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大家地产解析: 居住刚需—情感纽带—资本刚需

发布日期: 2016/03/21 15:09来源: 大家地产作者: 陈志

大家地产董事陈志

  我的记忆

  
  珠海文化由于原住民分东西两部,在珠海大桥通桥后两地才开始互动,主要文化习惯有三个区域,一是香洲文化,是以企事业单位、公务员、渔民群体为主的广式本土文化,特点是人情味较浓,二是拱北文化。由于长期受澳门影响,更多是赌仔文化特征明显,易熟难交心,金钱味浓,另一个方面是较拼搏,三是斗门文化。原来受江门管理,带有很浓的五邑文化痕迹,三地之间互动基本没有。我有个阿姨当时住在胡湾里,十年没有去过拱北,2007年我开车带她到迎宾大道,她惊讶说怎么澳门街搬到珠海来了?她当时还在港务局上班,当时我在她旁边,那种不可思议感至今记忆深刻。不过,在一个当时只有40万人口的城市却是很正常的事,由于区域各自特点过于鲜明,使得客户流动率极低,如老香洲客户换房首选新香洲,如果家里是老人做主,买新香洲机会是99%,当时五洲花城的珠海龙脉传奇成为营销最好的卖点,如果真的没有办法买到新香洲,就往唐家方向走,2012年,高新区海边大盘卖1.8-2万,主城区卖1.4-1.6万左右,唐家湾当时除了一些能源城市投机客外,基本没有老香洲改善买家,2016年,新香洲新房3.2万,唐家湾仁恒开盘2.3万,基本抢光,大面积165㎡的最先卖完,本地客户过半,原因还是和主城区形成价格梯级,性价比明显,老香洲居民年轻一点的换房首选南湾,除了这三个地方,换到其他区域居住很少,原因也简单,老香洲客户除了学区房外,一般不买二手房,吉大没有新房,前山他们是看不上的,拱北更加是不可能去的,珠海人真正离开凤凰山脉,找到新居住的时代是2005年由华发新城一期开始,最新记忆是近期3月18日中信红树湾12/13栋开盘,第一次将南湾带进4万/㎡的时代,我看到很多都是本土工作+生活的人,都不是短期炒作的人,很多还是从事房地产行业的朋友,买红树湾目的更简单,就是想在南湾买新房,还有一点,是对南湾未来有升值的想象,这些,我都理解为资本刚需和居住刚需的结合。



  我将南湾区域分为河岸区和内陆区,河岸区以前山河畔为依托,代表项目是华发新城1-6期、中信红树湾1/2/3期和即将上市的红树别院,内陆区主要是由仙桥路以北区域组成,代表项目是南湾国际、公园道、金沙美地、天朗海峰、中新国际、康和花园,南湾片区土地来源不一,有旧村改造性质的康和花园,其他项目土地来源更多是资产置换过来和土地调整来的,成本相对较低,项目一般体量不大,又以本土开发企业为主,当年南湾情况也不明朗,所以在产品打造上没有极致追求的必要,导致后期产品形态也不一样,招拍挂回来的华发五期、华发世纪城、中信红树湾,鉴于河岸线景观资源、规模、开发周期、企业形象、开发理念、开发成本等原因,都注定必须要走豪宅路线,以致虽然与河岸区近在咫尺,但客户性质几无交集,所以红树湾12/13栋3.8万/㎡开盘,对河岸区世纪城、新城、红树湾一、二期二手价格有直接影响,但并没有对南湾内陆区价格有影响,归根到底还是各区圈层已经形成,珠海未来除了南湾、金湾外不可能再有接近350万㎡体量的豪宅区、大批70/90的刚需产品社区、沉淀珠海老村文化和交杂剽悍民风的原村民,一个只有60平方公里的地方,拥有三种完全不一样的生活圈层,除了深圳湾片区外,这类型地区放眼全国也是凤毛麟角。
  
