新建住宅不再有围墙 珠海告别“封闭式小区”

发布时间:2018-12-28 21:43:43    来源于:珠海房产之窗    作者:暂无

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  8月7日,编辑从珠海市国土资源局获悉《珠海市人民政府办公室关于进一步规范我市经营性用地出让管理工作的通知》。




  通知明确规定,规划条件其他内容应当符合控制性详细规划,并明确不得建设封闭小区。


  以下为全文


  横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位:


  根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号)规定,为规范我市经营性用地(工业、仓储、物流及新型产业用地另行规定)出让工作,促进我市土地市场和房地产市场健康发展,结合我市实际情况,现就进一步规范我市经营性用地出让工作通知如下:

  一、统筹制定全市经营性用地出让计划

  (一)科学编制未来三年经营性用地出让计划。

  市国土资源行政主管部门及各区政府(管委会)根据我市经济社会发展总体形势、土地利用总体规划、城市总体规划、房地产市场供需及我市存量建设用地情况,按照三年滚动方式做好经营性用地出让计划;当年度计划执行结束后,根据实际情况,对后两年出让计划及时进行调整,并增加一个年度的出让计划,形成新一轮经营性用地出让三年计划。在每年9月底前,市国土资源行政主管部门负责编制下一年度市本级经营性用地出让计划,

  各区政府(管委会)负责编制下一年度本区经营性用地出让计划,由市国土资源行政主管部门汇总并组织市发展和改革、市财政及市住房和城乡规划建设等行政主管部门进行研究后报请市政府。经市政府批准后,市国土资源行政主管部门应将年度经营性用地出让计划向社会公布。

  (二)严格执行年度出让计划。

  纳入年度经营性用地出让计划的用地必须符合土地利用总体规划,并明确用地面积、规划用途、用地出让时间、土地利用现状等情况,严格执行“净地”出让规定。各区政府(管委会)在编制经营性用地出让计划时,应遵循有保有压及供需平衡原则,确保纳入出让计划的用地按期达到供地条件。市国土资源行政主管部门及各区政府(管委会)应严格按照市政府批准的经营性用地出让计划,及时有效开展经营性用地出让工作。

  二、严格经营性用地供应管理

  (一)实行经营性用地出让方案集体决策审批制度。

  由市、区政府领导牵头,发展改革、财政、规划、国土资源、住建等行政主管部门参与的用地出让集体决策机制共同审议用地出让方案,协调解决用地出让和国有用地资产处置中的重大事项。对用地出让相关集体决策事项要及时纳入记录文件,做到有案可查、永久追溯。凡未经有关会议集体决策审议通过的用地,不得进行出让。

  (二)经营性用地挂牌出让审批权限。

  经营性用地出让原则上实行全市统筹,由市政府审批。经营性用地挂牌出让方案统一由市国土资源行政主管部门制定,上报市经营性用地出让方案审批会议审批,由市政府批复后实施。市政府已授予经营性用地出让审批权的辖区,可在市政府授权范围内开展经营性用地出让工作。

  (三)依法依规制定出让方案。

  1.严格落实我市经营性用地出让前期审查工作。

  市国土资源行政主管部门负责核查拟出让用地土地利用总体规划及土地利用现状,及时办理农用地或未利用地转建设用地报批手续;市住房和城乡规划建设行政主管部门负责出具拟出让用地界线及规划条件;市不动产登记行政主管部门负责核查拟出让用地权属及抵押查封情况;市市政和林业行政主管部门负责对拟出让用地进行林地预审;市、区环境保护行政主管部门会同相关部门督促指导拟出让重点行业企业和垃圾、污泥处置等公用设施用地的土地所有权人履行地块调查评估、风险控制和治理修复等管理制度;各区政府(管委会)会同市国土资源行政主管部门负责核实辖区拟出让用地“净地”及用地界线范围内地上(下)市政设施、青苗及建(构)筑物情况,其他行政主管部门根据用地出让实际需要协助开展相关情况核查工作。属市财政全额收入用地由市国土资源行政主管部门委托测绘单位编制拟出让用地的《土地勘测定界技术报告书》,并在用地成交后交予竞得人使用。属市财政留成收入用地由各区政府(管委会)自行委托测绘单位编制拟出让用地的《土地勘测定界技术报告书》,并在用地成交后交予竞得人使用。

  2.全面规范公告发布内容。

  市国土资源行政主管部门要在用地出让前及时、准确、完整地将用地出让公告录入广东省土地市场动态监测与监管系统,并在中国土地市场网、公共资源交易公共服务平台、市政府门户网站和珠海特区报上公布(不同媒体发布的同一宗地出让信息内容必须一致)。市国土资源行政主管部门要对用地出让公告内容的合法性和真实性负责,对宗地出让主体、出让形式、出让年限、出让面积和规划条件、竞买保证金、用地现状条件、开发建设期限等公告要素进行严格把关。

