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陈志:湾仔不仅是珠海缩影 未来还将诞生5块地王

发布日期: 2015/09/06 10:23来源: 珠海房产之窗作者: 蓝梦

  前言:从南海小渔村到经济特区,从争创文明城市到加快转型升级的生态文明新特区,珠海一路走来,历经春风秋雨。35年前的今天,珠海正式以珠海经济特区的身份走进了全国人民的视线,吸引了全国各地的年轻人来到珠海创业生活。35年后的今天,珠海正当最美的年华,不管你是土生土长的珠海人,还是“新珠海人”,你都能感受到“宜居城市”背后的成长和包容。
  

  在珠海35岁生日之际,我们有幸请到珠海知名本土企业大家地产董事陈志—— 一位在房地产行业深耕18年,不仅见证了珠海沧海桑田的变化,更是经历房地产行业跌宕起伏的春秋岁月的资深地产人。作为大家地产的掌舵者,陈志的大智慧、深谋远虑、独到见解,在另辟蹊径处又有曲径通幽的妙趣。从他的言辞和想法里你会更想知道一个企业家对行业的解读和对珠海这片热土的深度热爱之情。

大家地产董事陈志

  
  珠海房产之窗讯 珠海湾仔,是个有意思的地方。从之前的通关口岸,到现在的“大横琴”之称,地王的诞生地,拍卖地价高达17600元/㎡。昨日的湾仔已成为过去,今日的湾仔已有了新的定义“大横琴”,未来的湾仔将颠覆珠海房地产业。湾仔的过去,我们来不及参与,但它的未来却与我们珠海未来息息相关。在陈志看来,湾仔一地有着他的寄望与“遗憾”。
  
  谈湾仔
  
  与地王失之交臂 非常看好湾仔发展
  
  在湾仔地王拍卖中,大家地产作为珠海本土的企业,从公开投标、公开投价、到最后投标价17050元/㎡,为珠海的房地产贡献了自己的一份力量,实现了珠海本土企业的土地拍卖价格里历史性的跨越,陈志表示:“我是作为甲方代表去参加投标,我们最终投到了17050元/㎡。第一阶段,我们之前预计土地价格12000-13000元/㎡左右,回归珠海本土的刚需价,房子售价买到26000-27000元/㎡的一个考虑;第二阶段,如果珠海发展好,2017年珠海房价买到32000-35000元/㎡左右,地价定到15000元/㎡;第三阶段,地价定到17000-20000元/㎡,珠港澳出口是在湾仔,希望它可以走出跟香港借口一样的经济链条,但这个阶段对我们毕竟这是个理解并不是实践。我们最终拍卖价格17050元/㎡已经比我们原先第一阶段高出了3000元/㎡,但还是非常想拿下来。最终被碧桂园以17600元/㎡价格投中,我认为碧桂园深耕香港市场多年,有可能看透了第三条,湾仔区域有可能跟香港形成经济链条。”


  ·陈志在湾仔地王竞拍时的留影·
  
  随着地王层出不穷,珠海的土地市场貌似进入怪圈,土地越拍越贵,直接导致的结果是房价也跟着上涨,对于湾仔高达17600元/㎡的地王,但常言道,拍地王容易,守地王难。陈志对此发表了自己的观点:“在珠港澳大桥出口,不大的地块,以地价17600元/㎡成交标准,售价不达到45000元/㎡以上的,理论上认为它是不值得。但湾仔地块有可能与香港形成经济链条。原本房价是有个市场公允价的,比如说房子售价跟这个针对的的客户群、跟地价三者是有连带。地价、房子建好之后的售价、客户群的受众面都是单项。珠海很多低端的刚需会陷入一个很奇怪的现状,珠海各地区房价售价有着12倍的巨大差距。例如斗门房价还有3000元/㎡多的,横琴已经去到50000元/㎡。珠海这种奇怪的现状,估计全世界都没有这种情况。而珠海处于外界对你很好奇,但是没有办法切割本土的消费力的情况下,于是就产生了地王。”
  
  谈房价
  
  珠海房价有没有天花板?湾仔至少还将诞生5块地王
  
  陈志:“土地是不是天花板呢?这个问题就去到,所要针对客户群的是什么,这个天花板就在哪里。比如像湾仔这块地,其实就是珠海的一个缩影。但湾仔高达17600元/㎡的地价,湾仔现在的房价比横琴还贵,但如果在珠港澳大桥形成某种经济链条,会不会改变之前的一些结构呢?比如珠港澳桥的收费60元,你需要每周来回的驾车,再配合大陆政策,其实湾仔是一个横琴的升级版,也就是一个大横琴。
  