  新区印象
  
  全中国新城的发展都是由行政单位的搬迁而引导教育、医疗、商业的集聚效应,通过进驻人群改变从而影响整个区域房地产格局变化,慢慢形成一个真正意义上的新区,围绕新区建设的资产从而得到升值,这是一个常见也是合理的居民致富链条,如福田新区、郑东新区等。但是珠海自成立特区以来,市政府、斗门区政府、金湾区政府、万山、横琴新区自开办特区以来,从未搬迁,所以珠海人脑海中没有政府新区带来的发展影子,更加没有享受过新区发展带来的投资收益,珠海人在很长一段时间对政府颁布的新规划是没有人放心上的,导致出现金湾6730元楼面地价出现时,大家都惊呼泡沫来了,其实,2016年在1月,我们在航空城附近的项目都卖到1.4万元/㎡,6730面粉加上加工费,卖面包还是有利润的,对比主城区中铁诺德国际土地价1.68万卖2.8万元带装修的产品还是健康很多,2007年中信红树湾7700元拍地的时候,周边二手房才8200元带装修,当时大家只是觉得有点贵,却没有强烈的泡沫感,原因何在?还是大家对金湾或是对城市新规划从来没有当真,才会有如此惊讶,同样案例,也发生在斗门,归根到底,珠海人群和城市特征相符,平和、简单、欲望不强,没有了特区那种高强度的战斗力,所以,只对熟悉的环境产生信任和认可,对不熟悉的地方不敢投入或没有深究的欲望,这些,都可以反映在很多行业上,如代表珠海高端产业更多是已走进常态的软件开发企业,新兴产业如移动互联产业群基本没有,在深圳,使用类软件开发已属于下游产业。93年大跃进之后的记忆烙印,落后于中国的经济结构,令到新模式和新事物在珠海落地并不容易,这是部分主观因素。



  珠海有三个相对较成熟的新区,分别是横琴新区、航空新城、白蕉新区。这三个新区理论上应该是要承接了珠海的产业和人口分流,但实质上,横琴新区和白蕉新区都成为了房地产开发为主的区域,金湾好些,因为其周边有大量的高等级学府和医药、航空产业企业,这些,在行为理解中,是群体意识绑架正常市场行为,这些行为,客观上也增强了对新区的不信任,的确也如此,如果没有珠港澳大桥、自贸区等大型基础建设的投入,纯房地产行为都会令新区变空城的可能性增加,当然,历史不会有重来的可能,大发展毕竟已经来临,身在珠海的人要知道我们本身最大的优势是什么,面对新常态的珠海,如何参与,才是重点,有人口基数原因,也与人的习惯有关,这些以往不起眼的消费习惯,随着资产价值的提高,会深刻影响投资行为,如是存够全款还是够首期就去投资?这些,都会影响资产投资的厚度和区域。



  说南湾,离不开前山河,一般城市都有主要河道,城市发展沿河道展开,以前是借河道进行商贸往来,现在是借河道改善环境,如长沙的湘江、武汉的长江、重庆的嘉陵江等,都是城市最值得提起的地方,但在珠海,前山河从来就不是一个美丽的话题,前山河流经区域都是珠海落后区域,如中山港口镇,更多是和运送沙、石低端的前山港码头、肮脏的河道联想在一起,珠海在2005年前,河不是优势符号,奇怪的是,珠海主城区三面环海,理论上海应该是珠海最重要的符号,但珠海原居民对海边居住和海景也是很不感冒,原因是住在海边湿气很重,家电和家私护理麻烦,在这种基础上,我深刻记得在2004年,几乎所有老香洲人民认为最好的楼盘就是五洲花城一期,哪怕是没有任何天然资源,表面原因是风水好,其实骨子里还是不想离开老香洲太远,加上有大批商业同时建设,周边又有农贸市场,生活便利加上地域熟悉,这,就是我当年觉得珠海人对满意住宅的要求。现在回顾,真的有点奇怪。在经济链条看,也可以看出珠海经济不活跃,年轻人没有话语权,基本都是父辈做主,老人家要求的生活便利比山海重要也就合理了。有个小插曲,2007年深圳红树湾红树西岸3.2万高价上市,为了追求极致景观,整个项目玻璃覆盖面超过60%,说真的,其全透明设计在家里每次换衣服估计都要拉上窗帘,如果这种户型要面对珠海老人家做主的市场估计要哭了,但在深圳,成为新贵的热点,价格远超后面生活便利的红树湾大社区,可见在经济结构中,决定者的年龄决定了接受新事物的不同效果。
  