  (1)出让主体。经营性用地出让主体应为市政府或横琴新区管委会,由市国土资源行政主管部门作为出让方具体实施。

  (2)出让方式。经营性用地采取招标拍卖挂牌出让方式的实行网上交易,由市公共资源交易行政主管部门组织实施。用地出让应当按宗地确定用途,每宗用地签订一个出让合同。依据城乡规划用途可以划分为不同宗地的,应当先行分割成不同的宗地,再按宗地出让。对不同用途但高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地,经市住房和城乡规划建设行政主管部门认定后,市国土资源行政主管部门可以按一宗用地实行整体出让供应。住宅用地禁止“捆绑”出让和超三年开发周期出让。

  (3)出让年限。各类用地出让年限不得超过用地使用权出让最高年限,即住宅用地70年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,其他用地50年。

  (4)出让面积和规划条件。住宅用地宗地出让面积不得超过20公顷;住宅用地容积率必须大于1.0,规划条件其他内容应当符合控制性详细规划,并明确不得建设封闭小区;其他用地应当按具体用地标准和节约集约、符合规划的原则合理确定出让面积和规划条件。

  (5)竞买保证金。竞买保证金不得低于出让起始价的20%,不超过出让起始价的50%。竞买保证金应当明确缴交至指定账户,不得以项目投资额等形式代替。

  (6)用地现状条件。经营性用地严格执行“净地”出让制度。拟出让的用地必须是未设置除用地所有权以外的其他产权,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等动工开发所必需的基本条件。各区政府(管委会)向市国土资源行政主管部门报送经营性用地出让计划及出让申请的同时,应附上拟出让用地的清理情况及周边市政基础设施建设计划,并明确清理工作责任单位、工作进度及完成时限。相关工作完成后,应及时将有关情况函告市国土资源行政主管部门,并附上相关材料。

  (7)开发建设期限。住宅用地必须自用地交付之日起一年内开工建设,自约定开工截止之日起三年内竣工,其余经营性用地参照该期限执行。受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过一年。受让人因其自身原因未能按照用地出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设及竣工的,每延期一日,应向市国土资源行政主管部门支付相当于土地总价款1‰的违约金。受让人造成土地闲置,闲置未满一年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满一年且未开工建设的,市国土资源行政主管部门有权无偿收回国有建设用地使用权。

  (8)配建设施。经营性用地出让涉及配建住房、公共配套服务设施的,市住房和城乡规划建设行政主管部门须在用地规划条件中列明拟出让地块配套设施的项目、数量、建设规模、移交管理等要求,由市国土资源行政主管部门及市公共资源交易行政主管部门在出让用地出让公告、出让合同中约定须无偿移交给政府(或政府指定部门)的建筑物建筑面积、建设移交事宜及产权归属等。配建设施土地取得方式为出让性质。

  3.严格禁止违规设置竞买条件。

  用地出让公告中不得设置影响公平竞争的限制条件,不得在招标拍卖挂牌出让文件、竞买须知或竞买现场加设任何具有倾向性、歧义性、排他性条件。在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下,可根据地区投资、产业、建设规划等要求设置竞买资格条件,但必须在出让公告有关“申请人应具备的条件”里明确表述,不得作出“详见其他文件、其他网站”等一般性表述,并通过部门联动监管机制严格管理。

  4.及时纠正和整改疑似违规问题。

  市国土资源行政主管部门要加强对用地出让公告的监测监管,对上级国土资源行政主管部门发现的用地出让公告中内容不规范、非“净地”出让和违规设置竞买条件等疑似违规问题,市国土资源行政主管部门要进行认真审查、及时处理;确属违反有关规定的,应当立即撤销公告,重新拟定出让方案,并及时将审查情况和处理结果书面报送上级国土资源行政主管部门。

  三、严格用地出让履约管理

  (一)建立规划条件变更报备制度。

  市国土资源行政主管部门和受让人要严格执行签订的用地出让合同,不得擅自变更规划条件。对于符合城乡规划有关规定的情形确需变更规划条件的,受让人应当向市住房和城乡规划建设行政主管部门提出申请,但不得以规划条件变更为理由申请用地延期开发建设。市住房和城乡规划建设行政主管部门要通过论证会、听证会或者其他方式征求其他职能部门、专家、利害关系人的意见,并按照规划编制和审批的程序进行修改,不得以抄告单等形式替代规定的变更程序,并要及时将规划条件变更情况向上级国土资源、规划等行政主管部门报备。对已划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的(按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外),由政府收回土地使用权后依法重新公开出让,并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿。

