滑至低谷,然后在2018年开始缓慢爬坡,虽然成交量开始反弹,但整体上还是属于历史低谷。

  2、杭州

  杭州在G20、亚运会、阿里巴巴的三重大利好之下,从2016年延续至今,房价一路高歌猛进,甚至有要把广州超越的味道。

  在调控之前,杭州吸引了来自全国的资金来炒热整个市场,成交量一路领涨全国。2017年以来,伴随着杭州的新闻就是:地王、抢房、全款、靠关系,即使是在2018年初,杭州依然是在吸引全国的资金,主城区无房可售已是常态。

  而到了2018年下半年,笼罩在杭州上空的,就变成了P2P暴雷、土拍凉凉,杭州老百姓的预期开始转变。

  更让杭州市场扑朔迷离的是,2016年高价拿地的地王项目将陆续入市,而目前中央的声音是“遏制房价上涨”,高地价与低备案价的冲突,那接下来市场作何反应?

  很明显,也是回调,去泡沫。

  3、南京

  南京最火的时候,是2016年年初,属于在本轮行情中反应较快且上涨较多的城市,虽然南京的成交量不是一路直上,但是价格可谓是一骑绝尘。

  南京也是一个充满矛盾的市场,一方面是高昂的地价,一方面是限价严格,即使是品质非常高的楼盘,也无法备案到比较高的价格,开放商只能在低价入和封地观望之间选,整个就是一个非常胶着的市场。

  像南京的热点改善板块河西新区和江北新城,一房难求。而供应量的远郊板块,去化效果差,成交量迟迟上不去,无人问津。

  南京和苏州是两个相爱相杀的城市,南京是政治中心,苏州是经济中心,江苏的经济之强可与广东相媲,江苏的民富之均,全国前列。

  其实南京与厦门一样,都是属于房价与自身城市的经济水平相脱节的,这两个城市都是有点泡沫的。上个月,南京刚刚上过易居的房价与收入偏离度排行榜中,厦门排第一,紧随其后的就是南京。

  现在还在支撑南京行情的,就是限价新房,而随着这一波调整,一旦限价新房,无法拖住二手房,那么二手房回调、地市遇冷,就是顺理成章的事情。

  在行情的末期,所以的城市都心照不宣地站队政治,南京也一样。其实,治大国如烹小鲜,油盐酱醋料要恰到好处,不能过头,也不能缺位。

  南京的房价涨成这样,再涨就过头了。现在一线城市调整,涨了这么多的强二线城市南京,没有理由能逃脱得了。

  4、苏州

  苏州是长三角限价限得最严格的城市,但是也是限得比较合理,不是像南京一样的一刀切,而是根据地价去制定指导价,所以整体上还是给了市场开发商的一定的利润。

  2017年以来,苏州持续量缩,并不是因为房子不好卖,主要是因为本身并没有天量的房源供应,除了春节期间推货量较多,其他时间都很有限,甚至有几个月还出现供应紧张的情况。

  如果放眼整个强二线城市市场,苏州明显是属于比较冷的,地价暴跌,甚至是流拍,成交量也在缩小。

  而真实的苏州是:开发商重仓苏州拿地。所以苏州严格意义上来说,是属于本地人的市场,外地人可作为的东西不多。苏州可能是本轮强二线回调中,最安全的城市。

  楼市板块轮动大幕已开启,接下来就是去泡沫,一线城市回调,接下来就是强二线城市,想必,强二线城市的回调会比一线城市来得更猛烈。

  住宅去库存转向 市场已经悄然发生转变

  有统计显示,截至今年7月,一线城市流拍土地11宗,二线城市流拍102宗,三线城市流拍315宗,数量均高于去年同期。分析人士普遍认为,这一方面是由于土地出让条件愈加苛刻,另一方面则在于企业正趋于理性。

  欧阳捷认为,企业的理性还体现在区域选择上。对于如何“淘好地”,他认为,一线城市特别要谨慎;二线城市冷静寻机会;三四线城市看准做深耕。

  恒大则选择回避四线城市。恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧在业绩会现场表示,恒大的土地储备目标主要是覆盖中国的一二线城市以及部分三线城市,四线不准备去,保证项目的稳定增长。

  严跃进认为,除土地招拍挂市场外,并购市场也会继续活跃,从而为企业提供更多的扩张机会。

  他表示,除房企外,很多城市也将进入补库存阶段,包括积极供地和进行限购等措施都会陆续出台。补库存进程的开启,意味着一个新的市场周期开始酝酿。在市场各方都趋于冷静的情况下,这个过程会相对平稳。预计三季度末和四季度,房企将加快推货,销售规模也有望继续保持增长。



  综合整理:21世纪经济报道、大胡子说房、每日经济新闻

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