  南湾房地产市场脉络
  
  国务院55号令出台,土地可以出让以后,才真正开始有了非公经济进入到土地市场,进而有了用旧城和新城相结合的征地方式来改造旧城,珠海房地产发展在澳门回归前后,有很长一段时间停留改造在改造主城区里的城中村,而南屏村、北山村、东桥村都没有纳入当时城中村改造范围,在珠海豪宅区逐渐形成后,在珠海区域中旧村和商品房反差最大的地区就在南湾,在南湾片区中,主导区域内环境改善工作都是开发商自行牵头完成,亮点有华发新城一、三期沿河带、红树湾、华发世纪城沿河带打造,配套部分开发商以华发股份投资的容闳幼儿园、容闳小学、容闳中学等为代表的高端私立学府,还有即将投入使用的中信幼儿园,一个地区的资本投向,基本有几个逻辑关系,第一是跟随龙头城市,第二是龙头城市里龙头大哥的习惯,第三是龙头城市对地区的思想渗透深度。在泛广东区域,香港无疑是多年龙头,其生活习惯、投资特点都深深影响了深圳、澳门,香港龙头大哥中潮汕人和佛山地区人为主,这两个地区的人理财模式都以置业为主,香港地小容易产生垄断,如民生用品、生活能源,其中,港英政府实行严格的地租政策,拥有土地或房产,是香港最高等级的资源占领,碰巧深圳带头大哥也是以潮汕地区为主,所以,挣钱购房在深圳发挥得淋漓极致,澳门本来地少人多,葡式殖民地,在大英式殖民地大哥香港前,肯定是跟随者,房产投资自然是其不二选择,珠海本来和惠州差不多的,远离经济旋风口,过着与世无争的好日子,随着大发展来临,致富和跟随城市共发展是无法逾越的话题,如果珠海普通人群致富要靠投资,投资组合里房产是最重要的工具,珠海致富路径中最要感谢的是华发新城,我身边很多朋友,通过新城的投资,弯道得到城市发展的资产溢价,我认识一个领导的小孩,并没有去分享家庭的权利,默默在新城不断买进卖出,获得了超高回报。这类型案例我身边有太多太多,珠海经济链条不如周边工业城市发达,居民致富途径并不多,很多时候要依赖某些灰色区域致富,如拱北早期的外币找换店,但通过新城,依靠市场行为活得有滋有味,这是我理解城市居民的尊严感。


南湾学区:十三中、二十五小
  
  新城开启我对房地产的另一种理解,如珠海首个造城案例、首个成功的有社区文化的楼盘,第一个能真正令到澳门人动心并下决心搬离夏湾的明星楼盘、将居住环境改善的半政府行为、高规格的精装修交楼标准,首个世界大牌整合的项目(我记忆中是1/2/3期规划是刘太格主笔、样板房是高文安主笔,转角飘窗是当时创举、园林是新加坡贝尔高林,开放式泳池到现在在珠海都是领先的)可以毫不夸张的说,华发新城开启了珠海居民资产投资的阿里巴巴大门。南湾公立教育很差,规划中的公立学校13中,25小等依然等待中,就算是“什么”都没有,南湾,依然是扮演了珠海数次财富分水岭的主要角色,而这些节点中,华发新城、世纪城都是主要符号。我的理解是,珠海在2015年前有3次财富分水岭,分别是2005年、2009年、2013年、前2次都发生在南湾,珠海人投资踩中这几个节点,基本上一生无忧。2016年上半年这一波已经蔓延到斗门等区域,财富分水线已蔓延全市,基本是全覆盖,井岸大观已过1.5万均价,令到原本安静的井岸居民(珠海真正的原著民)也开始投入这一次财富分配,这一拨比2013横琴那一波影响更深远。



  2005年带头大哥是华发新城二期开盘,2008年华发五期开盘,中信红树湾和世纪城开盘都创造了当时楼价高点,哪怕五期当时是市场最低迷时候,依然以8800元/㎡当天接近售罄,华发世纪城2009年开盘,当天成交过千套,金额过十亿元,到现在都是珠海记录,中信红树湾也以珠海新房最高价开盘。
  
  河岸区代表项目:中信红树湾、华发新城1-6期、华发世纪城、即将上市的红树别院。
  
  华发新城是珠海居民开启资产管理的鼻祖,2003年售价从2800元涨至现在接近3万,历经十年,每个价格基础点稳定,加上该区域客户都比较理性,集大批珠海以公务员为代表的本土居民,有消费力的基础,加上又是东西城中心位置,吸引大批西部企事业单位职工,加上这几年公务员薪酬调薪也比其他行业要理想,随着华发商都的开业,对该区整个配套和档次都是一种提升,新城人群纽带和社区关系是珠海所有社区中的NO.1,新城市场定位为珠海中产改善型住房,如装修也是偏实用型,抛光砖+复合木地板+乳胶漆+分体空调。


中信红树湾
  
  中信红树湾刚开始定位和售价就是以豪宅为目标,目标客户以私营企业主为主,装修也配合该定位,全石材大堂+全屋名牌用料+墙纸+中央空调,售价一直居高不下, 2016年3月18号晚上开12/13栋,3.7万/㎡基本售罄。
  
