东莞上半年商品房成交量同比降4%

发布时间:2018-12-28 21:43:34    来源于:南方都市报    作者:史晓然

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  珠海房产之窗讯 在限价、“三价合一”、商贷利率提高等背景下,今年上半年,东莞楼市表现平淡,相比去年小幅降温。从供求来看,供不应求正在逐步扭转为供求平衡。同时,东莞楼市呈现区域分化、冷热不均的走势。

  数据

  商品房成交量同比下降4%

  根据中原数据统计,上半年,东莞商品房供应299万㎡,同比去年新增4%;商品房成交321万㎡,同比下降4%。从房价来看,东莞商品房价格为16572元/㎡,同比微涨6%。中原研究院总结,在“五限一紧”政策调控下,东莞的房地产市场蛋糕仍在稳步扩容,但商品房成交量呈现缩减态势。

  从成交物业类型看,洋房始终是市场成交主力,占比66%。其中,80-110㎡的刚需产品仍占主导,比例为59%。在二胎放开、房价升值等物业因素下,改善需求也在不断释放,其中110-140㎡的首改产品成交占比为27%。此外,公寓成交占比13%,商铺成交面积比重为7%,别墅为7%,写字楼则为4%。中原研究院分析,由于商业公寓不限购不限贷,因而成为大量投资客青睐的产品,还将继续成为市场“宠儿”。

  而从购房群体来看,本地客仍然占据主导。但是随着半年社保期限到来,深圳客的比例有逐步回升的迹象。中原研究院分析,从本土客户属性来看,其投资意识增强,改善需求增强。另一方面,在楼价差和片区规划利好下,城区客跨区置业现象明显。

  区域分化

  东部片区成交量同比上涨近7成

  中原数据显示,2018年上半年,东部产业园片区成交面积达到47.32万㎡,为六大片区之首。其次是中心城区,成交面积为46.99万㎡;松山湖片区成交面积为45.48万㎡;东南临深片区成交面积为37.03万㎡;滨海湾片区成交面积为30.51万㎡;水乡片区成交面积为24.6万㎡。

  中原研究院分析,东部产业园片区上半年同比去年成交量上涨67%,缘于东部片区的供应量充足,且属于价格洼地,因而吸引了大量本地以及外地客置业。而中心城区由于近几年供应量匮乏,需求释放受抑制。在大幅放量下,自然激发了市场购买力。

  从区域价格来看,除东南临深片区以外,其它片区的签约均价呈现小幅上涨趋势。其中,水乡片区的签约均价涨幅最高,同比去年上涨14%。中原研究院解读,水乡片区的利好不断,使得投资需求逐步升温。而东南临深片区受到限购政策影响,深圳客退潮,失去主要购买力。其次,东南临深片区房价高企,本地置业客户难以接受,部分开发商为加速出货,因而在价格上“让步”。

  而从下半年的潜在供应量来看,中心城区成为住宅的主力供应地,其供应面积达到63.13万㎡。中原研究院分析,中心城区一直处于供不应求的状态,片区内的购买力充足,因而开发商推货积极性较强。其次,松山湖片区、东南临深片区、滨海湾片区依然是供应量“大户”,占全市59%的供应比重。

  房企

  万碧“格局”有松动

  从房企业绩来看,万碧“格局”有所松动,多家房企抢滩市场,激发楼市活力。2018年上半年,碧桂园、万科依然雄踞前两名“宝座”。其中,碧桂园受碧桂园苹果和碧桂园首座的成交影响,成交金额为81.99亿元,市场占有率为15%;另外,万科的成交金额为67.39亿元,市场占有率为13%。但从市场占有率来看,分别同比下降33%和24%。位于全市房企业绩排行第三的保利地产成交金额34.9亿元。其市场占有率同比去年增长510%,市场占有率为7%,与第二名万科相差6%。由此可见,房企之间的业绩有所缩小。

  东莞中原战略研究中心统计,在2018年下半年,品牌开发商潜在供应量占据全市总供应量的48%,同比去年下降了22%。中原研究院分析,一方面,万科、碧桂园主导的品牌开发商高周转,前期储备土地开发完毕,由于土地供应紧张,因而后期的土地储备不足。另一方面,华润、时代、星河、奥园等外来品牌房企发力,再加之光大、珑远、宏远等本土开发商发力,将进一步压缩品牌开发商的市场占有率,市场竞争愈发激烈。

  市场走访

  刚需客观望出现一次性付款现象

  在限价政策加码的影响下,加上银行商贷利率上调,审核放慢,不少开发商为了加快资金回笼,更青睐有能力一次性付款的客户。南都记者走访东莞市区个别楼盘了解到,其楼盘在开盘后几乎售罄,仅剩下几套144㎡的大户型产品。其工作人员解释,由于银行房贷收紧,存在审核严、放款慢的情况,需要耗费数个月的时间。为此,这些大户型产品会优先选择一次性付款的客户,能加快资金的回笼。一方面是调控政策不断收紧,另一方面则是粤港澳大湾区的规划利好不断。面对这样的情形,不少购房者大呼:“看不懂楼市。”但是对于90后小林来说,她认为买房还是要趁早。但她坦言,现在“心水房”难觅,自己心仪城区片区的房子,面积在100㎡左右即可。然而现在,自己却卡在“房贷资格”的瓶颈上。

  预测

  全款和高首付客户将成“香饽饽”

  中原研究院认为,从政策调控来看,房住不炒的调控政策将会持续高位运行。在东莞严查整治房地产违规行为的背景下,东莞下半年楼市依旧保持平稳运行。但另一方面,在粤港高大湾区规划的利好概念下,部分开发商和投资者依然会保持乐观心态,再加上东莞住宅土地供应放量的因素下,依旧会催生楼市热度。从供应角度来看,东莞楼市下半年住宅潜在供应量约297万㎡,同比2017年将下滑5成,因而供应量会大幅放缓,以旧盘加推居多,新盘入市少。在此情况下,商品房供不应求的矛盾将会加剧。另一方面,供应量大幅放缓下,成交乏力,也会使得住宅成交量持续大量萎缩。从房价角度来看,在开发商销售及资金回笼压力日益增大的背景下,部分项目价格或会有所松动。同时,全款和高首付客户将会成为“香饽饽”,成为开发商营销的目标。

  延伸

  官方“严打”违规行为

  针对部分开发商、中介及购房人规避楼市限购的行为,东莞相关部门也高度重视,将进行严厉的排查和打击。南都记者获悉,在6月29日,东莞市房管局已经下发通知,要求各镇街(园区)房管所加强与属地社保部门沟通,把好社保证明材料真实性关。对存在造假行为的,发现一宗,报公安部门处理一宗。如发现工作人员存在勾结外部人员造假的违纪违法行为,一经查实,将移交纪检监察部门处理。市房管局还要求,各房管所要立即对限购政策以来购房人提交的社保证明材料进行排查,梳理汇总存在提供虚假证明材料的情况,对确实通过伪造证明材料违规取得购房资格的购房人,取消其购房资格并报公安部门处理。

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