  未来珠海的地王还是会出现,出现在哪里呢?就是珠港澳大桥的湾仔地区,同等的地王我算了一下大概还有五块,中富有两块,南联春海有一块,国防路附近等,但这五块都不会超过3万平方米,所以说这些地王还是会继续产生,如果中央和香港的政策有所互动改变,通关政策能够缩短到40分钟,湾仔再建一个好学校,我相信,很多香港人就会把老人、小孩放到湾仔这边。就像我们惠州、深圳、,两夫妻在香港蜗居,然后周末就回来和自己的父母小孩一起生活,如果珠港的养老机制、医院保险制度可以互认的。
  
  另外,我相信珠海未来的房价都呈现差异化发展,这种差异化会继续地加剧,比如坦洲的房价已经接近10000元/㎡,但是珠海主城区的房价早已破20000元/㎡,当年的两倍到现在的2.5倍差距依然是存在的。但坦洲北房价才5000-6000元/㎡。珠海房价的差异化会越来越明显,而坦洲就是一个最好的例子。”
  
  据中国指数研究院数据8月31日公布的《2015年8月中国房地产指数系统百城价格指数研究报告》显示,珠海8月份新建商品房住宅均价为13324元/平方米,环比上涨0.66%,在全国100个城市中,涨幅排名23,这也是该机构所监测的,珠海房价自今年3月份以来的第六个月出现上涨。珠海房价的一路高歌猛进是否提前透支了珠海的概念。陈志表示珠海的真正利好其实是从2014年开始,2014年对珠海而言,是不平凡的一年。各项优惠政策、城建交通、城市规划、投资环境以及粤港澳新政利好等优势的叠加,让珠海实现了新一轮的跨越式发展,后发优势将愈发凸显。不过局部地区如横琴和平沙地区的现今发展确实有提前透支概念的现状,从横琴楼市回归理性这一点可以看得,不过透支程度并不严重大概是半年时间左右,只要相关政策能逐步落实,这些负面影响就会同步消除。
  
  谈珠海城市发展方向
  
  没有足够多的面粉支撑这个“蛋糕”
  
  随着珠海主城区的地越来越少,珠海楼市近期出现了几大明星板块,像横琴、湾仔、唐家、上冲、湖心路和白蕉路等,谈及珠海各个区域的发展方向,陈志认为:“珠海对于土地的限制程度是全国排名第一的,可开发利用的住宅土地资源非常少。比如说按照吉大土地的标准,按照珠海的土地更新批准政策,只有5万、8万平方㎡以土地才配备住宅指标,珠海这个城市没有足够多的面粉支撑这块土地,也就是说你有足够的金矿,但是你没有足够的能力去挖它。
  
  横琴房价起跳就是3万元/㎡,价格一开始没有回归珠海的本土的刚需价,就定在了高端住宅产品上。横琴是靠政策和梦想拉动的,而湾仔是靠基建和城市延长带来拉动的。横琴产品高端但不接地气,反而让大家质疑政策是否能够落地,这说明了横琴的基本工作还没有做好,横琴缺乏的是一个时间的沉淀。幸福来得太快,总是害怕幸福不在你的手。珠海刚需需求多,但珠海的地少,如中信红树湾地王身份居然成为主城区刚需外延的一个主要落地点。可见珠海的刚需选择度是多么的低。湾仔相比横琴来说,它相当接地气,往上走能够拉动高端的消费,往下走,又能拉动珠海的刚需产品。华发、水岸、天一居等大品牌入驻,将会是湾仔改善型户型的一个落点。如果横琴政策落地再缓慢,湾仔将会成为珠海房地产一线的龙头,继续产生地王,还会来得很快。
  
  第二层级是金湾西湖新区和上冲。整个珠海由财政直接主导的是横琴新区、高新区和西部城区,西部城区基础建设有政府主导,并专门成立西部建设小组,都是按市场规律稳步推进,这点,珠海是首个,可以说,金湾享受了以前新香洲应该享受的过程,由于开发要求高,进驻房地产都是一些大品牌开发商。配套推进正中要害,医院、学校这二点新区最需要的据点已提前布局,如省人民医院第六分院在明年四月开业,金湾一中全力建设中,明年招生,这些,就像湾仔一样,接地气,而大发展的起点是金海大桥动工构想,要现状,有梦想,这是金湾现状;上冲。有轨电车建设,将上冲和拱北变成30分钟生活圈,由交通带动上冲房价,周边配套如沃尔玛等设施完成,会成为珠海真正意义上的卫星城镇。
  