  (二)依法处理违约违规行为。

  对通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得用地,或在竞得用地后不及时签订成交确认书或出让合同,未按合同约定缴纳用地价款,未按合同约定时间开(竣)工,未按合同约定用途或开发利用条件建设,或在用地出让及合同履行过程中产生纠纷的,要按照用地出让公告、出让合同约定及相关法律法规进行处理。

  四、规范用地出让价款管理

  (一)健全用地出让定价机制。

  市国土资源行政主管部门要在用地出让前采用公开方式委托用地估价中介机构进行地价评估,由用地估价师完成用地估价报告,并按要求由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。用地出让底价应以用地估价报告的估价结果作为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、用地供应政策和用地市场运行情况,集体决策确定。从用地出让收入或用地出让收益中计提的各类资金,不得计入出让底价。用地成交价格不能低于底价,用地出让最低价不得低于出让用地所在地级别基准地价的70%。

  (二)规范缴纳用地出让价款。

  用地出让双方必须在用地出让成交后的10个工作日内签订出让合同,用地出让合同应当明确约定用地出让价款的总额、缴付时间和缴付方式,并落实以下有关要求:约定分期缴纳的,全部用地出让价款缴纳的期限不超过一年;经市(区)经营性用地出让方案审批联席会议认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付款缴纳比例不得低于全部用地出让价款的50%,且应在用地出让合同签订后1个月内缴纳完毕。分期支付用地价款的,竞得人在支付第二期及以后各期用地价款时,应按照支付第一期用地价款截止之日中国人民银行公布的贷款利率缴付利息。未按照用地出让合同及时足额缴纳用地出让价款的,应当按日加收延期支付款项1‰的违约金;经市国土资源行政主管部门催缴后仍不能支付用地出让价款且延期付款超过合同约定交款日期60日的,市国土资源行政主管部门经提请市政府同意后有权解除合同,受让人无权要求返还定金。

  (三)禁止违规减免用地出让价款。

  用地出让成交后,未按合同约定足额缴纳用地出让收入和提供有效缴款凭证的,不予核发建设用地批准书、不动产权属证书或者不动产登记证明,不得按用地出让收入缴纳比例办理用地使用权分期分割登记手续。除国家有明确规定外,均不得减免、缓缴或者变相减免用地出让收入,不得以用地换项目、以用地作补偿、先征后返、奖励补贴等形式变相减免用地出让收入或进行虚假招标拍卖挂牌出让用地。

  (四)严格用地出让收支管理。

  严格“收支两条线”管理,用地出让收支全额纳入市(区)政府性基金预算管理,收入全部缴入市(区)国库,支出一律通过市(区)政府性基金预算从用地出让收入中予以安排。各区要严格按规定合理安排国有用地使用权出让支出,不得随意扩大支出范围,确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出,重点向新农村建设倾斜,适当向农业用地开发和农村基础设施建设倾斜。要严格按规定从国有用地使用权出让收益中计提有关资金,确保相关事业健康发展。未列入用地出让支出预算的各类项目(含用地征收项目),一律不得通过用地出让收入安排支出。

  五、有序推进用地出让信息公开

  (一)多渠道公开用地出让信息。

  市国土资源行政主管部门在公开年度用地出让计划和成交结果时,除在公共资源交易公共服务平台、主流媒体公开发布外,要在市政府门户网站、部门相关网站以及中国土地市场网上公开。要通过政府门户网站等途径公示用地出让合同情况,包括建设用地使用权人、用地坐落、用地用途、出让面积、供地方式、出让合同编号、用地用途、规划条件、出让年限、项目开(竣)工时间等信息,接受公众查询和社会监督。推进用地使用权出让预决算公开全覆盖。

  (二)定期更新公布基准地价。

  市国土资源行政主管部门对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并在门户网站上予以公布,基准地价更新周期视市场情况而定,但原则上不得超过3年。基准地价的基本内容要在一定范围内向社会公布。基准地价评估基准日超过6年未全面更新的,在日常土地评估工作中不得使用基准地价系数修正法。

  (三)规范填报土地市场动态监测与监管系统数据。

  市国土资源行政主管部门要严格按照《广东省土地市场动态监测与监管工作规则》的时限要求,通过省土地市场动态监测与监管系统及时填报出让计划、出让公告、成交公示、出让合同及合同出让价款缴纳、实际开(竣)工等相关信息。