  如按区位理解,华发世纪城位置应该是最好的,位于拱北过横琴、西部的必经之路,是该片区单一社区面积最大,位于珠港澳大桥第一个出口,理论上应该是片区最好的位置,但反而世纪城目前价格是这三个小区中最低的,还比不上新城的五期,更不用说六期,原因我总结有几点:一是珠海最大的两个客户群(公务员和私企业主)都被新城和红树湾锁定,世纪城定位有点尴尬,往高处走,硬件如装修标准和中信相差较大,对于本土居民来说,世纪城开盘价太高和投资客太多,不适合居住,如2009年创记录那天来的很多是澳门客和投资客,世纪城4期开盘虽然售罄,但客户以外地尤其是温州客户为主,定位不清晰导致入住率不高、人气不足,是其价格无法快速上涨的主要原因,二是珠港澳大桥、白石桥目前施工中,现场感觉比较差,三是湾仔大开发中峰景湾定位和世纪城相近,分流部分客户。这三个原因只是表面原因,重点还是珠海客户没有新区概念,依然以目前配套(没有市场、公立学校待建中)、生活便利(集贸市场)定义项目价值,在香港、深圳,核心价值是位置和天然资源,如后海、滨海大道片区、香港半山、浅水湾等,加上该世纪城片区许久没有新的基建动静,有被市场遗忘的感觉,不过随着红树湾进入清盘期,和即将上市的红树别院,该区域将再次令市场知晓,未来作为珠港澳大桥第一个出口落脚点,而且13中,25小都在明年进入招生,世纪城已经逐步在发生变化,如在租金方面,2015年89平的租金涨幅由上半年的3800元涨至下半年的4500元,普通3房租金都在5000元以上,有些4房单位租金过8000元,而且租务市场超级活跃。



  未来整个南湾区新增建设用地只能是北山村和东桥村改造,以东桥村剽悍的民风看来,能进入开发状态估计要6年以上。理论上,公立学校的建设,理论上房地产发展才算正式开始进入成熟期,区域新房供应项目的只有红树湾和红树别院两家合共才500多套,可以预计未来抢房的情况是无可避免的,南湾这3个项目,对于珠海其他项目,户型设计都偏大些,如在阳台比例40%年代中,华发是按严格规范设计执行,没有预留过多赠送面积,这样客户改建可能性低,项目外立面保持完好,对于整体社区长期保证档次是有优势的。世纪城3房单位都在123㎡以上,很多3房都在140㎡以上,中信平层户型都在100㎡以上户型,这样,同等单价和市区90㎡三房比较,总价无形中会高40%,加上随着尺度开间加大,能满足高层次换房人士对于“物以类聚”层面的需求,但随着区域价值增加,面积适当收紧,总价控制是购房者能进入豪宅区域的第一重点。
  
  你的邻居  是你资产价值最重要的部分
  
  这点,我在上海待了半年,感受很深,以圈层划定的居住区域或小区基本就是市场价值的划定,如欧美人士定居的外高桥碧云区域、本地新贵居住的新天地区域、外地富人居住的浦东新区、本土老牌富豪居住的静安区等,这些区域群体从事的行业景气程度会直接影响该区域的房价起伏。在深圳我感受更深,南山后海片区聚集的是资本新贵和科技企业高管、福田中心区是体制内精英主要居住区、罗湖居住区是以从事商品贸易人群为主、龙华是新兴区域,现在还在塑型中。而房价的变化,会逐步影响其未来居住人群的素质和区域地位,之前看到一个有趣的观点,偏激带点道理,你为什么要在南湾这种什么都贵的地方买房子?因为,它决定了你的圈层认同感,定位了你的社会存在感。这点,我尝试从珠海一些发展脉络去理解,通常一个地区最有价值的是人和人的往来基础,正常城市的人情纽带排行先后是
  
  血脉-姻亲-同学-同事-朋友
  
  这点在广东粤东尤为明显,珠海虽然是移民城市,但老香洲依然有大量的原居民居住的地方,很多珠海中坚力量在珠海读书,然后出来工作,在事业起步阶段,同学和亲戚的帮助是外地移民无法相比的,我听说之前**局政治处有个阿姨,将其老家过百人通过各种关系调至珠海,但毕竟这种有本事的不多,珠海主流人情纽带一般是
  