  第三层级,湖心路原先是由政府顶债的产生的地区开发,一个处于旺丁不旺才的局面,人很多,刚需也很多,但湖心路的市政配套、商业、住宅医疗配套等还没有跟上来,医院还在建设中、万家商业也是等待中,湖心路作为一个真实刚需的一个外迁主角,很接地气、生活氛围很足够,珠海大发展中低端人口进驻后,湖心路最缺是交通组织的完善。
  
  第四层级,唐家跟白蕉很像,都是政府大规模、高起步引进了大的开发商,但是相应的交通、教育、医疗和商业等方面都没有跟上去,唐家和白蕉我认为只是房地产的开发新区,并不是一个综合服务新区,需要更长的时间,让价格与珠海主城区拉开距离,加上优良沿海资源,力争成为珠海高端卫星城镇;
  
  如果将珠海当作一个中国来看,平沙就是中国一个三四线城市。大盘林立,外来人口少,如果单靠特色小镇发展,前景是不太可观。而现在平沙的房价和开发量不成比例,恶性竞争味道浓郁,平沙现在的发展跟不上相应经济速度。如果珠海片区房地产发展的,排名应该如下:湾仔、上冲、西部城区、高新地区、湖心路、白蕉和平沙。”
  
  谈行业
  
  互联网+时代来临 房地产代理公司如何生存?
  
  互联网+这个词语的传播速度堪比火箭升空,自从李总理在今年两会期间的政府工作报告中提出“互联网+”行动计划后,互联网+俨然成为2015年以来各行各业最为热门的名词。最近投资圈在热议“互联网+”是不是在吹泡沫,与之对应的是股票市场“互联网+”概念股愈加疯狂的疯长着。而在地产圈,“互联网+”的概念还刚刚兴起,行动快的房企开始与互联网巨头合作试水“互联网+”。
  
  对于房地产代理公司在互联网+时代,应该如何生存?陈志认为房地产策划代理公司经营应该与时俱进,不能墨守成规,才能有更长远的发展空间。如今互联网改变生活、消费方式,现在也正影响和改变不动产的销售方式。传统的营销模式,媒体传播模式越来越满足不了人们的体验感,新的营销模式需要在一场变革中被发掘。真正利用互联网工具结合房产营销,不断的提前展现出项目的价值点,真正被购房者所看到,同时如何精准的抓住购房者,在众多购房者中筛选出最精准的客户群体,是传统房产营销中所必须突破的瓶颈。不过互联网+也不是万能的,互联网+也并不是方法论,只是当下很多互联网产品的一种形态表现而已,不需要对互联网+顶礼膜拜,更不需要对其神话,它就是给传统的行业插上翅膀的一个工具。
  
  如何利用好互联网+的力量,是摆在整个房地产企业面前的一系列问题,都需要整个行业的人员共同去探讨,摸索和实践。
  
  大家地产结合多年接触一线市场的经验,如今已在珠海西区有多个项目,服务于本地与省外十多个开发商,目前为珠海横琴民生、天成峰景、天成美景、美湖湾、俊和项目、西湖怡景园、旭日海岸等项目提供全案服务,即将在2016年新上接的横琴2个项目、上冲1个项目、三灶3个项目、香洲1个项目,大家房地产立足于珠海,致力于开创新型的房地产营销模式。以专注的态度与专业的业务能力为房地产开发企业提供房地产全案专业服务。在互联网+时代,相信代理公司将能玩出更多新意。
  
  采访后记:珠海房地产业的“国民前辈”
  
  笔者与陈志初次会面,在近两个小时的交谈中,即被其侃侃而谈的个人魅力所吸引。陈志,拥有四十岁男人的睿智,三十岁男人的魄力,二十岁勇于拼搏的心。年轻从容的心态,让他越活越年轻。作为一位深耕房地产十八年之久的国民前辈,交谈时却始终如一位谦谦君子,字里行间充满了对房地产的热爱,身为珠海知名本土企业的大家地产的董事,不大牌却如此平易近人。于事,深入浅出,颇有己见;待人,文质彬彬,谦谦有礼;谈及梦想,青春活力,不失有“80后”拼搏的心,是一位让人钦佩的珠海房地产业的“国民前辈”。


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