  六、强化用地出让工作组织保障

  (一)建立部门联动监管机制。

  对于具有产业发展要求的项目用地,各区政府(管委会)应提供《项目建设发展协议书》,并由市国土资源行政主管部门纳入用地《挂牌文件》。《项目建设发展协议书》包含产业发展方向、投资强度、投资总额、营业额和总产值或税收等项目建设运营要求。用地成交后,由各区政府(管委会)负责与受让人签订《项目建设发展协议书》,作为签订用地出让合同的前置条件。各区政府(管委会)应按照协议相关约定对用地建设运营进行监管及处置。

  在用地出让合同签订后,市国土资源行政主管部门应按照用地出让合同约定的用地交付时间与受让人办理用地交付手续,并及时将用地出让合同中约定的由各区政府(管委会)或有关部门负责监管和落实的事项,以及用地项目建设要求和标准函告相关单位,由相关单位对受让人的履约情况进行审核和监督。同时,应按照相关法律法规规定及时跟进项目用地利用情况,积极主动做好用地动工(竣工)违约的预警及处理工作,严格按照相关规定做好闲置用地认定及处置工作,有效提高用地利用效率和水平。对于因政府原因导致逾期交付用地或企业逾期开工的,应明确导致政府违约的相关责任主体(责任部门及责任人)及具体违约原因。

  (二)加强土地出让环境安全管理。

  严格执行国家、省、市关于土壤污染防治的相关政策、法规,确保土壤环境安全。市国土资源行政主管部门会同市环保、市住房和城乡规划建设等行政主管部门,结合潜在污染用地清单、污染用地环境风险情况及已开展的建设用地土壤环境调查评估结果,逐步建立污染用地名录及其开发利用的负面清单,并进行动态管理。符合相应规划用地土壤环境质量要求的用地可以出让,但应当在用地出让前开展场地核查工作;不符合相应规划用地土壤环境质量要求的用地,应该调整规划或进行治理修复,确保达标后再出让。建立土地用途改变及流转中土壤污染状况调查评估制度。对拟收回土地使用权的有色金属矿采选、有色金属冶炼、石油加工、化工、焦化、电镀、制革、医药制造、铅酸蓄电池制造、废旧电子拆解、危险废物处理处置和危险化学品生产、储存、使用等行业企业用地,重点垃圾填埋场、垃圾焚烧场和污泥处理处置设施等公用设施用地,以及用途拟变更为居住、商业、学校、医疗、养老机构等公共设施的上述行业企业和公用设施用地,由土地使用权人负责开展土壤环境状况调查评估;已经收回的,由所在地负责收回土地的各区政府(管委会)组织开展调查评估。调查评估结果报市环保、市住房和城乡规划建设、市国土资源等行政主管部门备案。

  (三)建立领导干部插手干预备案制度。

  各级领导干部不得利用职权或者职务上的影响,向有关单位或人员以指定、授意、暗示、打招呼、批条子等方式对具体地块出让提出要求;不得以抄告单、招商协议、投资协议等方式事先确定,量身定做设置出让条件、用地使用条件,违规确定用地出让起始价、底价;不得干预用地招标拍卖挂牌出让过程和出让结果,违规批准调整土地用途或其他规划条件、用地使用条件,违规处理用地招标拍卖挂牌出让及用地出让合同纠纷等。对领导干部尤其是党政一把手以个人的名义非正常程序插手干预用地出让相关事项的,市国土资源行政主管部门及其业务部门要建立上级领导干部指示(包括批示、口头告知、电话信息告知等方式)登记备案制度,并及时报送给市政府和上级国土资源行政主管部门。各地应将领导干部干预用地出让工作的处理情况纳入党风廉政建设责任制体系,作为是否依法办事、廉洁自律的重要依据。

  (四)完善企业信用信息共享机制。

  市国土资源行政主管部门及市公共资源交易行政主管部门要按照“规范运作、诚信执业、公平竞争、信息公开、奖励惩戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市场诚信体系。市国土资源行政主管部门及市公共资源交易行政主管部门应积极配合工商行政管理部门健全企业信用信息共享机制,按照《企业信息公示暂行条例》有关要求,将企业在用地出让中的违法违规行为情况纳入企业信用记录并向社会公布,并通过信息化平台推送到省公共资源交易公共服务平台及市公共信用信息管理系统,在省公共资源交易公共服务平台和“信用珠海网”上公开发布。市国土资源行政主管部门及市公共资源交易行政主管部门依法限制严重失信企业参与用地市场交易有关活动。

  本通知自发布之日起施行,有效期至2022年6月11日。《珠海市人民政府办公室关于进一步规范我市经营性用地出让工作的通知》(珠府办函〔2015〕294号)同时废止。

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