  同事-朋友-枕边人的朋友
  
  当时新城一期很多买家都是中、底层公务员、企事业单位员工,离开以凤凰山脉为代表的主城区,过河来到当时荒芜的南湾,当年大部分都处于事业起步阶段,当时户型产品、群体工作层次也接近,和容闳系列学校的开业,对于一胎政策的公务员群体,小孩教育期异常重要,大家邻里需要沟通地方较多,远亲不如近邻感比主城区要强,加上华发股份致力打造河岸线,令到居住群体对社区产生自豪感,数年过来后社区纽带逐步发生效果,我知道的新城很多邻居都结成生意伙伴,很多女性都成为闺蜜,这点是华发新城最值得骄傲的事情,新城朋友建议我将纽带排列方式如下
  
  好邻居--好朋友--同事--普通邻居
  
  其实,这或许是新城房价真实支撑力所在。中信红树湾,据我观察,邻居情较淡泊,原因也简单,其主要客户是私人企业主和投资客,红树湾入伙是周边环境已有豪宅区的雏形,偏僻感和华发新城刚入住时无法比拟,商人较活络,本身已有较成熟的圈子,对社区依赖程度不高,加上小孩入读容闳系列学校人员不多,项目设计平层均为一梯两户,单元人数较少,邻居之间需求不多,而且整个社区商业缺乏,社区氛围不易营造,邻里情更多是早有生意往来,偕同一起购买的可能性高。


华发世纪城
  
  华发世纪城相对中信红树湾而言,多了南湾片区工作的公务员、企事业的高知群体,对比华发新城多了一些澳门、拱北工作的商人,商人群体由于本身原因,在社区时间等原因,极少形成稳定纽带。而在世纪城的高知群体,人数虽然比新城少,但据我了解,邻居往来深度要比新城高,可能是世纪城对比新城离老香洲要远些,世纪城本身配备比中信红树湾好很多,如商业街,酒吧、电影院等,人和人互动场所较多,社区氛围营造较容易些。其实这些都是表现形式,潜意识深处,人还是喜欢和自己有互动的人交往,慢慢形成圈层,最终变成这类人群入住和购买的理由。如绿洋山庄二期,已经成为珠海最富有的群体(房地产开发商)圈层的首选地,居住面积已经不会影响其购买理由了,反观珠海本土企业也有开发大面积豪宅的,如*海帝景、*泰城墅、*水湾等,都无法成为主流阶层购买目标,连其朋友圈都无法在楼盘形成,在市场价格上可以看到,绿洋山庄二期价格一直在稳定上涨。还有,最近陪朋友在华发山庄定了一套210㎡、730万的毛坯房,他除了认可环境外,下意识的觉得纯大户的社区对于他来说能保证社区居住人群层次高,未来邻里交往可能性大,可见圈层影响已逐步明显,这是经济发展的必然产物。
  
  环河带南湾片区首个带公立配套的豪宅区逐渐成型,这是珠海人第一个完整新区的梦想区域,原来我们叫买房子,本意只是用来住,但珠海已经不是只有珠海人的城市,已经是中国的珠海,很多人在质疑珠海现在已经抛弃产业,其实每一个城市都有每一个城市的定位,如迪拜本身不产石油,但不妨碍其成为石油城市的中心城市,如悉尼、温哥华、墨尔本也是找到城市自身定位,成为多文化中心,珠海身处香港、澳门、深圳、广州、佛山、湛江这些以经济立本的城市里,珠海最好的地方是没有经过工业化时代,南中国最“貌美如花”的城市是珠海最好的形容,珠海本地居民购置优质资产,共同享受城市发展的收益,与其说中国目前处于优质资产荒时代,不如理解为中国缺乏像珠海这种优质城市荒。一线城市如北上深这些城市已经吸纳全国精英,深圳、上海均拥有资本来源地的证券交易所,北京也不单是政治中心,也是新三板总部,现阶段实体经济陷入寒冬,在目前资本流动性寻找出路的时候,更加强化了这种特色城市的集聚效应,可以直接理解为这是珠海有史以来最好的逆生长时期,未来中国的重要城市,一类是经济重镇,二类是山水资源完整,如丽江、腾冲,三类是远离空气污染的环海带特殊城市,未来的珠海,加上和香港、澳门陆路交通,必定是属于第三类城市的领头城市,珠海的定位,是中国通过香港面向亚洲的口岸城市,是有可能成为是香港、澳门、国内三地文化融合交集区,南湾,未来能代表香港面对大陆第二窗口上的玻璃,目前已经是本地居民公认的富人区,未来数年肯定以及确定,是珠海贵重资产的风向标。
  
  2016年,3.8万/平带装修,三房,380万--450万,是南湾河岸区的标准入口价值,通过居住刚需慢慢形成的社区情感纽带后,经过沉淀变成资本刚需,组成了魅力南湾河岸豪宅区的主要元素。

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