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深圳二手房流通率全国最高 未来十年租赁增长最快

发布日期: 2017/09/11 09:30来源: 深圳商报作者: 暂无

  珠海房产之窗讯 中国银行业协会首席经济学家巴曙松9月9日亮相市图书馆五楼报告厅,就中国房地产市场新特征与新趋势展开了一番数据详实的论证。他指出,未来环北京、环上海、环深圳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市,将成为未来中国城市的主力格局。

  深圳是中国二手房流通率最高的城市

  巴曙松指出,未来中国城市的主力格局就是3+6,包括三大城市群,加上6个主力城市,这个格局将成为未来一段时间城市群的一个主要动力。2016年,从宏观层面看,3+6城市格局占全国人口19.5%,创造的GDP占比达36.8%,新房交易额占比达46.2%,二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强;房地产交易占比高;转型的开发商由开发投资走向多元化运营,同时集中度不断提高。

  房地产行业“增量时代”正在远去,新房供需趋于平衡。他展示的一张中国、美国、日本房地产投资增速图显示,“增量时代”正在远去,开发投资对宏观经济的拉动正在减弱。自2012年之后,中国、美国、日本房地产投资增速基本上与成熟市场的投资增速慢慢接近,已回到常态。

  二手房流通性的提升标志着“存量时代”已经来临。在各国及典型城市二手房流通率中,深圳仅次于澳大利亚,成为中国二手房流通率最高的城市。他表示:2016年,中国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额比例达41%。一个以增量为主导的房地产市场,和一个以存量为主导的房地产市场,价格趋势会呈现许多新特点。2016年,北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%,已达到成熟国家的市场水平。北京和上海的二手交易量已平均达到新房的3倍。种种迹象表明,“存量时代”已经来临,越来越多的城市进入二手房时代。

  巴曙松分析道:房地产已经出现了结构性的转变,从“增量时代”转向“存量时代”,重心也将从开发转向服务。这意味着二手房流通、租赁等交易服务和装修、维护、搬家、保洁等维护服务,以及租金、货币化等金融服务将取代房地产开发投资,成为未来新的经济增长点。

  与此同时,购房需求进一步向城市圈集聚,进入大城市圈时代,城市圈内房价联动性增强。特大城市的公共资源、更多的发展机会、产业的集聚等使人口不断集聚。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院,占比全国分别达到23%和5%,对其他城市人口的汲取效应显著,人口的增多则带来了更多的住房需求。部分需求在价格、产业转移等影响下向大城市周边城市转移。

  未来十年租赁市场增长最快

  巴曙松表示,目前市场状况最典型的特点是分化持续。一线城市成交量低位企稳,成交价趋稳,二线城市分化严重。从全国房地产开发投资额累计值同比增速表上看,开发投资增速有所回落。他预测,政策基调预计保持平稳,下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。量价上行的三四线城市缺乏基本面支撑,中长期市场面临回调。

  对于未来展望,巴曙松认为:政策基调会保持平稳,推动租购并举。本轮调控全面且持久,政策方向开始转向增加供给及发展租赁。租赁在发达国家的居住结构里面占有非常重要的地位,美国、日本、英国三国的租赁家庭占比普遍在35%以上,而中国的租赁人群占比只有大概21%。

  不管是“租售同权”还是“共有产权”目的都是落实房子是用来住的,只有解决了“住”的问题才能解决“炒”的问题,发展租赁市场是其中的一个重要方面。他表示:未来租赁人群的占比会继续提高,那样就使得房地产在以新的方式在转变,租赁产业链将拉动GDP的增长,增加就业。

  他认为:未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。租赁市场针对不同层面的需求提供不同产品和服务,这样的格局有助于房地产市场更加平稳地发展。

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