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合富陈敏强:珠海楼市调控风险将现 明年或有价无市

发布日期: 2016/08/19 09:14来源: 珠海房产之窗作者: 温鸿玲

  珠海房产之窗讯 一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后,楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的关注点。而由2015年开始“基因突变”,涨字当头的珠海楼市,2016年更是“变本加厉”,涨势惊人。一、二线城市经过上半年的疯涨,现涨幅收窄,下半年或将下降的大局势下,珠海7月份的新地王诞生却令楼市走势变得难以捉摸。
  

  此次,我们有幸请到合富辉煌(中国)业务总监兼合富辉煌珠海公司总经理——陈敏强,深度剖析珠海楼市楼市现状和走势,共同探讨珠海楼市的下一个投资“风口”将会在哪里?


合富辉煌(中国)业务总监兼合富辉煌珠海公司总经理——陈敏强

  
  一个地王“激”起千层涨?
  
  珠海涨价多因素影响 或造成市民购买力跟不上
  
  众所周知,珠海7月份诞生的新地王令8月房价瞬间飙升,购房者纷纷“指责”新地王带动房价不理性涨价。然而对于珠海新地王陈总却认为“效应”被过份放大与看法太过于片面。陈总表示:“珠海楼价会涨是贴合供求关系、城市发展、人口增加这些客观的涨价条件。大家都知道房价会涨,但是要与买家的承受力相符合,才能涨,要不然会造成有价无市。而楼盘项目敢涨,且涨得比较理性(普遍几百到一千的涨幅),并不仅是因为楼王这一因素。珠海房价之所以会涨是与整个大势有关,全国各城楼价都在涨,水涨船高的大势下,珠海跟着涨也是合理的”
  
  只不过对于新地王19050元/㎡的楼面地价,陈总亦坦言按楼王估算要买3万多每平的价格,按两年半上市,要卖3万+,可能性不大,现在西区大多卖1万5、6左右,2年多要卖到3万+以上,相当一年要涨一万,这意味着一年涨50%、60%,珠海人均收入一年才涨10%,购买力跟不上,所以容易造成珠海的房价涨,购买力是跟不上的情形。
  

  既然按珠海楼价的这种涨势,购买力是跟不上的,那珠海房价涨的“底气”又在哪里?陈总分析道:“珠海有港澳经济带动、自贸区这两个基础优势,此外,珠海有经济产业的增长,以高新区以例,2013、2014年写字楼空租很多,2015年年底全满了,高新科技产业在快速发展。而且珠海高端装备制造业、小型飞机、游艇业、珠海药业(金湾药谷)等特色产业效益也不错,看珠海10%的增长率就可以知道珠海是一个发展前景不错的城市,只是2015年起开始暴涨的房价让人难以接受,感觉很吃力。


  
  珠海楼市大预测
  
  国庆节点或现楼市调控2017年上半年楼市有价无市现象较突出
  
  珠海房价高得令人高攀不起,那么是否会有回落的可能呢?陈总首先向记者分析当下房地产在中国经济中的地位。他认为房地产行业是我国的支柱产业,在我国经济发展中起着支撑作用,推动着我国国民经济的快速发展,对我国经济发展有着深刻的影响。随后,陈总以一个生动而形象的比喻分析当下房价与经济间的关系。“本来2吨的车要用3.0或4.0的发动机来拖,但是4.0的发动机坏了两个,只剩下2.0了,靠2.0的车拉两吨的货,是不是会过热?那为什么不能停呢,因为它必须要前进。整个经济熄火了,房地产作为经济引擎,只剩下它能拉一拉,所以过火也只能容忍。整个楼市都不健康,而珠海楼市降温是必然的,因为该买房的都买了。”
  

  珠海楼市其实一直是比较健康的,但由于杠杆加大了,原来要三成首付,现变两成(首付),二套由5、6成变现在四成,导致可能还要存一、二年才够首付的人提前买房了。去年珠海全年住宅成交385万㎡,但今年上半年珠海住宅就销售317.66万㎡,照这样的成交趋势,若今年珠海全年成交量达600多万㎡,相当于2015年全年成交量的2倍,这意味着成交量会透支,而透支得厉害就会造成价格上涨,毕竟消费力的积累是需要时间,而且就算有需求有消费力,但珠海下半年也没什么供应了。因此,陈总判断明年至少上半年有价无市的现象会比较突出。而在国庆节点,楼市风险有可能出现在调控。


  
  楼市的风险为什么会出现在调控呢?陈总说:“第一,看几个城市作比较,年中有几个城市有调控,上海、深圳、厦门,到南京,出台政策当月,同比30%以上的涨幅,珠海是44%的同比涨幅。第二个指标,这几个城市连续半年价格环比有递增趋势,累计涨幅达20%以上,珠海已经有这个现象。第三,中山已经在出台8000元/平以上项目网签受限。珠海下半年可能亦会有这样的调控机率。在货款方面,首套提高,二套提高或限贷。所谓的调控就限制贷款,杠杆降低,价格不会疯涨。”
  
  珠海还适合投资吗?
  
  房价飙升致购房者向外溢挤压 三乡或成下一个投资居住风口
  
  很多人说珠海的楼市存在泡沫,其中很大的因素是珠海的投资客大多了。对于这种看法陈总这样表述道:“今年珠海投资客稍微多一点,这种投资多是基于资产保值的恐慌,珠海的投资需求与占比一直不少,都是自住市场,所以说珠海的市场一直都比较健康,就这一、两年会有些泡沫。一,像横琴,泡沫是最严重的;二、新地王。如果没有这两个东西,珠海的楼市是很稳健的。房价也是近几年中国经济形势的影响,房地产成为资产行业,资源都流入了房地产,导致了房地产的涨幅都超过了GDP,所以在这样一种经济环境之下,肯定会让很多购房者的承受力在下降。现在购买珠海主城首套房90平、100平的客群在两、三年前就是买首改的人,而想买120平的客群,今年只能买90、100平,这样一个挤压趋势就会产生外溢,会流向西区、坦洲,而坦洲满了就往三乡走,会慢慢往外挤,这也是一个城市发展的趋势。”
  
  房价的飙升超出你的个人收入增长,然后外溢挤压,2013、2014年时买不起主城区的人跑西区,只是现在西区的价格也上来了,就开始往三乡跑,这是必然的现象,因此三乡会发展亦是必然的。“坦洲是2011年启动的,当时11、12年珠海主城区买房还是很困难的,尤其是前山那些房子,那时做一个项目还是满困难。现在的三乡就是当时的坦洲,坦洲目前的价格为1万6每平,三乡就8千多,对珠海人来讲出了珠海哪里都一样,都是中山,那么坦洲和三乡又有什么区别?如果按距离、开车时间角度看,去坦南和三乡,时间是差不多的,三乡城市建设比坦洲还好,如果教育级别上来了,就不是现在这个楼价了。目前,三乡最低70%的客群都是珠海人,现在珠海客好比于2011-2013年买坦洲的珠海客群,三乡除了教育方面不够完善,其它方面还是不错的,供应量大价格低。毕竟,现在很多人都不愿意太多的成本、压力放在房子上,在珠海,供楼要100万,20年100万的月供6千多块。”
  
  合富辉煌的“致胜法宝”
  
  最好的营销策略是不追求花哨 营销的重点是趋势判断
  
  任何一个行业都是供大于求,房地产也是供大于求的,那么在珠海本身楼盘少,早代理的或者需要早驻守的项目更少的市场里,珠海作为合富辉煌集团的城市分支机构之一,专业度与服务肯定有着过人之处,那么,合富辉煌珠海公司又是如何在吸取总部经验之下为珠海楼盘项目制定适宜本地市场的“策略”,为甲方提供更好的服务?
  
  对于营销策略陈总有着自己独特的理解和判断,陈总说:“我们认为营销的重点是趋势判断,节点的判断。近期我们代理的横琴金融传媒中心这个项目上市2个月,蓄客800多个,开盘当天300套货一下售罄,卖了10个亿。这样的销售量概念意味着什么?相当于一个月买一百多货,一个星期30多套。这次为什么我们会取得这样的业绩,是因为我们对于这个趋势的判断比较足。早已预测到今年6月可能会是横琴的一个窗口期,所以当时我们就是把6月份作为一个上市窗口期去做的。第一、澳门的经济回暖,去年年底时就判断今年6月份楼市会企稳;第二、销售量会回升;第三、单牌车落地;第四,对楼市的判断。2015年年初就估计15年会大涨,去年年底预计今年楼市依然会大涨,刚好6月份同类型的供应量也不多,几个要素结合在一起,我们认为6月会是一个很好的上市周期。再往下走,8月或10月以后,供应量大了。其实我们做这个行业更多的是对市场的动察力,再配合适当的营销动作做透项目。
  

  通过这次采访,编者对这位风趣且务实,具有前瞻性的智者有了更深刻的了解,他善于运筹帷幄,擅于把握节点。就如陈总所说的,在这个客户为上帝的情况下,谁都有机会去做,市场的潜力是无限的。相信合富在这个充满人格魅力的掌舵者带领下,一定会继续创下耀眼的辉煌成绩。



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